[열반스쿨 88기 74조 강남까지 직진] 강의 후기

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?

- 입지, 수요, 공급

전세가격의 변동의 원인

- 1 ) 전세가격 빠질 때 : 경제 위기 때

- 2) 물가가 오를때

- 3) 단기적으로는 입주물량이 터졌을 때

- 4) 대출금리가 급등할 때 

- 5) 전세대출규제

전세가격의 평균 사이클 

- 5년 상승/ 3년보합/ 2년 역전세

부동산 가격의 결정 요소 부동산이 오르는 이유?

- 인플레이션

수도권 아파트 전세안전마진 60%, 강남 50%

투자시 메타인지 중요! 

- 원칙에 따라 투자, 투자는 self , 과정과 결과 모두 중요 실력은 돈, 투자의 리스크와 성과를 알고 투자(편익과 비용을 알아야함 <세금>)

부동산 투자의 원칙 잡기

1) 저평가 여부 (가치>가격)

- 같은가격 (수요, 공급) 에서 더 가치 있는 물건 찾기 

- 비교평가(2개이상) 같은 가치 일 때 더 낮은 가격

2) 환금성

- 부동산의 단점은 환금성이 좋지 않다는것  하지만 부동산 중 환금성이 가장 좋은건 아파트이다.

3) 수익률 = 투자금(매매가- 전세가)/수익금

-  수익률 높이는 법 1. 가치가 오르는 부동산(공급, 수요) 2. 적절한 투자금, 전세금 상승 3. 좋은 타이밍 4. 수익률과 수익 모두 중요 5. 인내( 투자시장 , 가치 신뢰)

4) 원금보존

- 하락장시 전고점 대비 15% 이상 빠진 물건은 원금 보존이 된다. 가치 있는 곳은 전고점 보다 오를 확률이 높다.

- 30년 이상된 아파트는 전세가가 잘 오르지 않음, 재건축 가능성확인

5) 리스크 관리

- 적은갭 ( 전세금을 낮게 해야 리스크를 줄일 수 있다.) 

- 입주물량 (3년 이내), 입지 독점성 

- 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유

- 고정적 수입

담배꽁초투자 :  저평가된 초저렴한 매물을 발굴하는 투자방식

나에게 적용해 볼 점 

- 투자시 전세금에 욕심부려 투자 하지 말고 역전세에 대비 할 수 있는 여유자금을 미리 보유하기

- 강의서 배운 내용을 토대로 저평가된 매물 찾아보고 앞마당 만들기

- 열심히 공부해서 기회가 왔을때 그기회를 잡을 수 있는 준비되어 있는 내가 되기