[열반스쿨 중급반 47기 10억 달성할 10조 갱스갱스] 2주차 강의후기_전세의 모든 것

25.09.13

직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반

안녕하세요. 갱스갱스입니다.☺️

2주차 강의는 “양파링”님께서 강의를 해주셨는데요.

전세 세팅에 대해서 자세히 다뤄주는 강의를 듣고 싶었는데

이번 강의를 통해 전세 관련 내용을 공부할 수 있어서 좋았고,
전세를 못 맞춘 경우에 대해서도 설명 해주셔서 좋았습니다.

매수에서 멈추는 것이 아니라 전세 세팅까지 끝내야 치맥하는거라고 말씀하셨는데요.😁

투자에 있어 매우 중요한 부분에 대해서 이야기를 해주셨구나 하는 생각이 들었습니다.

실제 계약 서류들까지 아낌없이 다 오픈해주신 ‘양파링강사님’께 감사합니다.❤️

현재 시기

강의 초반 강사님께서 “과연 투자하기 좋은 시기가 있었을까요?” 하는 질문을 주셨는데요.

매번

- 규제 때문에

- 경기 때문에

- 폭락 때문에

- 폭등 때문에

등등 각종 이유로 인해 과거에도 투자하기 좋은 시기가 있었던것은 아니었습니다.

그렇지만 그 시기마다 누군가는 수익을 내고 있었고,

언제까지 “탓”만 하고 있을 순 없겠다 라는 생각이 들었습니다.

'ㅇㅇ때문에'가 아닌 'ㅇㅇ덕분에' 라는 마인드로 생각을 바꾸려고 노력 해야겠다 라고 다짐했고,

그 환경 속에서 투자할 수 있는 방법을 꾸준히 찾는것이 중요하다는걸 알게되었습니다.

전세세팅을 위해 알아야 할 것

기본적인 전세세팅 방법으로 3가지가 있다고 말씀하셨는데요.

1. 일반적으로 매도자와 매매계약 진행 후 전세입자를 구하고 전세입자의 전세금으로 잔금을 치루는 방법.

2. 전세 낀 물건을 매수하는 것.(기존 전세입자 승계받는 것)

3. 매도자가 세입자로 들어가는 것.(주인전세)

2번과 3번은 비교적 쉬운 방법으로 1번은 매수 시 유의해야 할 점이 있습니다.

매매잔금 전 전세입자를 못 구한 경우 손실이 발생하게 되는데,
잔금일까지 잔금을 치루지 못하게 될 경우 손실 금액도 미리 계산해 보는 것이 좋습니다.

[세입자 늦게 구해서 잔금이 늦어질 경우]
대출이자(마이너스통장)계산 :
잔금 31,500만원(주담대이율 7%가정)예시 =

이자 월 183만원 + 공실관리비 = 약 200만원 정도(1개월) + 중도상환수수료 별도

위 예시금액 기준으로 보면 월 200+@ 손실이 발생하는 것인데,

몇개월 누적이 된다면 정말 큰 금액이 될 것입니다.

양파링 강사님은 입지좋은 신축도 하락장을 만나니 10달 공실까지 가본적 있다고 하셨습니다.

(관리비만 100만원이 넘었다고..)

1번의 방법으로 거래를 하게 된다면 세입자 구하는 것에 신경을 많이 쓰고 집중해야 할 것 같습니다.

[기억할 점]
1. 보통 사람들은 투자를 '집을 사는 행위'로만 생각하기 쉬움.
→ '집을 사서 전세를 놓는 것'까지가 투자로 집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는 게 아니라는 것을 명심해야 함.
2. 어떤 집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라질 것.
→ 일반적은 전세세팅 외에 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 전세세팅 방법이 있는 것.
3. '이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지'를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요하다.

[주의할 점]
세낀 물건은 임대인의 지위를 그대로 승계 = 이전 임대인과 임차인의 약속을 그대로 지켜야 함**
얼마가 껴있냐
언제까지 기간이냐
어떤 특약이 걸려있냐
-> 가계약 전 사진 찍어 전송 요청(인적사항 가린 후)

전세 셋팅 5가지 방법

<전세대출 없을 경우>
1. 현금전세 : 시세보다 낮아야 경쟁력이 생긴다.
2. 세낀물건 : 매수시점에서는 난이도가 젤 낮음. 만기 시 전세 셋팅 준비 필요.
3. 주인전세 : 매도자 협조 필요(집 잘 보여주세요. 등), 근저당 많이 설정되어있으면 안됨.

매수 어려움 + 만기 시 전세 셋팅 준비 필요.

<전세대출 받을 경우>
4. 매도자 전세계약 후 승계

- 매도자 협조 필요.(신규 세입자 전세계약 매도자와 선 체결 후 3개월 이후 잔금진행),

- 임차인 협조 필요.(대출 받고 3개월 이후 집주인 변경되어도 대출에 이상없는지 확인 요청.)
5. 잔금 치고 전세 세팅 : 매수자 잔금 가능해야함(대출이자, 중도상환수수료, 공실 관리비 등 각종 비용발생.)

투자 검토 3단계

1. 매매가 vs 전세가
- 전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것 보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 게 유리.
(전세금은 돌려줘야 하는 돈이고, 매매가는 내가 깎아서 사는 금액이기 때문에.)
- 다만, 조건차이가 있다면 적정 가격차를 알고 비교.
단지별 향별 금액 차이를 알고 있어야 함.
예) 동향과 남향의 매매가와 전세가 차이가 원래 얼마정도 나는지?
전세가가 현 시세보다 너무 높으면 나중에 역전세 리스크 있을 수 있음.

그렇기 때문에 전세가를 높게 받는 것 보다 매매가를 낮추는 것이 더 중요하다.

2. 임대만료일 확인
- 재계약 시기 공급물량 체크 필요.
- 전세만료 시기에 주변 입주예정 물량 체크 해야함.
- 임대 만료일 공급 여부에 따라 리스크 달라짐.
- 현재 전세금이 높아도 대규모 공급일 경우 역전세 대비 필요.

3. 계약갱신청구권 사용 확인
- 갱신요구청구권 사용 여부에 따라 확인해야 할 요소 다름.
- 사용했다면 : 만기 전 갑자기 이사갈 경우 대비해야함.(새로운 세입자)
- 사용안했다면 : 사용 할 수있겠구나 생각하고 전세금 상승분 5%이내로 생각해 볼 수 있음.

(전세상승분 회수 금액이 적음.)