안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
잠실까지 20분대, 강남까지 30분대로
진입이 가능한 지역에 아파트를 1억대로 살 수 있다면?
규제로 인해 서울과 경기도 주요 지역내에
투자를 하기 어려운 현재 시장에서
꼭 알아둬야 할 지역은 어디일까요?
지금 만약 수도권 투자를 앞두고 있다면
이 지역을 놓치지 않고 반드시 볼 것 같습니다.
어딘지 궁금하신가요?
왜 ‘이 지역’에 주목해야하는지 그 이유부터
먼저 확인해보겠습니다.
수도권 투자의 핵심
아마도 많은 분들이 알고 계시겠지만 수도권 투자에서 가장 중요한 것은 바로 직장과 교통입니다.
좋든 싫든 돈이 있어야지 생활이 가능한 자본주의에서 사업을 하는 것이 아니라면 월급은 반드시 필요하죠. 그리고 이 월급을 위해 우리는 직장을 통해 받고 이를 위해 일주일에 평균 5일간 출/퇴근을 하고 있습니다.
5일간 오고 가는데 시간이 오래 걸린다면 어떨까요? 가진 돈이 부족해 먼 곳에 살아야 한다면 어쩔 수 없겠지만 기회가 된다면 어떻게든 가까운 곳으로 옮기는 것을 생각하게 됩니다. 이런 이유로 직장이 모여있는 곳에 가까운 위치일수록 혹은 그곳에 쉽게 이동이 가능한 곳일수록 사람들이 좋아하고 원하게 됩니다.
이런 지역들 중 대표적인 곳으로 강남, 여의도, 도심, 판교, 마곡 등이 있으며 인근 아파트의 가격은 해당 지역내 다른 아파트들 대비 상당히 높은 가격을 보이고 있습니다. 특히, 강남의 경우는 대한민국에서 가장 많은 직장이 몰려있는만큼 강남까지 쉽게 이동할 수 있느냐 없느냐가 집값을 결정하는 중요한 역할을 합니다.
입지가 좋아졌습니다
그렇다면 교통이 이미 좋거나 앞으로 좋아질 곳을 보는게 아무래도 조금 더 좋은 지역 혹은 아파트라고 이야기할 수 있습니다. 다만, 이미 교통이 좋은 곳들은 이미 가격이 비싼 경우가 대부분이지만 아직 교통이 좋지 않지만 앞으로 좋아지게 될 곳은 이런 입지가 좋아지는 영향이 가격에 반영되지 않은 경우가 많습니다.
아래 사진은 강동구 고덕에 위치한 두개의 아파트를 비교한 사진입니다. 지난 상승장에서는 5호선 역과 굉장히 가까운 곳에 위치했던 아르테온이 그라시움보다 조금 더 높은 가격을 보였습니다. 하지만 9호선이 착공이 되면서 9호선을 도보로 접근할 수 있는 그라시움의 입지가 더 좋아졌고 최근 상승하는 속도가 폭이 훨씬 더 빠르고 커진 것을 확인할 수 있습니다.
이런 교통 개선을 통한 입지의 변화를 알고 있던 사람은 같은 가격으로 사람들이 어디를 사야할지 고민할 때 입지가 더 좋아지는 곳을 선택해 더 많은 돈을 벌 수 있었을 겁니다.
오늘 이야기할 지역이 바로 교통이 개선되면서 강남까지 30분대에 이동이 가능하다는 엄청난 장점을 갖고 있습니다. 이 지역이 어딘지 조금은 감이 오시나요?
바로 구리입니다
8호선 개통의 영향과 가격 반영 여부
실제로 구리는 과거 강남까지 이동이 자차나 버스를 통해서 이동이 가능했고, 소요 시간은 도로 상황에 따라 달라질 수 있겠지만 평균적으로 1시간 이상 걸렸습니다. 그렇다보니 물리적으로 괜찮은 위치가 있음에도 불구하고 많은 사람들이 크게 중요하게 생각하지 못했던 지역이었죠.
하지만 8호선이 연장되면서(통칭 별내선) 강남까지 30분대 접근이 가능하고, 잠실까지는 20분대로 이동이 가능해지면서 교통이 변화가 정말 크게 생긴 곳이 되었습니다
그리고 이런 변화를 고려했을 때 최근에 가격이 좀 오르긴 했지만 여전히 8호선으로 인한 입지 개선의 영향이 가격에 크게 반영되어 있다고 보기는 어렵다고 생각됩니다.
입지가 개선된 지금, 과거 비슷한 가격 흐름을 보여준 단지와 여전히 비슷한 가격의 흐름을 보이고 있다면 해당 단지에는 아직 이런 변화에 대한 부분이 가격에 반영되지 않을 가능성이 높다고 볼 수 있기 때문입니다.
수원의 신축, 구성남에 위치한 비슷한 구축들과 비교했을때 가격이 비슷하게 흘러갔고 8호선이 개통이 되었음에도 오히려 가격이 비슷하거나 싼 것을 확인할 수 있습니다.
정리해보자면 여전히 가격이 비싸지 않습니다
구리 내에서 일부 단지를 제외하고는 여전히 가치 대비 가격이 비싸지 않다라고 이야기할 수 있습니다. 많은 사람들이 관심을 갖는다고 하지만 지역 내에서 조금만 더 넓게 살펴본다면 여전히 기회가 많이 남아있다는 것입니다.
1억대 투자금으로 여전히 기회가 있는 곳
A단지는 실제 1억 중반 투자금으로 투자가 가능한 단지입니다. 산본 내에서 선호하는 구축과 비교했을 때, 8호선이 개통하기 전에도 상대적으로 가격이 더 비싼 아파트임을 감안하면 비슷한 투자금으로 충분히 괜찮은 선택지임을 알 수 있습니다. 여기에 8호선의 가치가 반영 된다면 지금보다 더 좋은 결과를 줄 수 있을거라 생각합니다.
B단지의 경우에는 보여지는 투자금은 2.1억 정도지만 매도인의 상황을 확인했을때 충분히 가격을 조정해볼 수 있으며 30평대임에도 불구하고 1억 후반으로 투자가 가능한 단지입니다. 부천내에서 비슷한 가격 흐름을 보인 단지와 비교했을 때 역시나 8호선의 가치가 반영이 되지 않은 점을 감안한다면 가격이 충분히 싸다라고 볼 수 있습니다.
꼭 기억하세요
내게 기회는 없다는 생각이 드실 수도 있을거라 생각합니다. 이미 좋은 곳은 다 올라서 이제는 끝이라는 생각도 하실겁니다. 그럼에도 여전히 기회라는 것은 남아있습니다. 그리고 남아 있는 기회 안에서 최선의 선택을 해나가는 것이 현재 할 수 있는 최선입니다.
잘 모르는 지역인데 투자를 해도 괜찮을까 라는 생각이 드신다면 그 지역을 직접 가서 보고 배워가는 시간을 가지시면 됩니다. 이미 많이 올랐다는 기사나 주변 이야기를 들어서 더 막막하다면 진짜로 정말 다 올랐는지를 직접 확인해보고 어떻게 해야할지 막막하다면 그 방법을 배워가면 됩니다.
지금 이 시기가 지나고 나면 누군가는 ‘아… 그때 그렇게라도 할껄’ 이라고 다른 누군가는 ‘개인적으로 아쉬울 수 있지만 최선의 선택을 하길 잘했다’ 라는 생각을 하는 사람으로 나뉘게 될 것입니다. 다만, 저는 이 글을 읽는 분들께서는 전자보다는 후자에 계셨으면 좋겠습니다.
수도권 투자의 방향성을 잡는데 도움이 되길 바라겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
