✅아파트명: 힐스테이트 다산
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
남양주시 / A등급 / 종사자수: 215,236명 / 사업체수: 66,794개 사업장
2. 교통
대중교통 이용시
아파트 정문에서 부터의 이동시간으로 도보이동시간이 포함되어 있음
3.학군
배정 중학교인 다산중, 새봄중의 학업성취도 정보는 없음.
다른 학군에 속하긴 하나 인근의 미금중과 도농중은 각각 84%, 80%임
힐스테이트 다산에서 인근 유명 학원가 자차 이동 시간
4. 환경
백화점 & 아울렛:
1 다산현대아울렛 1.4km
2 롯데백화점 (구리) 3.5km
3 롯데아울렛 구리 3km
종합병원
1 한양대학교 구리병원 4.6km
2 서울아산병원 15km
대형마트
이마트 다산점 2.1km
롯데마트 구리점 3km
공원
다산중앙공원 0km
5. 공급
남양주시 부동산 공급량은 단기로는 3년 이내에 3751세대로 매우 적고 다산신도시의 대체제로 보기 어려운 지역이기에 신규 입주 물량은 없다고 봐도 무관할것 같음
하지만 왕숙신도시 7만5000세대와 인근에 양정역세권, 사능역세권, 진접2지구 까지 개발이 예정 되어 있어
장기적 관점에서는 공급량이 증가 할 것으로 예상됨
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 실거래가가 고점 대비 90%까지 회복한 시점으로 보이기 때문에 저평가로 보기는 어려워 보임
최근 저점 이었던 22년 11월 7억7500만원에 비해서도 127% 상승된 시점으로 매도수익 기대하기 어려움
2) 환금성 : 6월 이후 거래량은 확인이 되지 않지만 6.27 대책 전 까지는 꾸준히 거래가 있었으며
자이아이비플레이스가 입주 전까지는 다산진건지구 대장아파트였던 만큼 다산신도시 내에서도
타 단지 대비 수요는 꾸준히 있어 보임.
최근 8호선 개통으로 잠실 및 강남 접근성이 향상되어 서울 도심 출퇴근 편의성이 향상됨.
다산신도시, 인근의 신규 아파트공급이 전무해 최소 5년 내에 환금성은 좋음.
3) 수익률 : 고점 대비 90%까지 가격이 회복 되어 현 시점 매수 시 큰 수익률을 기대하기는 힘들어 보임.
4) 원금보존 : 전고점 대비 90%대로 원금 보전은 가능해 보임
5) 리스크 대비: 5년 내에 주변에 신규 공급이 없고, 8호선 다산역 접근성도 좋음,
민간분양단지로 주변의 공공분양 단지가 비슷한 호가를 형성 하고 있어 향 후 호가 및
실거래가 상향의 여지가 있음
나의 투자 결론(매수 여부):
불가- 현재 실거래가 기준 갭투자를 하려면 3억7천의 투자금을 요 하는데 동일 투자금으로
서울 3급지 20평대 투자가 가능한 만큼 동일 기회비용으로 서울 3급지 투자가 더 유리해 보임.
✅ 작성하면서 느낀점 :
부동산 그 중에서도 아파트는 지속적인 상승과 하락을 거치며 장기적으로는
인플레이션에 따라 우상향 하는 모습을 보이고 있다.
고점과 저점을 확인 하고 해당 매물의 저.환.수.원.리 를 객관적 분석을 함으로
적정 매수시점을 판단하는 기준을 가지고 가치투자 할 수있는 방법을 배우는 시간이었습니다.
앞으로도 임장을 하며 목표로 삼은 단지와 주변의 단지를 이와 같이 분석하여 슬기로운 투자생활을 이어나갈 수 있는
초석으로 삼아야 겠다고 생각 했습니다.
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