✅아파트명
평촌 평촌동 귀인마을 현대홈타운(경기도 안양시 동안구 평촌동 314) 33
2002.6.입주(24년차), 967세대
✅위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
안양시 동안구 종사자 수 181.783 B급
2. 교통
카카오맵 - 길찾기
강남 43분 / 여의도 51분 / 시청 69분
3.학군
범계중 93.1%, 귀인중 95.4%, 대인여자중학교 96.2%(와~), 평촌중 91.9%, 대안중 91.7%
4. 환경(주변 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다.
롯데백화점 청량리점, 롯데마트
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급
평촌자이퍼스니티 2027.12.입주/ 2737세대
안양 동안구 호계동 e편한세상평촌어반벨리 2026년 10월 458세대
당분간 공급물량이 많아서 위험해 보임.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
평촌 귀인마을 현대홈타운 | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 6월 | 2023년 01월 | 2025년 9월 |
매매가 | 126,500 | 90,000 | 135,000 |
전세가 | 67,000 | 68,500 | 70,000 |
투자금 (전세가율) | 59500 (53%) | 21500 (76%) | 65000 (52%) |
고점에 매수 시 수익률 | 14% | ||
고점 매수 시 순수익 | 8,500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 209% | ||
저점 매수시 순수익 | 45,000 | ||
(수익률 계산기는 내강의실-2주차 첨부파일에서 받아보실 수 있습니다)
현재 시세: 귀인마을 현대홈타온 33평 현재 매매가 13.5억, 전세 7억
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 12.6억 전세 6.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 9억 전세 6.8억
▶ 현장사진 (선택)
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 이미 전고점까지 거의 올라옴, 전통적인 학군지로서의 가치는 인정, 그런데 입주 물량이 적정 수요와 비슷하게 2025-2029까지 있을 것으로 보임. 수지와 비슷해 보임. 하지만 수지는 입주 물량이 없어 투자처로서는 수지 학원가가 더 유리해 보임. (평촌 중학교 학업성취도 와~ 정말 대단하다! 학군지 중의 학군지로 인정)
2) 환금성 : 학원가라 전세 수요가 꾸준히 있을 것으로 보임.
3) 수익률 : 이미 전고점 회복하였고, 입주물량이 적정 수준으로 있어서 수익을 내기 힘들 것으로 보임.
4) 원금보존 : 원금 보존 위험성 있어 보임.
5) 리스크 대비: 입주물량이 많이 있어서 당분간 매매가가 눌리거나 전세가가 눌릴 위험성이 보임.
투자 결론 :
학군지라는 입지적인 면에서 좋은 물건이긴 하나 전고점을 돌파해서 지금은 싸게 살 수 있는 상황이 아닌 것 같다.
비교 할만한 다른 단지를 찾아 보거나 입주 물량들에 관심을 가지고 지켜봐야 될 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
전통의 학군지로 유명한 평촌에서도 대장아파트에 속하는 현대홈타운의 경우 그 이름에 걸맞게 학군지 중의 학군지로 손색이 없는 단지였습니다.
이는 누구가 좋아할 만한 단지라는 의미이고 이는 가격에 반영되어 전고점을 넘어서는 인기를 누리고 있는 것 같습니다.
주말을 통해서 임장을 해본 결과 왜 인기가 있고 왜 이런 가격이 형성 되었는지를 이해 할 수 있었습니다.
입지적으로 누구나 선호하는(수요가 많은) 단지는 가격이 오를 수 밖에 없다는 내용을 몸소 느낄 수 있었고 이렇게 입지적으로 유리한 단지를 싼 가격에 매입 할 수 있도록 꾸준히 앞마당을 넓히고 시세트레킹을 해야 될 것 같습니다.
