[열반스쿨 중급반 47기 10억 달성할 10조 보나행] 2주차 강의 후기-전세 셋팅, 두려움이 아닌 대응의 영역으로!

안녕하세요.

보다 나은 행복을 찾을 보나행입니다.

2주차 강의는 양파링 멘토님께서 시장 상황에 따라 전세를 완벽하게 놓는 법에 대해 강의를 해주셨습니다.

저는 '아직 전세 셋팅은 나랑 먼 이야기 아닌가?'하는 생각을 가지고 있었는데,

양파링 멘토님께서 우리가 하는 투자에 전세 셋팅은 한 몸이고,

매수를 하고 나서 공부를 하면 늦기 때문에 미리 알아둬야 한다고 신신당부 하셨습니다.

이번 강의를 통해서 전체적인 매수-임대 프로세스와

실제 투자를 할 때 어떤 점을 유의해야 하는지에 대해 배울 수 있었습니다.

멘토님과 함께한 3번의 투자

양파링 멘토님께서 저희와 함께 무려 3번의 투자를 함께 진행해주셨습니다.

매매 잔금일 전 전세 계약을 하고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금일을 받는 방식은

현재 전세 대출 규제로 인해 막혔지만 ALL 현금 세입자의 경우 해당사항이 없다고 하셨습니다.

또한, 매매 잔금일과 전세 잔금일이 다른 경우 ‘잔금만 잘 치르면 되지 않을까?’라고 생각을 했었는데,

공실시 관리비나 금융상품 이용과 관련한 중도 상환 수수료 등도 다 고려해 봐야 한다고 하셔서

이 부분을 통해 몰랐던 사실을 새롭게 배울 수 있어서 너무 감사했습니다.

매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 방식의 경우

기존 주택담보대출 상환(근저당 말소)에 따라 오히려 전세금이 확 낮아 지는 것을 보고,

주인 전세라고 무조건 좋다고 생각하지 말고 이 부분을 투자시 꼼꼼하게 체크해 봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

기존에 임차인이 거주 중인 세낀 물건의 경우

'전세 셋팅을 신경쓰지 않아도 되니까 편하지 않을까?'라는 생각이 있었는데,

기존 임차인의 임차 기간에 따라 다음 임차인의 전세 대출 여부가 달라진다는 것을 보고

세낀 물건의 경우에도 기존 임차인의 남은 임차 기간 등을 잘 체크해야 한다는 점을 배울 수 있었습니다.

[적용할 점]

해당 투자에 따른 편익과 비용이 무엇인지 직접 계산해보기

전세 셋팅을 막연한 두려움이 아닌 대응의 영역으로 만들기

돈과 시간을 절약하기 위한 Tip

매수 후 전세 셋팅이 빨리 마무리 되어야 돈과 시간을 절약할 수 있고,

적정한 전세 가격 설정을 위해서는 단지, 생활권, 공급 3가지만 기억하라고 하셨습니다.

특히, 이미 입주기간이 끝난 단지라도 대단지의 경우 입주 물량이 남아 있는지 체크 해야 하고,

최종 의사 결정 과정에서 전화임장은 필수라고 하셨습니다.

단지, 생활권, 공급에 따라서 전세가를 어떻게 설정해야 하는지 직접 보여주셔서

나중에 투자를 진행 할 때 이 부분을 적용하여 전세가를 책정해야겠다는 생각이 들었습니다.

리스크를 줄이기 위한 임대기간 설정법에 대해서도 알려주셨는데요.

임대 만료일에 따라 투자금 회수 지연, 재투자 기회 상실 등 감당해야 하는 리스크가 달라지기 때문에,

임대기간 설정을 위해서는 공급, 수요, 포트폴리오를 반드시 기억하라고 하셨습니다.

특히, 임대 만료일은 투자자가 조절할 수 있는 몇 안되는 영역이라고 하셔서

투자한 물건이 쌓일 수록 공급, 수요, 포트폴리오를 더욱 신경써야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

[적용할 점]

단생공 공수포 잊지 말고 투자에 적용하기

임대 리스크를 줄이는 방법

실제 투자 사례를 통해 한 순간의 욕심이 어떤 기회비용을 가져다 줬는지 보여주셨습니다.

이 사례를 통해서 전세가를 너무 욕심 내다가 시간이라는 기회비용을 쓰지 말고, 

단지, 생활권, 공급을 통해 파악한 적정 전세가로 셋팅을 해야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

항상 멘토, 튜터님께서 부동산은 사는 것 보다 보유하는 것이 더 힘들다고 하시는데요.

같은 시기에 리스크가 집중 되면 좋은 물건을 샀더라도 지키지 못할 수가 있기 때문에

시기별, 지역별 분산투자로 역전세를 방어하는 것이 필요하다고 하셨습니다. 

특히, 무엇보다 살 때 싸게 사는 것이 중요하다고 하셨는데요.

쌀 때 사는 것, 싸게 사는 것이 하락장에서 충분히 버틸 수 있는 투자 체력이라고 하셔서

앞마당을 꾸준히 늘려서 가치 있는 것을 싸게 살 수 있는 안목을 길러야겠다는 생각이 들었습니다.

양파링 멘토님이 상승장에서 전세가를 5% 정도만 올렸더니

세입자 분께서도 하락장에 기존 전세금을 그대로 유지한 것을 보고

당장은 전세금을 못 올려 받아서 손해를 보는 것 같지만

장기적으로 나에게 오히려 득이 될 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

[적용할 점]

1. 전세가에 욕심 내지 말고 5%씩만 올려서 받기

2. 한 지역, 시기에 집중해서 투자하지 말고 분산투자 하기

3. 앞마당 꾸준히 늘려서 가치 있는 것을 싸게 살 수 있는 안목 기르기

→ '25.12월까지 선명한 앞마당 3개 만들기

이번 강의를 통해 전세 셋팅의 A부터 Z까지 배울 수 있었고,

한 순간의 욕심으로 큰 대가를 치를 수 있다는 점을 알게 되었습니다.

막연하게 알고 있던 전세 셋팅에 대해 더 넓은 시야를 가질 수 있게 도와주신 

양파링 멘토님께 진심으로 감사드립니다. :)