STEP1. 책의 개요

책 제목 : 부동산 트렌드 2024

저자 및 출판사 : 김경민/ WISEMAP

읽은 날짜 : 2025년 9월 14일

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점/10점

STEP2. 책에서 본 것

부동산 투자 빅 이슈: 국고채 10년물 금리-시장의 향방을 알려줄 황금 지표

금융부분에서 앞으로 주시해야 할 것은 기준금리보다는 국고채 10년을 금리의 흐름이다.

국고채 10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며 현재 수준에서 국고채 10년물 금리가 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.                                                                               금리인하효과는 실물경제 흐름과는 상관없이 증권,부동산,코인 등 가상자산의 가격이 폭등했다. 코로나가 실물경제를 위축시키는 것과 별개로 자산 시장 가격은 다르게 움직인 것이다. 기준 금리가 인하되자 시중에 많은 자금이 풀리면서 유동성이 풍부해졌고 그 자금들이 자산 시장으로 들어가 가격을 올렸다. 

국고채 10년물 금리와 부동산 수익률: 기준금리는 국고채 10년물 금리흐름과 높은 상관관계를 보여준다. 대개의 경우 기준금리보다 국고채 10년물 금리가 높게 형성된다. 즉, 국고채 10년물 금리가 상승하면 주택담보대출 금리가 상승하게 되어 주택 구매시 이자 부담이 커지게 되고 자연적으로 부동산 매수세를 감소시킨다. 당연히 가격은 정체 혹은 하락한다. 부동산은 상대적으로 위험자산이기 때문에 부동산 투자수익률은 대개 국채수익률보다 높게 형성된다.  국고채 10년물 금리가 상승하면 부동산 수익률도 상승하기 때문이다.

여기에 한 가지 유념할 부분이 있는데, 바로 부동산 수익률의 작동방식이다. 부동산 수익률 1년치 임대료를 부동산 가격으로 나눈 것이다. 예를 들어 10억원 건물의 수익률이 4%인 경우, 1년 임대료는 4000만원이다.  

국고채 10년물 금리가 상승해 부동산 수익률도 상승하면 분자인 임대료가 상승하거나 분모인 가격이 하락하게 된다. 보통은 분모인 가격이 움직인다. 분자인 임대료는 전월세 2년 만기와 같은 계약 기간으로 묶여 있기 대문에 시장 상황에 즉각적으로 반응하지 않는다. 따라서 부동산 수익률이 상승하면 분모인 부동산 가격이 하락하게 되고 반대로 부동산 수익률이 하락하는 경우 부동산 가격이 상승 한다. 결론적으로 기준금리 상승은(많은 경우) 국고채 10년물 금리 상승으로 연결되며 이는 부동산 투자수익률 상승(즉, 부동산 가격 하락)으로 연결된다.

국고채 10년물 금리와 고정형 주담대금리는 거의 동일한 방향으로 움직이는 것을 알 수 있다. 

금융시장의 하락 압력 VS  입주 물량의 상승 압력.

부동산 가격은 부동산 내부요인(공급물량, 매매가격 대비 전세가격의 비율, 부동산 수요, 소득수준 등)과 더불어 외부요인(경제상황,이자율 등)등 다양한 요인으로부터 영향을 받는다. 이 중 금융부분에서 앞으로 주시해야 할 것은 기준금리보다는 국고채 10년물 금리의 흐름이다. 국고채 10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며 현재 수준에서 국고채 10년물 금리가 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.  부동산 하락사이클이 짧아진 점(정체기도 짧을 수 있다) 그리고 2025년 이후 낮은 수준의 입주 물량 등을 고려하면, 금융시장으로 인한 서울시 주택 투자 수요 위축은 생각보다 짧을 수 있다. 

부동산 투자 빅이슈: 불확실성-상승과 하락 압력이 공존하다.

단기적으로 2025년 상반기 강남권 전세가격은 하방 압력이 존재할 수 있다. 그럼에도 장기적 관점에서는 2025년 여름 이후 서울시 입주 물량은 심각하게 낮은 수준이 지속될 것이다. 역대급으로 저조한 아파트 입주 물량은 아파트 전세가격을 자극할 것이다. 

PF대출 연장이 불러올 2025년 전세 시장 상승 압력: 단기적으로 2025년 상반기 강남권 전세가격은 하방 압력이 존재할 수 있다. 그럼에도 장기적 관점에서는 2025년 여름 이후, 서울시 입주 물량은 심각하게 낮은 수준이 지속될 것이다. 역대급으로 저조한 아파트 입주 물량은 아파트 전세가격을 자극할 것이다.

경기 활성화를 위한 ‘기준금리 인하’가능성, 기대와 우려가 공존하는 2024년, 이는 2025년 중반 이후 입주 물량 절벽을 사람들에게 각인시킬것이다. 저조한 입주 물량은 전세가격을 상승시킬 것이며 장기적 관점에서 전세가격은 매매가격을 밀어 올릴 것이다.  이 시나리오대로 서울시 아파트가격이 움직인다면, 입주 물량 부족으로 전세가격이 상승하고 그 2~3년 후 매매가격 상승이 발생했던 2010년대 중후반과 비슷한 상황이 연출될 수 있다. 

부동산 시장이 변하고 있다: 정보 유통 속도가 빨라지며 부동산 사이클이 짧아지고 있다. 전세가 금융상품화됨에 따라 매매가격과 전세가격이 함께 움직인다.  유튜브를 포함한 소셜미디어에는 엄청난 양의 다양한 정보들이 유통되고 있다. 많은 정보가 쌓이면 소비자는 합리적 정보를 취사선택하고 의사결정에 참고한다. 즉 정보의 양이 증가하고 속도가 빨라짐에 따라 부동산 시장의 가장 큰 단점인 ‘정보 비대칭성’이 완화되며 사이클이 짧아질 수 있다. 부동산 하락 구각이 짧아질 수 있고 정체 기간과 상승 기간도 짧아질 수 있다는 것이다.

2010년 중후반부터 전세가격과 매매가격은 상승과 하락시점이 거의 유사하다. 높아진 전세가격으로 인해 전세 세입자들은 은행 대출을 일으켜 전세를 한다. 전세 자체가 금융상품화되고 있는 것이다. 그리고 이는 전세와 매매가격의 동조화현상을 일으키고 있다. 

→ 정보유통속도가 빠름과 전세가 금융상품화는 격렬하게 공감하는 바이다. 전국민이 부동산 전무가가 될 판이고, 부동산은 결국 우상향한다. 직장생활 30년 한 사람보다 아파트 몇채 사둔 사람이 더 부자가 되는 이 현실을 눈으로 보니 사람들이 더욱 더 부동산, 부동산 하며 열광하는 것이 아닐까… 

STEP3. 책에서 깨달은 것

대한민국 부동산 시장이 가야할 방향: 중산층 이하 서민 계층의 주거복지는 심각하게 타격받을 것이며 2020년 전세가격과 매매가격 폭등을 경험한 가구는 자신의 경제상황을 고려하지 않은 채 매우 위험한 선택을 할 수도 있다. 이는 결국 버블로 이어져 가계소비 여력마저 후퇴시킬 수 있다. 

서민 주거복지를 위한 정책 제언: 

첫째, 정부 주도의 거대한 리츠(REITs)를 만들어야 한다. 

둘째, 서울 내부와 인근의 토지를 대규모로 확보하는 랜드뱅킹 전략을 빠르게 도입해야 한다. 

셋째, 저렴한 토지 기반 아파트 대량 공급정책이다. 

넷째, 전세의 반전세화를 제도화 해야한다. 

다섯째, PPD(Private Public Development,  민간 공공 협동개발) 형태의 개발 방식 도입. 

→ 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향이라는 다소 무거운 제목으로 어떤 내용을 풀어나갈지 궁금했음. 서민 주거복지를 위한 부분, 즉 서민들의 주거안전성 보장을 위해 중앙정부가 해야할 일에 대해 꽤나 구체적으로 제시해놓았다. 여기서도 빠지지 않는 전세의 월세(반전세화)화, 심지어 이를 제도화 해야한다는 점. 그 외의 어려운 용어들은 사실 정확히 이해는 하지 못하였으나 저자가 대체적으로 이야기하고 싶은 바는 크게크게 이해를 하였다. 나도 사실 아파트 공부를 해왔지만 (지금은 안함. 그리고 그리 전문가도 아님 ㅠ) 이렇게 서울 아파트값이 치솟고, 앞서 말한 프롭테그로 인해 부동산 가격이 몹시 산으로 가고 있다는 생각이 크게 들고 있기 때문에 저자의 생각기조에는 크게 동조하지만, 정책은 시장 참여자 즉,  사람들의 욕망을  이길수 없다는 것이 격공하기 때문에 위에서 말한 정책들이 정말로 저자가 기술한 그대로 실현된다 하더라도 정말 서민복지를 위한 참 정책이 되거나 이로 인해 부동산 매매가가 안정화 될 것이라는 생각에는 자신이 없다. 혼란한 세상. 10년뒤의 서울 사람들에게 아파트 거주수단은 어떻게 변할까… 매우 걱정되면서도 예측해보고싶다.. 

STEP4. 책에서 적용할 점

[p254] 2024년을 맞는 투자자의 전략,

1. 다른 경제 상황에도 불구하고 가계부채에 대한 염려로 2023년 하반기 주택담보대출 금리가 상승하면서 주택수요가 잡히고 가격이 정체(혹은 소폭 하락)될 가능성이 높고, 2. 2023년 하반기 주택담보대출 금리가 어떻게 되느냐에 따라 시장 상황이 일부 바뀔 가능성이 있다. 3. 그럼에도 불구하고 -6%에서 정체수준이다. 이 정도 차이는 아파트 매매과정에서 거래를 어떻게 하느냐에 따라 충분히 극복가능하다. 예를 들어 10억 5000만원 호가 매물을 거래하며 10억원 선에 최종 거래가 이루어지는 경우가 있는데 그렇다면 5%가량 싸게 매입한 것이다. 

   앞서 지속적으로 이야기했지만 서울시 정부와 중앙정부에서 2025년 이후 부동산 공급에 대해 제대로 대처하지 않는다면 2025년 이후의 저조한 신규 아파트 공급은 2010년대 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다. 

   2024년은 가격 정체 혹은 일부 하락이 이루어지더라도 본인이 실거주자라고 하면 이후 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 한다. 특히 현재 전세 거주자의 경우 2022년의 전세가격 대폭락은 기억에서 지워야 한다. 전세가격은 항상 인플레이션만큼(혹은 그 이상) 상승해왔다. 본인 거주 단지의 25평 혹은 33평 분기별 평균 전세가격을 보면 2021년 하반기와 2022년의 전세 폭락이 아주 예외적이라는 것을 이해할 것이다. 따라서 인플레이션만큼 전세가격 상승 압력이 존재하는 상황에 신규 주택 물량이 없어진다면 투자자는 그 상황이 오기 전에 매수 여부를 판단해야 할 것이다. 위험 추구형 투자자는 불확실성의 시기에 위험을 감수하고 투자하는 경향이 있는 만큼 지금도 매수에 들어갈 수 있을 것이다. 반면 위험회피형 투자자는 불확실한 상황이 걷히는 2025년에 시장 참여를 고민할 것이다. 

→ 어쩌면 내가 투자 1호기 가계약금을 넣은 연수는 24년이기 때문에, 저자의 기술대로 전략적 대처로 등기를 쳤다는 점에서 책을 읽지 않고 행했다.는 생각이..

24년을 맞는 투자자의 전략이란 25년을 살아가는 자칭 투자자인 나에게 과거의 데이터를 어떻게 해석하고, 내 전략을 짜는것인지 전문가의 시선을 경험해볼 수 있음을 .. 그리고 나는 아주 매우 위험회피형인데,, 어쩌다 24년에 계약금을 넣은 것인지 ㅠ ㅎㅎ 시장은 절대 전망하는 것이 아님을 다시한번 느끼게 됨.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(p149) 서울대장단지: 왜 대장단지를 봐야 하는가.

<부동산 트렌드 2023>에서는 4개 대장 단지를 분석했었다. 대장 단지에 대한 내용은 시장 참여자들에게 보다 직관적인 정보인 만큼, 이번 책에서는 더욱 많은 단지를 평형별로 상세하게 다뤄보려 한다. 예를 들어 서울시 강남구의 33평형 도곡렉슬의 가격이 어떤 흐름을 보여왔고 현재의 위치는 어디인지 알 수 있을 것이다. 필자는 광역시별 분석과 구별 분석의 경우 서울대 공유도시랩에서 개발한 지수를 활용했다. 지수는 특정 시점을 100으로 놓고 (서울대 공유도시랩 지수는 2013년 1월을 100으로 한다)각 구별 가격 흐름을 살펴볼 것이다. 즉 2013년 1월 모든 구의 가격 지수가 100으로 설정된 상태에서 만약 2023년 지수가 200이 되었다면 이는 가격이 2배가 되었다는 것이다. 하지만 이 수치만으로는 다른 구와 절대적인 가격을 비교할 수 없다. 강남구와 노원구의 가격 차이는 알 수 없다는 의미다. 그럼에도 대장 단지의 평형별 가격 (25평 혹은 33평의 분기별 평균 거래가)을 알 수 있다면 여러 유익한 정보를 얻을 수 있다. 동일 평형대 물건이라면 가격 흐름뿐만 아니라 대장 단지 간 가격 비교가 가능해지기 때문이다. 예를 들어 같은 25평형대인 잠실 엘리트와 도곡렉슬이 2000년대 후반 비슷한 가격대였으나 2023년 현재는 몇 억 원 차이가 나는지를 구체적으로 알 수 있다. 이는 부동산 투자자들에게 가장 필요한 정보 중 하나일 것이다. 또한 같은 단지 내 25평형과 33평형 가격 흐름을 통해 새로운 인사이트를 얻을 수도 있다. 가령 거의 모든 단지에서 소형 아파트인 25평이 33평형에 비해 가격 하방경직성이 더 크고 (즉 가격 하락 폭이 적으며) 누적 상승률도 높다. 대장 단지 자체가 거대한 규모인 만큼 대표 평형이 25평형과 33평형 역시 상당한 규모가 존재한다. 따라서 통계적으로 충분한 유의미한 대상이 될 것이다. 

이번 책에서 선정한 대장단지는 8곳이다. 선정 기준은 2호선 인근의 대표 단지 중 3000세대 이상의 대형 단지를 대상으로 삼았다. 왜 하필 2호선이냐 묻는다면 서울시에 있는 대부분의 업무지구가 2호선을 따라 (강남, 잠실, 성수,종로,중구,홍대,합정,구로,가산)혹은 2호선 내부(여의도 업무지구)에 위치하기 때문이다. 아파트 가격에 영향을 미치는 중요한 요소들은 여러가지가 있겠으나 업무지구 접근성은 아파트 가격에 있어서 가장 유용한 지표이다. 분석에 활용된 8개 단지는 다음과 같다. 

• 서초구 반포자이, 강남구 도곡렉슬, 송파구 ‘엘리트’, 성동구 왕십리뉴타운, 중구 남산타운, 마포구 마포래미안푸르지오, 서대문구 DMC 파크뷰자이, 관악구 관악드림타운.

→ 저자가 뽑은 단지들이 모두 내가 땅을 밟아봤다는 점에서 매우 기쁨. 심지어 ㅅㄱㅈ 중.. 이라니 (집주인 아님 주의) 위의 대장 단지들의 시세 흐름과 분석한 내용에 대해서는 여러번 읽을만한 가치가 있다. 나의 애증의 성동구 ㅠ 중구 ㅠ 심지어 서대문구까쥐! 내가 욕심냈던 투자후보 단지였다는 것이 슬프다 ㅠㅠ

STEP6. 몇줄 소감

25년 9월에 이르렀기에 현재 2024 부동산 트렌드를 읽는다는 것은  이 저자의 전망이 얼만큼 맞았는지 방향이 맞는지 등을 O,X 를 해볼 수있다는 재미가 있었다.  결과는 노코멘트하겠다. 모두가 알고 있기 때문이다. (역시 전망이란.. 신기루 같은 것) 이 책도 앞서 읽었던" 결국엔 오르는 집값의 비밀"이라는 그 책처럼 화려한 데이터분석으로 해석에 어려움을 겪으며 읽은 책이었다. 그리고 각 급지별로 대장아파트에 대한 분석파트가 나름 임장을 해왔던 나 인지라 아는 단지들이 나와 재미가 쏠쏠했다. 가격비교도 해가며 읽는 정성이 있어야 할까? ㅎㅎ 그리고 핫플레이스 수록까지.. ㅎㅎ 핫플레이스가 앞으로 선호지역을 가리킨다는 (그곳을 봐라..?) 저자의 은연중의 메시지인건가.. 저자의 단순한 기호인것인가.. ㅎㅎ(노는 6호선이라는 개념도 재미있었음 ㅎ) 아무튼  유익했고, 2025년 부동산 트렌드도 기다리고 있는 참이다.  나오자마자 읽어볼 참이다.

어려운 부동산 데이터.. 언제쯤 소설처럼 읽어내려갈 수 있을까.. 

월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책