[이브잉] 부동산 투자 황금 로드맵 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵 

저자 및 출판사 : 김사부, 다산북스

읽은 날짜 : 25.9.8.~12.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #사이클 #레버리지 #인내

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 저자 및 도서 소개

: 김사부

수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힐 뿐 아니라, 절판 당시 책에 실린 지역과 단지가 몇 년 후 폭등하며 높은 수익을 냈다는 사실이 알려지면서 20만 원의 중고가로 거래되기도 했다.

2009년 강남의 주도권이 도곡동에서 반포로 이동한다는 점과 2014~2015년 고덕래미안힐스테이트를 비롯한 서울의 미분양이 큰 수익이 된다는 점, 2016년 분당의 폭등 등을 예측하여 대중이 모르는 투자 가치를 미리 발견했으며, 2017년에는 둔촌주공에 1억 원으로 투자하는 방법을 공개해 화제가 되었다.

또한 용인과 대전, 창원 등의 지역에서 2000만~3000만 원의 소액으로 투자하는 방법을 알려주어 많은 투자자의 희망이 되기도 했다. 저서 『부동산 소액 투자의 정석』 특별 부록에서 언급했던 단지들은 1년 만에 평균 250%, 최대 412%의 상승률을 달성하면서 책을 따라만 해도 큰 수익을 낸다는 사실이 입증되었다.

평범한 사람도 쉽게 승률 높은 투자를 할 수 있도록 ‘맘 편하고 우수한 투자’ 모임을 통해 20년 이상 강의를 해오고 있으며, 많은 이들의 ‘인생 멘토’로 불린다. 저서로는 『부동산 투자의 정석』과 『부동산 소액 투자의 정석』 『코로나 이후, 대한민국 부동산』 등이 있다.

2. 내용 및 줄거리

[황금숫자, 4년에 100%] 

P.33 

• 충분한 수익을 낸 다음에 매도하는 방식이 좋다.
• 일단 내 것을 매도하려고 할 때는 충분히 만족할 만한 수익인 100%는 확보하고 넘어가자. 그래야 이후에 어떤 일이 벌어져도 불만족스러운 상황을 마주할 가능성이 확 줄어든다.

P. 52~53(강세장)

• 강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다. 성공확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만 하면 투자수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다.

P. 61~70(약세장과 강세장, 사이클)

• 시장이 지나치게 과열되었다는 생각이 들면 2년 만이든 3년 만이든 매도하는 쪽으로 방향을 선회해야 한다.(꼭 4년 X)
• 약세장에서는 전체적으로 상승이 없어 투자가 꺼려진다느 ㄴ단점이 있으나 매우 좋은 장점은 성장성 높은 대상이 무엇인지 비교적 분명하게 보인다는 것이다.
• 자산이 적은 경우라면 4년 100% 라는 목표를 지키는 편이 훨씬 더 유리하다.
• 확률적으로 보면 어떤 장의 중간쯤 들어간다고 봐야 하니 그런 상황에서 4년 정도를 보내면 시장의 사이클이 바뀔 가능성이 크다.
• 많이 성장할 시점동안 보유하고, 성장이 낮아지리라 예상되는 시점에서는 매도하겠다는 전략으로 임하는 것이 좋다.

P. 71~78(인내와 매도)

• 쓸데 없이  포트폴리오를 변경해서 위험에 노출되는 것도 피하고, 그렇다고 해서 저평가된 물건으로 갈아타지 않아서 수익률이 평범해지는 결과도 피하는 기준이 바로 '4년'
• '인내'가 가장 중요하다. 좋은 결과물이 나올 때까지 믿음을 가지고 촐싹거리거나 안절부절하지 않고 확신을 가지고 기다려야만 한다.
• 고평가된 물건이라면 목표를 달성했을 때 더 이상 기다리지 말고 반드시 매도해야 한다.

P. 84

• 자금이 생기면 그 자금만을 이용해 다른 뭔가를 매수하기보다는 이미 투자하고 있는 부동산에서 목표한 수익이 나오지 않았더라도 더 효과적인 투자를 위해서 매도한 후 새로운 자금을 합쳐 다시 세팅하는 편이 낫다.

[첫번째 황금로드맵, 부동산 사이클링 기법 ~308]

P. 117

• 과거에 비해 사이클이 짧아졌다는 것을 이해하고 사이클의 힘이 어디까지 미칠 것인지, 내가 사려고 하는 부동산에는 언제쯤 미칠 것인지 파악하는 것이 지금 시장에서 해야 할 가장 중요한 일이다.

P. 122

• 부동산 상승은 그다지 경제에 따라 좌우되지 않는다는 사실을 알아야 한다.

P. 130~131(하락장)

• 상승장에서는 투자금액 대비 수익의 규모를 늘리지만, 하락장에서는 손실의 규모를 늘린다.
• 하락장은 가장 짧은 기간이다. 아무리 길어도 1년이다. 그러니 투자금액이 전액 손실되었다고 해도 그냥 버티면 된다. 버티다 보면 부동산은 놀랍게도 다시 회복된다.

P. 136~137, 140(약세장)

• 부동산 전체 사이클을 통틀어 가장 오랜 시간 지속된다. 보통은 최소 5년, 길면 8년 정도 이어진다. 그러나 약세장에서 재산을 늘리는 것은 어렵지 않다.
• 부의 본질은 안타깝게도 결국 비교 우위에 있냐가 중요하다.
• 약세장에서는 강세장보다 수익률이 약하다는 단점이 있긴 하지만, 뻔히 돈 되는 좋은 물건을 고를 수 있다는 장점이 있다.
• 약세장은 최소 3년 이상 보내야 한다. 일반적으로는 5년에서 7년 정도의 기간을 보내는데 이 기간이 점점 단축되는 추세이다.

P. 146~149(강세장)

• 강세장 초기에는 부동산 시장에서 가장 대표되는 단지부터 오른다. 약세장에서는 대표단지들이 오른다고 해도 그다지 화제가 될 수준은 아니다.
• 전세가의 상승은 결국 매매가의 상승을 부추긴다. 전세가가 지속적으로 상승했다는 것은 공급이 부족하다는 뜻이기도 하다. 수요가 있다고 해서 공급을 빠르게 할 수 없는, 비탄력적인 재화이기 때문에 어쩔 수 없이 불균형이 찾아온다.
• 당장 부동산을 매수하지 않는다고 해도 마음만 먹으면 얼마든지 부동산을 매수할 수 있는 여건이 만들어진다. 이런 상황이 되어야 거의 모든 사람이 부동산 매수에 참여하는 강세장이 만들어진다.
• 거품을 알아보는 가장 중요한 지표는 결국 사람들의 행동이다. 

P. 160~172(사이클의 유의점)

• 일반적으로 하락폭은 30% 수준에서 멈춘다. 그리고 일반적으로 하락기간은 최대 2년 정도이고 보통 1년 이내 마무리
• 약세장은 초보자도 충분히 생각하고 가치를 따져보고 다른것과 비교한 뒤 매수할 여유가 있다. 그래서 약세장에 투자공부 시작하는 것이 좋다.
• 부동산 사이클링 기법은 자금이 클 경우 활용이 어렵다. 

P. 198

• 매도한 금액을 재투자하지 않고 현금화. 강세장 다음 하락장을 예상하기 때문이다.
• 약세장과 강세장에서 적절한 행동을 하기가 훨씬 더 어렵다.

P. 215

• 충분히 투자성 있는 물건을 보유하고 있는 이상, 하락장이 오기 전에 매도를 하지 못했다고 해서 큰 문제가 발생하는 것은 아니다. 결국 다시 오를 가능성이 높기 때문이다.

P. 234 

• 부동산에 사이클이 존재하는 가장 큰 이유는 대중의 부동산 시장에 대한 견해 때문이다.

P. 251

• 욕심을 다스리는 일이 중요하다 우리가 사이클링기법으로 성공할 수 있는 것도 결국 인간의 본성을 거슬렀기 때문이다.

P. 279

• 목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다. 우리가 여유로운 인생을 산다는 '대세'에는 큰 지장이 없다. 이렇게 '심리적 완충지대'를 늘 염두에 두어야 한다.

P. 288~290

• 투자성 있는 아파트를 고르는 세 단계: 대중의 선호도가 지속적으로 높은 또는 높아질 것이 분명한 물건 / 저평가와 고평가 파악/ 성장성 파악

P. 294~(투자점수 시스템)

• 대전제는 대단지 아파트 / 강남권, 역세권, 신축, 전세가율(낮으면 고평가)

→ 이게 경험인가.. 사이클의 힘을 알고 그 사이클을 이용할 줄 알아야 내가 원하는 삶을 살 수 있다고 한다.내가 최근에 본 그 사이클의 모습이 매번 반복되고 있다는 것, 그렇기에 그것을 아는 것만으로도 속도에 차이가 있을 뿐 자산을 늘릴 수 있다고 말하고 있다. 하락장은 짧으니 존버하고 약세장은 가장 길기에 잘 투자할 수 있게 공부하고 익혀나가며 강세장에서 초입에 투자하면 가장 좋겠지만 거품을 확인했다면 매도하고 현금화하는 전략!

3. 두번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법 ~468

P.  375

• 어느 정도 재산을 불릴 때까지는 '사이클링 기법'을 실행하는 것이 좋고 어느정도 재산을 불린 다음에는 수익을 만드는 시스템인 '수익형 전세레버리지 기법'으로 넘어가야 한다.

P. 430

• 양도소득세 내면 되고 이 금액을 미리 계산해 보관해두고 나머지 금액으로 수익으로 사용하면 된다.
• 현금을 보면 무의식적으로 여유를 느끼게 되고 부자처럼 행동하게 된다. 그렇게 부자처럼 행동하면 돈이 돈을 불러들이는 일이 계속 발생한다.

P. 441~443

• 위기 중 매번 생활에서 느끼는 삶의 고통이 누적되면 결국 위기가 되는 것
• 진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다. 그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다.
• 적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 대문에 늘 일정수준의 현금흐름을 유지하는 것 중요

P. 450

• 계산대로 시장이 흘러가길 바라보기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.
• 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다.

→ 현금을 올 투자에 넣지 않고 시장상황과 리스크에 대비하여 예비비로 빼놓는 것 정말 유용하다. 사실 막상 전세금 상승분 나오면 통장으로 넣어질지 의문… 또 투자하겠다고 돌아다니지 않을까?

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

사이클에 대해 굉장히 명확하고 길게 설명해주셨습니다. 매도를 통해 수익을 얻는다는 점에서 지방투자가 떠올랐습니다. 시장의 흐름에 맞게 욕심내지 않는 가격으로 매도를 하고 그 돈을 모아 더 좋은 단지일 수도권을 투자하려는 그 경로가 비슷해서인 것 같습니다. 

강의에서 나온 사이클, 그리고 제가 겪은 사이클에 대입하며 읽을 수 있었고, 다음 시장에서는 어떻게 행동해야 할지 명확해지는 것 같습니다. 이번에는 자산이 없는 상태에서 하락장과 약세장을 보냈다면 다음 시장에서는 포트폴리오의 재구성을 통해 자산을 점프업 시킬 생각에 조금 기대가 되는 것도 같습니다.

책의 내용들이 여태까지 월부에서 배운 내용들과 많이 겹쳐 좀 더 빠르게 읽을 수 있었습니다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

• 조급할 필요 없이 ‘대세에 지장 없다’는 마인드로 하나하나 해나가면 된다. 기민하게 움직이되 그것이 목표대로 되지 않는다고 스트레스 받을 필요 없고 그저 해 나가면 앞으로 가 있을 것이다.
• 하락장에서는 버티고 약세장부터 강세장 초입까지는 천천히 꼼꼼하게 투자를 하고 완연한 강세장에서는 거품여부를 인간지표를 통해 알아본 후 매도하고 현금화하며 기다린다!
• 전세금 상승분을 받을 때에도 양도세, 역전세 리스크 등을 감안해 예비비로 조금 빼놓아야 한다. 늘 일정 수준의 현금 흐름을 유지하는 것이 중요하다.