투자가가 되기 위해서는 매수인 이면서 임대인이 되는 것이다. [열반스쿨 중급반 47기 71조 창의적인길]

전세 세팅이 단순히 투자에서 부수적인 과정이 아니라, 투자의 완성 단계이자 리스크 관리의 핵심이다.

결국 매수 이후 전세를 잘 맞춰야 투자금 회수와 다음 기회로 연결할 수 있고, 이를 위해 전세시장 상황·대출조건·임대계약 관리·세입자와의 신뢰를 세밀히 챙겨야 한다.
 

• 매수만 잘한다고 끝나는 게 아니라 전세 세팅을 어떻게 하느냐에 따라 투자 성패가 갈린다.

• 전세 흐름과 공급상황을 미리 파악해야 리스크를 줄일 수 있다.

• 은행·보증기관 규정 변화 등 불확실성은 피하기보다 대비하는 것이 필요하다.

• 법적·실무적 디테일(근저당, 특약, 세금체납 여부 확인 등)을 놓치면 손실로 이어질 수 있다.

• 투자지만, 세입자도 가족 단위 생활을 꾸리는 ‘내 집의 파트너’라는 관점도 중요하다.

특히, 매수 및 전세 세팅 과정에서 다음 사항에 유의해야 겠다. 

• 매수 전단계

  • 엑셀로 리스크/수익률 분석 후 단지 우선순위 도출

  • 네이버 부동산·아실로 매매/전세 실거래가 확인

  • 전화임장·현장 방문해 전세 분위기 현황 반영

  • 등기부등본·임차인 계약서 세부 확인(근저당, 세금, 대출 규정)

• 전세 세팅

  • 전세가격: 단지 내 비슷한 면적, 최근 가격 흐름 기준 + 현장 확인

  • 임대기간: 내 투자 회수 및 공급물량 고려해 설정

  • 계약 특약: 수리·원상복구·보증보험·반려동물 등 조건 명확화

  • 세입자 편의(방문·연장 등) 최대한 협조, 불합리 요구 배제

• 투자 후 리스크 관리

  • 임대 만기/재계약 4개월 전부터 공급물량 사전 체크

  • 대출·시장 조건 변화 지속 모니터링

  • 세입자 관리, 실거주/법인 임차인 옵션 병행 검토

  • 역전세·공급 급증 시 대응 플랜 마련

또한, 아래 사항을 염두에 두고 투자를 진행해야 겠다.

• 적정한 가격으로 1등 물건을 만들어 전세를 빨리 빼면 돈과 시간을 절약할 수 있다.

• 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있다.