[열중47기 독서로 인생 2막 열고 같이 3배 성장하조 나는나무] 2주차 양파링님 강의후기. 돌다리 두드리고 투자하기

 새로 알게 된 점 & 강의 수강 의의

1. 입주장에서는 전세가가 올라가면서 시차를 두고 매매가가 올라간다. 그러므로 전세가가 오르는데 매매가가 아직 안 오르는 곳이 투자로서 괜찮을 수도 있다.
2. 전세 셋팅 유형과 프로세스를 알면 집을 사기 전부터 매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지 미리 대비할 수 있다. 전세유형은 내 예산으로 감당할 수 있는 물건을 고르는 중요한 기준이 된다. (참고)서울수도권은 전세를 보통 입주 3개월 전이나 그 이전에 구한다. 지방은 기간을 더 짧게 두고 구한다.
3. 선호되는 단지, 신축 단지는 매매가와 전세가의 차이가 있다. 선호되므로 전세가가 조금만 오르면 매수가 붙어 매매가를 올리는 현상이 나타난다. 구축의 선호도가 떨어지는 단지는 매매가와 전세가가 붙어 간다.
4. 현금(대출없는)전세는 시세보다 낮은 전세가이다. 세낀물건과 주인전세는 다음 전세입자의 전세자금대출 시 소유주 3개월 유지 여부를 확인한다. 주인전세인 경우는 특히 매도인의 담보대출 금액이 너무 많으면 내 투자금이 많이 들어갈 수 있다.
5. 매수 전에 내가 설정할 전세가격을 예상해볼 수 있는데 아무 기준이 없으면 매물 중에 비싼 전세가를 맹목적으로 따르고 투자금 계산에서 실수할 수 있다. 양파링님은 단지, 생활권(같은 생활권 내에서 가격흐름이 같이 가는 근처 단지), 공급을 검토한다고 했다.
6. 임장보고서 쓰고 의사결정 시 주변의 공급이 얼마나 큰 여파를 미칠지 상상할 수 없다. 간과할 수도 있다. 닥쳐야 정확히 드러난다. 과거 전세가가 하락한 만큼 하락 가능성을 예상하고 자금을 준비해 두어야 한다.
7. 임대가격, 임대기간 의사결정을 위한 여러가지 요소(단지, 생활권, 공급, 수요기간)를 고려하면 다양한 상황과 다양한 임차인(전세금대출 유무, 세낀물건, 주인전세물건, 법인 등)에 각각 적절하게 대응할 수 있다.

질문: 전세권 설정에 대한 권리를 이용하여 담보대출, 근저당 설정을 하는 것을 금지하는 특약을 넣을 수 있다. 그런데 실제로 담보대출과 근저당 설정이 현실적으로 가능한가? 그런 사례가 있는가?