매도할 때 제일 중요한 것은 이것입니다. [대흙]

안녕하세요,

대기만성 흙수저 대흙입니다.

최근 주변 동료의 얘기를 들어보면

매도에 대해 준비하시거나 고민하시는 분들이

꽤나 많은 것 같습니다.

저 또한 최근에 1호기 매도를 진행하게 되었고

공급이 많은 지방도시에서 세낀 물건을 팔다보니

꽤나 애를 먹었습니다.

하지만

두 달 동안, 단 한명도 집을 보러오지 않다가

처음 집을 보러 오게 된 한 분과

당일 날 바로 매도 계약을 맺게 되었습니다.

이 과정 속에서 지치기 보단

아래와 같은 방법을 통해 할 수 있는

모든 시도를 했다보니 오히려 조급해지지 않았습니다.

그럼 매도를 위해 어떤 준비를

하면 좋을지 한 번 알아 보겠습니다.

1. 가장 중요한 것은 매도가입니다.

빠른 결정을 내리기 위한 가장 중요한 것입니다.

먼저 '시장 상황'에 따른 매도가를 먼저 산정합니다.

이 과정에는 아래와 같은 3가지를 파악합니다.

1. 해당 단지 + 경쟁 단지 최근 실거래가

정확히 산출하기보단 평균적인 가격으로 생각합니다.

2. 네이버 경쟁 매물 상황 (상태, 동, 향에 따른 적정가)

인테리어 여부, 확장 여부 등을 고려해

타 물건과 비교하여 적정선을 고려해봅니다.

전임을 통한 타 물건의 구체적 상황 파악이 필요합니다.

3. 임대 상황

현재 시장이 실거주 위주로 거래된다면 현실적으로

세가 낮게 낀 투자자물건은 높은 가격을 받기 힘듭니다.

만약 만기가 얼마남지 않았다면 (퇴거 확정 시)

실거주, 투자 모두 가능하니 조금 더 높게 고려합니다.

다음으로는 '내 상황'에 따른 매도가를 산정해봅니다.

저는 시장 상황에 따른 매도가도 중요하지만

내 상황에 따른 매도가가 훨씬 더 중요하다고 생각하는데요.

그 이유는 내가 갈아 탈 단지를 빠르게

투자하기 위한 기회비용과 양도세, 일시적 2주택 비과세 등

나의 상황에 따른 편익과 비용의 철저한 계산이

결국은 매수자가 붙었을 때 빠른 결정을 내릴 수 있기 때문입니다.

매수가가 붙었을 때 가격을 얼마나 더 낮추더라도

팔 수 있냐하는 나만의 마지노선을 정하는 겁니다.

(쉽게 말해 네고 마지노선이죠 ㅎㅎ)

저의 경우엔 내년에도 팔아야 할 물건이 있었기에

올해 1호기를 팔았을 때 (잔금 기준) 양도세와

내년에 다른 물건을 같이 팔았을 때의

양도세 합산 비용을 모두 계산해보았습니다.

또한 투자자에게 물건을 팔기 어렵다면

세입자를 내보내기 위해 이사비용으로

얼마까지 제안해볼 수 있을지

세입자가 살 (Buy) 수도 있는지

어렵다면 다른 곳에 전세를 구해 줄 수도

있을지까지 생각해봐야합니다.

위처럼 본인의 상황에 대한 매도가를

세금과 기타비용 단위까지 천천히 적어나가면서

스스로 상황에 대한 정리를 꼭 해보셔야합니다.

2. 광고의 수단을 늘립니다.

당근, 호갱노노, 직방, 지역카페

https://weolbu.com/s/G3FH82ZO3e

요즘 집 잘 파는 사람들의 매도 매물 뿌리는 꿀팁 3가지

저는 네이버 부동산 외의 광고는

재이리 튜터님의 해당 칼럼을 참고했는데요.

그냥 네이버 부동산에 쫙 뿌리면 되지 않냐...

라고 하실 수 있지만 20개, 30개 부동산에

내놓으면 급해 보이는 매물이라는 느낌을 줄 것 같아

아무 부동산에 뿌리지는 않았습니다.

대신 호갱노노, 당근마켓, 직방, 지역 부동산 카페 등을

활용해 네이버 부동산 뿐만 아니라 다양한 접근 경로를 만들었습니다.

실제 거래까진 이어지진 않았지만

아래와 같이 꽤나 많은 연락이 왔었답니다.

당근마켓의 경우 유료광고 비용이 하루 5천원 정도로

저렴한 편은 아니지만 확실히 홍보 효과는 좋았습니다.

3. 현장 방문과 전임 브리핑

단 한 번의 기회도 놓치지 않습니다.

광고를 모두 내놓았는데도 반응이 크게 없다면

이제는 현장 방문해보는 것을 추천드립니다.

매물털기처럼 해당 단지가 있는 생활권의

모든 부동산을 방문해보면서 시장의

분위기를 구체적으로 파악해보고

어떤 부사님이 일을 잘 하시는지 찾아봅니다.

매도에서 중요한 것 중 하나는 일잘러 부사님을 찾는 것인데

네이버 부동산에 매물도 많이 올려두시는 분

열정적으로 브리핑 해주시는 분

해당 부동산에 내놓지도 않았는데 내 물건을 아시는 분

등을 찾고 이런 분들과 주기적으로 소통을 해야합니다.

다만, 이런 분들과 소통할 때에

매도자가 직접 전화를 하며 이야기하는 것도 중요하지만

동료를 통해 내 물건이 1순위로 브리핑 되는지 혹은

다른 물건이 브리핑 된다면 그 물건은 어떤 것인지

다시 한 번 체크해보는 것이 좋습니다.

(제발 사주세요.. 제목 시선 강탈 주의)

저의 경우엔 월부학교 퍼8로 동료분들에게

도움을 구해 객관적인 브리핑 순서를 다시 정립해보고

실제 내 물건이 어느정도 선호도가 있는 것인지

다시 메타인지 할 수 있었습니다.

(제 물건은 동향이긴하나 중층이라, 남향 저층에는

안 밀릴 거라고 생각했는데 밀리더라구요... 메타인지 완료)

그리고 앞서 말씀드렸다시피

경쟁 매물을 파악하고 주기적으로

일잘러 부사님과 소통하면서 기회를 포착해야 합니다.

저 경우 경쟁 매물에 관심있는 척 전임을 하다

그 물건을 보러 온다는 손님이 계셨습니다.

하지만 경쟁 매물의 세입자가 해외여행을

가는 바람에 연락이 되지 않았었고

무조건 제 물건을 보여줘야겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 사장님에게 신신당부를 했고

네고 가능한 가격선도 미리 말씀을 드렸습니다.

그리고 운좋게도 다른 경쟁 매물에서 뺏어온

손님에게 단 번에 물건을 팔 수 있었습니다.

정리

이렇게 공급폭탄 지방도시에서

세낀 물건을 판 경험과 방법에 대해 말씀드려보았는데요.

사실 운이 좋았던 점도 분명있습니다.

다만, 단 한사람을 만나기 위한 과정과

그 사람을 놓치지 않기 위한 준비들을

꼭 철저하게 해두셔야 기회가 찾아올 때

바로 포착하실 수 있음을 인지하셨으면 좋겠습니다.

그럼, 매도를 준비하고 계신 모든 분들을

응원드리며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

또한 이 과정을 진심으로 도와주신

프메퍼 튜터님

또반님, 멜부님 국사님, 총님,

구르미님, 리자영님, 보리님, 즈아님

진심으로 감사드립니다.