관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 배당받는도비입니다.
근무 때문에 아쉽게 오프라인 강의를 못들었지만, 또 다시 오프 강의에 도전해보겠습니다!
2강에서는 내가 재수강을 하면서 머리로만 알고 실행에 옮기지 못한 것은 무엇인지 집중하며 들었습니다.
물이 바위를 뚫듯
하나의 분야에 전문가가 되어야 한다.
그리고 전문가가 되기 위해 안전지대를 뚫고 나와 두렵더라도 성장지대로 나아가야 한다.
그렇게 점점 내가 통제 가능한 안전지대가 넓혀지는 것이다.
월부에 처음 들어왔을 때, 부동산과 주식을 같이 하려고 했으나 주식에 신경을 많이 못써서 스트레스를 받았다.
그러나 부동산에 전문가가 우선 되어야겠다는 생각에 과감히 주식 공부를 내려놓고 부동산을 공부했고,
기초반 조장과 실전반을 병행하면서 성장지대로 계속 나아가려고 한 것은 잘한 것 같다.
실전반 조장을 도전하고 MVP가 되어 월부학교도 도전해보아야 겠다.
부동산 가격은 오를 수 밖에 없다.
우리나라는 경상수지 흑자 국가. 외국에서 통화가 들어온다 → 돈이 많아지면 돈의 가치가 떨어지고 물가는 상승한다. → 아파트의 전세가 또한 물가에 따라 오를 수 밖에 없다. →
전세가 상승, 인건비, 자재값 상승, 입지가치에 의해 매매가는 더 크게 오른다. 따라서 통화량이 늘어나면서 부동산 가격도 오를 수 밖에 없다.
다만, 전세가는 과거 전세 흐름, 공급물량, 정부 정책, 심리에 따라 변동성을 가지지만 장기적으로 우상향을 한다.
현재 서울/수도권은 2021년 정점 이후 여전히 저렴한 구간에 있고, 향후 공급 물량은 없다. 이미 상급지에서 가격 상승의 조짐이 보이기 때문에 부동산 사이클에서 겨울에서 봄으로 가는 시장이다.
현재 이재명 정부가 규제정책을 내놓고 있으나, 비가 온다고 해서 봄이 오지 않는 것은 아니듯 결국 파도 이론에 따라 자산 상승이 이어질 것이다.
광역시는 말할 것도 없다. 부산과 대구는 절대적 저평가 구간이고, 앞으로 공급부족으로 돌아서기 때문에 좋은 자산을 싸게 살 수 있는 좋은 기회다.
올해 종잣돈으로 지방 광역시를 할 지, 내년에 모아서 수도권을 투자할 지 각 케이스별로 내가 투자할 수 있는 단지를 뽑아보고 실전반에서 튜터님께 조언을 구해봐야겠다.
기억하세요 저,환,수,원,리저펴
수익률도 결국 저평가구나
초수강 때는 수익률을 계산하는 방법에만 몰두했다.
그러나 재수강하면서 느낀 것은 결국 수익률을 높이는 것은 가치있는 자산을 싸게 사는 것이구나라는 것을 느꼈다
공급이 없어 그 지역 사람들에게 충분히 수요가 있어 전세가가 꾸준히 오를 수 있는 가치 있는 자산을 무릎 이하로 싸게 매입한다면,
전세가가 상승하면서 투자금을 줄여주는 동시에, 수익을 얻을 수 있는 폭도 증가한다.
한편, 수익률도 중요하지만 수익도 중요하다.
수익률에 매몰되면 투자금이 적게 들어야 하기 때문에 전세가율이 높은 물건만 찾게 된다.
그러나 전세가율이 지나치게 높은 물건은 실수요가 대부분이고, 사람들의 욕망,즉 ‘갖고 싶은 수요’가 적다.
그만큼 가치가 떨어진다는 것이다. 오히려 투자금이 조금 더 들더라도 사람들이 좀 더 선호하는 자산을 사는 것이 수익률은 다소 떨어져도
더 큰 수익을 얻을 수 있는 것이다.
그러나 너바나님 말씀대로 매수했으면 원하는 수익이 날 때까지 존버하는게 중요하다.
월부학교 학생들도 중동 투자에서 역전세가 나니 대부분 매도했다는 것을 듣고 매수해서 보유하는 것이 정말정말 중요하구나는 것을 새삼 느꼈다.
현재 지방에 1호기 투자도 처음 마음과 달리 단점이 보이면서 ‘이렇게 투자했으면 좋았겠다’는 아쉬움을 느낀다.
그러다보니 투자한지 6개월을 조금 넘겼는데 가격에 유의미한 변화가 없어 약간 조바심이 느껴지기도 했다.
하지만 그때 당시 저환수원리에 따라 투자했고 매코까지 받았다면 흔들리지 않고 원하는 수익이 날 때까지 보유하는 것도 실력이다. 버티자
전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다 - 워런버핏
이재명 정부의 부동산 규제로,
부동산 사장님들로부터 투자가 어렵다는 얘기를 많이 들었을 때, 내심 ‘당장은 투자가 어렵겠다, 역시 내년에 하는게 맞을까’ 하는 마음이 들었다.
그러나 너바나님께서 역대 정부의 부동산 규제/완화 정책들과 실제 부동산 가격은 상관관계가 없다는 것과
부동산 전문가들조차 전망을 맞추지 못한다는 것을 설명해주시면서 나 스스로 부동산 전망이 어렵다고 단정하고 스스로 투자 기회를 닫았구나하는 반성을 하게 되었다.
내가 할 수 없는 것에 집중하지 말고, 현재 할 수 있는 것에 집중하자. 규제 상황에서 팔아야하는 사람은 반드시 존재하고, 세낀 물건을 위주로 살펴보는 등 내가 할 수 있는 투자를 하자.
담배꽁초투자 VS 성장가치투자
초수강 때는 담배꽁초투자의 의미에 대해 명확히 이해하지 못했다.
그러나 이번 강의를 통해, 담배를 한번 피운 것처럼 사용가치는 분명 있으나, 사람들이 굳이 찾지 않는 자산을 싸게 사서
담배꽁초가 다 타서 사용가치가 사라지기 전, 즉 사이클에 맞춰서 타이밍 좋게 매도하는 투자가 바로 담배꽁초 투자이다.
내가 매수한 지방 1호기 투자가 담배꽁초투자로 볼 수 있을 것 같다.
올해 종잣돈 6000만원으로 중소도시나 광역시에 투자한다면 담배꽁초투자가 될 것이다.
내년에 돈을 모아 9000~1억으로 투자한다면 수도권이나 광역시에 성장가치투자도 가능할 수 있다.
담배꽁초투자를 하면 수익은 상대적으로 적더라도 수익금을 빨리 환수할 수 있겠지만
성장가치투자를 한다면 더 많은 수익을 낼 수 있더라도 수익을 실현하기까지 시간이 더 오래 걸릴 수 있다.
각 케이스별로 단지를 뽑아보고 나의 경우에 어떤 것이 맞을 지 고민해본 뒤, 실전반에 갔을 때 튜터님에게 조언을 구해봐야겠다.
부자는 비용을 걱정하기보다 편익이 큰 쪽을 선택한다.
종합부동산세가 생각보다 적다는 사실에 놀랐다.
역시 막연한 두려움이 있을 때는 한걸음 나아가보는 것이 중요하구나 깨달았다.
사실 비전보드를 만들면서 1년에 모을 수 있는 종잣돈은 한정되어 있는데 3주택부터 취득세가 높아지면 투자를 어떻게 해야할까 고민이 되었다.
그러나 적은 금액으로라도 많은 수익을 얻을 수 있는 실력을 키우고,
투자를 안하는 것보다 투자를 하는 것이 수익을 더 크다면 당연히 투자해야겠구나라는 생각이 들었다.
적용할 점
- 안전지대를 뚫고 나간다. 이번 달 지방투자 실전반 광클에 성공하고 조장을 지원한다.
- 이번 달까지 6,000만원과 1억으로 투자할 수 있는 단지를 선별해보자.
선별할 때, 투자금에 매몰되지 말고, 전세가율에 부합한다면 수익을 많이 낼 수 있는 우선순위 단지를 뽑아보도록 노력하자
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