2강 후기

-후기- 복습할때 한번더 정리할것!

부동산 시장 전망 예측은 불가능 

-상승장 시나리오: 내자산이 필요, 나는 수익을 얻을수 있나? 

-하락장 시나리오: 내가 가진 자산은 안전한가? 

629대책

아무런 리스크를 지려고 하지 않는게 최악의 리스크

구제와 부동산 가격은 연관이 없다. 

앞으로 내집 마련의 기회가 줄어들수 있다. 

다주택자는 세금계산을 정확하게 하는것이 중요하다. 

지금은 매수시기!

가치

토지가(오름)+건물가(내림/건설호가x30)

토지가: 수요(직장,교통, 학군,생활)와 공급에 의해 결정된다 

저환수원리 원칙 - 중, 장기 투자

가치투자(담배꽁초투자)-잡주투자, 적은 자본으로 투자, 초기 투자

가치투자(성장가치투자)-타이밍 필요 

우량주투자(똘똘한 한채)-타이밍이 필요없음

악재에 사서 호재에 판다.

세금대응법

양도소득세 : 차액이 났을때 

종합부동산세 : 어느정도 금액 이상인 부동산일때 

(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액)x공정시장가액비율x세율-법정 공제새액

취득세 : 취득했을때 

*가치투자: 잃지 않는 투자

*싸게(공부해서  저평가된 것을) 사서(행동한다) 비싸게(가치에 대한 확신을 가지고 기다린다) 판다(팔리는 물건을 산다)

Q. 서울이면 적정 전세가 60% 라고 하시면서 예를들어 어떤 지역이 6억까지 빠지는데 사실 이거보다 훨씬 더 투명 벽돌이 있다. (이 벽돌이란게 무슨 의미 일까요?) 전세가는 오르는데 내가 10년 보고 투자하면 6억에서 적어도 80% 오름.   6*8 48 그럼 10.8억이다. ( 이렇게 짧게 짧게 말하시는데 도통 무슨 말인지 모르겠네요 ㅎㅎ 어떻게 자세히 계산이 되서 이 금액인지? ) 아니면 적정 전세가를 나누면 된다. 0.6을 나누면 됨. 나눈다는 얘기는 곱하기면 6분의 10이니까 이렇게 나누면 된다. (이것도 무슨 말인지 이해가 안됩니다..)

A : * 투명벽돌 = 최악의 상황에 전세가까지 빠질 수 있지만, 최악의 상황이 와도 수도권 기준 전세가와 매매가가 만나는, 즉 갭이 0원일 가능성은 없다고 이해했습니다!

* 10년 보고 투자하면 6억에서 80%는 오른다 
- 전세가 기준으로 10년이면 80%가 오르니까 6억 + (6억 x 0.8= 4.8억) = 10.8억 > 즉 10년 후 예상할 수 있는 전세가는 10.8억

* 0.6 나누면 된다 
- 매매가 = 전세가 / 0.6 
- 6억(전세가) 나누기 0.6 = 10억 
- 적정 매매가는 10억

* 정리하자면 10년에 평단가가 2배 오를 수 있다하셨으니,

원금 보존에 있어서 최악의 경우 수도권 기준 전세가 60% 까지 빠질 수 있는데 사실상 갭 없는 상황은 일어날 수가 없어서 투명 벽돌이 있다고 설명하신듯합니다

Q.혹시 매매가는 10년에 2배가 증가하고 해당 단지의 전세율은 80%가 오르면 
인플레보다 덜 오르게 적용되는것같은데 이 부분은 어떻게 생각하시나요…?

A(원더님) : 제 생각으로는 인플레보다 덜 오른다는 측면보다는 원금보존이란 의미에서 보수적으로 80프로 잡고 그것에 대한 매매가를 산정하신 듯 합니다.