[열중 47기 김부동] (4)결국엔 오르는 집값의 비밀. 은 뭘까?..

하… 작성한거 다 날려서 새로 작성했다아아아아아… 임시저장의 중요성 ㅠㅠ엉엉

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀.

2. 저자 및 출판사 :김준영, 한국경제신문

3. 읽은 날짜 :2025년 9월 12일

4. 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세의 월세화 #움직이는 수요 #어려운 통계해석의 방법

5. 도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

STEP2. 책에서 본 것

 #전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실.

전세가격 상승률은 지역의 성장여부를 반영하고 있으며 주택시장의 미래가격이라고 할 수 있다. 전세가격 상승률을 지속적으로 유지하기 위해서는 인구의 성장과 소득의 성장이 함께 이루어져야 한다. 전세가격 상승률이 낮은 곳은 전세가율이 높아 전세가격과 매매가격의 차이가 적으며 이는 높은 수익률 구조를 형성한다. 그런데 매매가격과 전세가격의 차이가 적어지면 전세가격 대비 월세와 매매가격 대비 월세의 차이가 없어져 서서히 월세로 전환되어야 한다. 하지만 시장에서 월세는 주거비용이 아니라 지출로 생각하는 반면 전세는 보증금만 지불하면 되기 때문에 전세를 더 선호한다. 

이런 이유로 성장률이 낮은 상품에서는 매매가격이 전세가격보다 더 하락하는 경우가 생기며 역전세 문제가 발생한다. 역전세 문제의 대부분이 빌라와 오피스텔, 원룸 같은 상품이나 특정지역의 낮은 성장에 기인하고 있다. 그래서 이런 상품은 매매가격상승, 즉 시세차익이 아닌 월세를 통해 수익을 내는 것이 맞다. 이처럼 성장률이 낮은 상품들은 리스크가 큰 만큼 월세수익률이 높게 형성되어 있다. 그리고 임대시장이 월세화된 다는 것은 주택시장에서 매매가격 상승이 어느정도 성숙하는 단계에 들어섰음을 뜻한다고 할 수 있다.  또한 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 된다. 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고 반전세에서 월세로 이동하게 된다. 이런 루트를 통해 임대시장이 월세화되며 이는 우리 주택시장의 성숙한 정도를 보여주는 것일 수도 있다. 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며 월세를 통한 수익을 보존하기 위해 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳이다. 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수 밖에 없다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지않는 상품으로 바뀌기 때문이다. 결국 어느시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요임대형태로 자리를 잡게 되는 것이다. 전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것이다. 

→ 전세의 소멸? 전세 레버리지 투자를 공부하는 우리네 입장에서는 너무 자극적이다. 많은 데이터로 논리정연하게 설명하여 설득력이 있긴하다. 과거 금리인하로 인한 역전세 시장에서 실제 반전세가 많이 등장하였고,월세도 많이 오르는 것을 경험한 나로서는 전혀 근거없는 이야기는 아닐 듯 하다. 전세사기나 현 시장에 전세대출 규제 등 전세에 대한 인식의 변화도 계속적으로 있어오고 있어 이것이 앞으로 한국 부동산 전세에 어떤 영향을 끼칠지 기민하게 지켜봐야할 대목이다.

전세… 전 세계에 우리나라에만 존재하는 제도, 금융적으로 후진적인 제도라고 표현하던데… 전세를 선호했던 나의 지난 날과 현재 전세는 돈을 묶어놓는 것이라는 인식이 있는 나를 비교하자면 현재가 금융적으로 아주 조금 깨어있다고 판단할 수 있으니.,, 제도적으로 후진적인 면이 있음은 분명하다… 전세끼고 매매하는 갭투자에 대한 사회의 부정적인 인식도 사실 전세에 기피에 한몫할 수있는 것같고, … 모르겠다. 너무 어려운 문제인듯하다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

[도시의 경쟁력이 약할수록 개별주택에 집중하라]

경쟁력이 있고 잘알려진 도시들은 대부분 경제가 활발하게 돌아가거나 수요의 이동이 빈번한 곳이다. 이런 도시들은 끊임없이 수요를 끌어들이고 이러한 수요에 의해서 실수요나 투자수요도 생겨나게 된다. 반면 활력이 떨어지는 도시에서 첫번째로 확인되는 것이 적은 매매 거래량이다. 이런 곳들은 인구수 대비 거래량이나 가구수 대비 거래량이 타 도시보다 현저하게 낮은 특성이 있다. 

높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율을 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳이다. 도시 안에서도 서울의 강남, 부산의 해운대구, 대구의 수성구 같은 곳은 자가 보유율이 가장 낮다. 이를 단순히 매매가격이 높아서 일어나는 현상이라고 설명하기는 어렵다. 끊임없이 수요가 들어오고 그 수요에 의해 기대수익이 올라가는 환경에서 투자자가 지속적으로 들어오며 만든 것이 낮은 자가 보유율이다. 도시들을 비교해보면 서울의 자가 보유율이 가장 낮고 지방의 작은 도시로 갈수록 자가 보유율이 높다.

이처럼 인구가 감소하는 도시와 늘어나는 도시가 있고 도시의 위치와 환경에 따라 경쟁력이 다름을 알 수 있다. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 한다. 

→ 자가보유율이 높은곳이 경쟁력이 낮은 곳이라는 문구가 인상적이었다. 사실 자가보유율을 따져본적도 없었고, 당연히 부자동네들은 자가에서 많이 거주하겠지라는 막역한 생각이 틀려버린것이다. 생각해보면 기대수요가 높은 도시가 투자자유입이 높고 이로서 임대가 많이 공급되는 것은 지금까지 부동산 공부를 이정도 했으면 알수도 있었을 사실인데 이렇게 자가보유율과 도시경쟁력을 이어서 분석해놓으니 조금 충격적이라고나 할까.. 이렇게 나는 코끼리 뒷다리 만지는 식으로 지식을 습득하고 있고, 이를 통합적으로 연결하여 사고하는 수준은 아직 못되는 구나… 라고 또다시 깨닫. 부린이…아직 부린이 ㅠ

[가격 거품을 일으키는 전세자금대출]

매매가격에 큰 영향을 미치는 전세가격은 2008년 전세자금대출 제도가 시작되며 전환점을 맞았다. 전세자금대출 시행전에는 대부분 자신의 자본으로 전세보증금을 조달하였고 부모님의 도움을 받는 것이 대부분이었다. 그런데 전세자금대출이 시행되면서 전세가격 상승에 영향을 주게된다. 전세자금대출이 시행되기 전의 전세수요는 소득에 맞는 주거지역이나 주택을 찾아가는 선택을 했다. 주택의 사용가치인 전세가격에 맞게 거주를 했고 이때 자기자본의 성격이 강한 전세가격이 매매가격의 하락을 방어한느 역할도 했다. 하지만 2008년 이후에는 전세가격에 자기자본에 더해서 전세자금대출이 포함된다. 

우리 주택시장에서 전세가격은 매매가격을 측정하는 바로미터이고 펀더멘털과 같은 역할을 하고 있었기 때문에 전세자금대출은 사용가치의 성격을 크게 변화시킨 계기가 되었다. 만약 전세수요의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 임대인들은 반전세로 갔을 가능성이 매우 높다. 시장의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 월세시장으로 더 빠르게 변했을 가능성이 있다. 

→ 말도 많고 탈도 많은 전세대출… 현 정부에서 강력한 규제들이 연이어 나오고 있어 전세대출규제로 인한 세입자의 거주수요 뿐아니라 투자자들의 심리적 허들도 높이고 있다. 전세사기가 사회의 큰 문제가 되고, 이로 인해 전세의 위험성? 전세의 불합리성? 그리고 부동산 매매의 미친듯한 상승에 매매가 상승에 하나의 역할을 했다고 지목되는 이 전세대출. 나도 세입자가 조금이나마 더 높은 전세가를 대출받아 내집에 살아주길 바라고 (물론 아직 그런 세입자는 없지만) 있지만, 이렇게 계속 전세대출이 규제되고, ( 설마 집주인의 DSR 포함요?..헛..) 이렇게 전세에 대한 반감이 지속되면.,, 이것또한 어쩌면 반전세와 월세화를 부추기는 것이 아닐까? 정말 이 사회에 전세가 없어지고 월세화가 되는 것이 사회정의인것인가..? 모르겠다.. 자본주의에서 옳고 그름을 따지는 것은 맞지 않는 구석이 많지만…,그래도 가끔 혼란한 명제에 대해 판단을 영원히 못내릴 것 같다는 찜찜함이 든다…. ..

STEP4. 책에서 적용할 점

[해석하기 나름인 통계! 통계를 과신하면 안 되는 이유]

선행지구, 동행지수, 후행지수.

통계의 해석에서 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것이다. 특히 상관관계가 높은 통계일수록 동행지수이거나 후행지수일 가능성이 매우 높다. 사실 선행지수로 볼 만한 통계는 거의 없으며 통계 자체가 결과를 집계한 데이터로 대부분의 통계는 현재의 모습을 그대로 반영한 동행지수이거나 후행지수이다. 또한 매수심리지수로 많이 사용되는 미수우위지수 역시 동행지수 통계이다. 현장의 심라기 그대로 반영되어 있기에 현재의 시장 모습이다. 현재의 상황을 그대로 반영한 것이라서 거의 동행지수라고 보면 되는 통계인데 ‘심리’라는 이유로 마치 선행지수 통계처럼 해석해서는 안된다. 이처럼 결과로 나온 통계와 시장의 방향은 전혀 다른 문제이다. 따라서 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해볼 수 있는 통계자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없다. 결국 공급량 부족으로 나오는 전세부족이나 전세가율 상승 등의 현상들에 거래량과 같은 통계들을 추가하며 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법이다. 우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것이다 .또 가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리가 만드는 통계가 될지도 모른다. 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것이다 .

 → 뼛속까지 문과인 나는 통계나 각종 그래프, 수치들이 등장하면 지레 겁먼저 먹고 만다. 그리고 수치를 이해하는 속도가 느리기 때문에 두세번 곱씹어 보고 해석하고 이해해야 한다. 아주 그쪽으로는 젬병이다. 이런 나에게 통계를 멋드러지게 해석하는 사람들은 선망의 대상. 이 책이 나에게 유독 어렵게 다가온 이유는 화려한 그래프와 해석들… 각종 지수와 수치들이 엄청 등장했기 때문이다. 그러나 이러한 통계도 사실은 한계점이 있다는 것. 통계는 후행지표 또는 동행지표일 뿐 미래를 예측할 수 없는 것이며 이 통계를 잘못 해석하면 실제 전망과 아주 멀어진 예측을 해버릴 수도 있다는 것. 

부동산은 더욱이 데이터로 해석될 수 없는 사람들의 심리와 사회적인 분위기, 정책, 금리 등 많은 부분이 영향을 끼치기 때문에 미래를 정말 예측하기란 불가능의 영역이 아닌가 싶다. 그래서 더욱 투자를 대응의 영역이라고 말하는 것임을 깨닫게 된다. 나에게 어려운 통계, 조심스럽게 해석해야겠다. 나에게 어려운 만큼 자신있게 해석할 수 없음에 감사해야 할 것인가… 쩝 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(278) 어떤분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량이다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각한다. 2024년과 2025년은 또 한번 변화의 시작점이 될 가능성이 매우 높은 시기이다. 꼭 투자가 아니더라도 변화의 시점에 좋은 선택이 되었으면 하는 바람이다. 

→ 유려한 데이터와 논리적 접근으로 무장한 저자도 “어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수 없다”고 이야기한다. 그러니 사실 결국 내집마련이든 투자든 최고의 선택을 할 수는 없겠으나 현재 충분히 검증된 데이터들을 바탕으로 나의 자금에 맞는 최선의 선택을 한다면 자본주의 시장에서 최악의 선택을 하지는 않을 것이라는 것이 저자의 전하고자 하는 말인 것 같다. 

STEP6. 몇 줄 소감.

이 어려운 책을 2회차 읽고 있는데, 여전히 엄청 와닿는 느낌은 아니다. 많은 수치와 그래프를 완벽하게 이해했다고 자신있게 말할 수는 없지만 그래도 재독이니만큼 처음 읽었을때의 어려움보다는 그래도 아주 조금 이해를 쉽게 해볼 수 있는 대목이 많았다는 것에 그래도 스스로를 칭찬한다. (처음 읽었을때보다 그래도 부동산 견문이 넓어진것인가.. 너무 과대해석인가. 하하) 

강남에 100억아파트가 출몰하고, 서울 하급지의 아파트는 4~6억대 아파트들도 존재하는 이 아이러니하고 비현실적인 부동산 세계에서 이러한 데이터들이 그래도 객관적이기 때문에 더욱 더 이런 데이터들에 의존하고 해석하고자 노력하는 것이 아닐까? (조금이나마 전망을 해보고 싶은 마음에..)

개인적인 소망은 너무 아파트값의 차이가 많이 벌어지지 않았으면 한다. 빈익빈 부익부의 세상은 너무 살기 힘들것같다… 나도 물론 전세 레버리지 투자공부를 하고 있지만, (나도 매매상승에 일조를 하는 것인가..) 그래도 강남 아파트 , 서초 아파트, 용산아파트, 제발 그만 올라라 ㅠㅠ 100억이 뭐냐 진짜 ㅠ

월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책