열반스쿨 기초반 2주차 강의 후기 [열기 88기 5래도록 투자하여 3백억 이룰조! 청일점]

열반 기초 2주차강의

집안 유일한 남자에서 부동산의 블루오션을 점찍기 까지 열심히 공부할 청일점 입니다. 

2주차 강의도 투자에 필요한 에센스를 많이 얻을 수 있는 시간이었습니다. 투자의 원칙이 될 “저환수원리”와 꾸준한 성장을 위해 나를 되돌아 볼 수 있는 목실감 등 많은 깨닳음을 얻은 강의들 이었습니다.

1강. 부동산 가격이 결정되는 핵심 기준

1.    강의에 앞서

우선 2주차 1강 시작에 앞서 너바나님은 다시 한 번 지난 주 강의 하셨던 비전보드를 강조하셨습니다.

비전보드가 있으면 목표를 이루어 가는 과정에서 지치지 않을 수 있다 말씀주셨고, 

나의 안전지대에만 있는 것이 아니라, 안전과 성장사이의 두려움을 넘어 성장하라고 말씀주셨습니다.

예시)나보다 뛰어난 사람 6명 두기(발전하는 사람)

  성과=실력*열정

  실력=재능*노력

목실감

하루의 목표를 설정하고 실천을 확인해보고, 그날의 감사할 부분을 적음

저서추천

월급쟁이 부자로 은퇴하라, 미라클 모닝

2. 너바나님의 투자원칙

가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?

장기(숲): 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지 독점성

단기(나무): 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

1)10년 뒤 부동산 가격은 떨어질까? 

   X 오를 것

2)매매

  많이 오르는 것이 많이 빠짐

  100만 이상 도시는 자생력이 있다.(내가 살고 있는 화성(동탄)도 자생력이 있다 볼 수 있다 생각합니다.)

  서울이 가격이 높은 건 사실이지만, 지방이 수익률은 높을 수 있다.

3)전세

  전세는 꾸준히 오름(물가 수렴)

  경제 위기 시에는 전세 하락

  전세값 위기 시기는 기회가 될 수 있다.(저평가 된 매물 매수의 기회)

  근로소득 보다 자본 소득이 더 빨리 오름

  통화량이 오르면 물가도 따라 오른다.

서울 평균 전세가는 10년에 100%씩 올랐다.

아파트 건설원가=재료비+노무비+경비(식비 등)+토지

앞으로 시간이 지날 수록 땅 값은 더 비싸지고 노무비, 자재비, 식비도 물가상승에 따라 비싸질 것이다.

(외부의 큰 요인 없이는 집값이 떨어지기는 쉽지 않다고 생각합니다.)

통화량은 왜 계속 오르는가? -> 우리나라 경상 수지가 좋습니다

이러한 돈이 들어올 때 내 현금을 자산에 파킹해야 한다.(인플레이션 헷지를 위함입니다)

  아직 습관이라고 하기에는 너무 짧은 시간이지만 며칠 간 하루를 되돌아보고 마무리 할 수 있는 목실감을 적게 된 것이 월부의 강의들, 과제들을 할 수 있고 앞으로의 삶도 이끌어갈  연료와 같은 존재가 될 것이라 생각합니다.

  현 정부의 확장 재정과 물가에 따른 전세가 상승으로 인해 향후 10년 뒤 부동산은 떨어지기는 어려워 보입니다. 물가 상승속도를 넘기 위해서는 현금이 생겼을 때 자산에 파킹하는 것이 내 돈의 가치를 지키는 일이라 생각합니다.

2강. 200억 부자 너바나의 투자원칙(너바나 레시피)

투자vs투기

내가 잘치는 것은 무엇일까(선구안)?

투기꾼과 투자자의 차이

투자대상과 본인을 얼머냐 아느냐에 따라 다르다 생각합니다.

투자기준의 핵심은? 가치평가, 비교평가

그러기 위해 해야하는 것->”저환수원리”

저: 저평가(가치>가격)

환: 환금성(팔리지 않는 매물=상장폐지 된 주식과 같다)

수: 수익률(72의 법칙, 72/수익률=원금의 2배가 되는 시간.

실력=10년 동안의 나의 수익률

수익률 높이는 법

수요가 많고 공급은 없는 곳(서울)

적절한 투자금 전세금 상승

좋은 타이밍

수익률, 수익 둘 다 중요

인내(투자시장, 가치 실뢰)

대체 불가능한 물건을 오랫동안 투자하는 것이 필요하다 생각합니다.

원: 원금보존(투자를해서 잃지 않는 것)

적정 전세가율:

서울 - 60%

강남 - 50%

지방 - 80%

매수시

이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수합니다.(가치)

보유

가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락하거나 오르지 않더라도 버틴다.

입주 30년이 넘어가는 아파트들은 전세가가 잘 오르지 않을 수 있습니다.

(재건축, 재개발 여부를 확인할 것)

고점 대비 20%하락한 물건들을 찾습니다.

리: Risk 관리

조급함*무지*탐욕=좌절과 상처가 된다.

시세차익의 가장 큰 RISK=>역전세!

Risk 관리

역전세와 공급, 갑작스런 상승을 유의할 것

투자의 리스크

원금과 수익, 환금성, 리스크(plan B)등을 고려하여 투자할 것.

원칙 vs 기준

원칙-기준-본질-진심

  저환수 원리에 대해 배웠습니다. 저평가된 물건을 싸게 매입(고점 대비 20% 정도 하락)하여 역전세 등의 Risk를 관려하며 나의 투자대비 최대한의 효과를 얻을 수있는 기준이라 생각합니다. 

  같은 가격이라면 수요가 많고 독접성이 있는 가치있는 매물을 얻는 것이 필요할 것 같고, 매물간의 미묘한 차이를 알기 위해서는 더 많이 현장에 방문해보고 비교하는 방법 밖에 없다고 생각합니다.

3강. 너바나의 부동산 전망과 투자 잘하는법

너바나님의 부동산 전망

1년 후 집값은 오를까 떨어질까?

전문가의 집값 예측은 대부분 틀린 경우가 많았다. 그 이유는?

->누구도 미래를 예측할 수 없습니다.

내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분

상승할 때와 하락할 때의 시나리오를 예상하라.

아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것이 최악의 리스크이다. -너바나님-

투자vs실거주vs투자(규제 가 있더라도 자산을 많이 쌓는 것이 자산 증식에 유리하다.)

시세차익 부동산

낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 것.

아파트: 가장 투자하기 좋은 물건

빌라(관리처분 인가된 물건만)

나머지 물건: 시세차익이 쉽지 않음

부동산이 오르려면, 건물의 감가상각 보다 토지의 가격이 올라야 한다.

입지가 대체 불가능한가?

투자의 단계

(투기, 갭, 우량주, 가치투자)

가치투자의 2종류

1)    담배꽁초 투자: 절반남은 담배를 사는 것, 싸게사는 것 중점

(많은 투자자들의 시작점)

2)    성장가치 투자: 물건의 가치를 보고 투자하는 것

가치투자: 잃지 않는 투자

싸게 사서 비싸게 판다? 물건이 저평가인지 알아야 합니다, 언제 사고, 팔지 알아야 합니다.

  미래를 예측하는 것은 전문가에게도 어려운 일이라 생각합니다. 내가 할 수 있는 것에 집중하고, 일어날 수 있는 시나리오들을 생각하여 실제 상황이 벌어졌을 때 대응해야겠다는 생각이 들었습니다.

  초보자들에게는 시세차익을 위해서는 아파트 투자가 가장 적절할 것 같고 처음부터 성장가치투자를 할 수 있다면 좋겠지만 자금이 부족한 저로써는 담배꽁초투자를 시작으로 점점 바꾸어 나가는 일들이 필요할 것 같습니다.

  진정한 의미의 가치 투자는 나의 상황과 나의 강점을 알고 시장에 나와있는 매물을 왜곡 없이 평가하여 정해진 기준으로 수익을 낼 수있어야 한다고 생각합니다.

4강. 세금 대응하는 법

10억을 달성하기 위해서는 하락장 때 인내하는 것이 중요함.

누군가는 주저할 때

누군가는 도전한다.

Not 완벽주의, but 완료주의

부동산 세금 대응하는 법

양도세, 종부세, 취득세

종부세: 

(인별 전국 합산 공시가격-과세기준 금액)*공정시장 가액비율*세율-법정 공제세액

종부세는 부부 각자 개별 과세이다(부부 40억 이하 명의 분산)

씨앗을 뿌리지 않으면 아무 열매도 없다(No pain, No gain)

나의 포지션은?

직장인 투자자를 지향합니다.

비조정지역에 40억 이하(명의 분산), 충분히 싸다면 취득세를 내라!

부자는 세금이라는 대가를 반드시 치른다.

세금을 줄일 수는 있지만 안내는 것이 절대 선은 아니다.

   지금 껏 눈 앞에 수익에만 중요하다 생각하여, 무조건 손해보지 않고 투자하려고만 하는 마인드가 있었습니다.

  여태껏 세금을 많이 내지 않았다고 세금을 내지 않는게 당영한 것은 아니라 생각합니다.

  내가 얻은 성과에 맞는 세금을 속이지 않고 당당히 낼 수 있는 투자자가 되겠습니다.(부자의 마인드를 가진 내가 되길.)