[열중 47기 30분독서가 80세 노후를 바꾸조. 솔빠] 전세맞추기 및 대응하기! 덕분에 투자하기 더 좋은 시장이다.

들어가며,, 

규제 덕분에 좋은 시장이라는 생각을 해야 한다. 언제 한번도 어렵지 않은 시장이었던 적이 없다.

단 한번도 투자할 곳이 없었던 시장은 없었다. 걱정이 중요한게 아니라 실력이 중요하다. 부동산 레버리지 투자의 완성은 전세 세팅, 전세 세팅을 배우는 것은 필수.

적정 전세가를 설정하는 3단계?, 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지?

2025년 현재 전세시장 상황

 

 서울 수도권 전세매물 매우 부족 상황, 동대문이 조금 남음. 광명, 안양은 공급이 조금 남아서 살짝 걱정해야 하지만 전세를 뺄 수 있는 상황

 지방 광역시, 입주물량이 많은 곳은 어렵고, 물량이 적은 곳은 전세 맞추기 쉽다. 전세물량이 부족한 시장인것은 확실

전세 세팅 하는방법

기본적으로 새로 임차인을 구하는 전세 셋팅 / 임차인을 구할 필요 없는 전세 셋팅 으로 나눠지고 지금 규제 상황에서는 임차인을 구할 필요 없는 전세 셋팅을 하는 것이 좋다. 3개월의 기간유지가 지나야 대출이 가능하다 (보증보험 때문)

주인전세 주의사항 근저당을 어떻게 처리할지 확실하게 하고 처리해야 한다. 주인 전세도 전세 세팅 이기에 공급에 맞춰 기간을 정해야 한다. 

전세 가격 세팅하는 법

단지 내 실거래가 및 호가를 보고 전세가를 정하고, 주변 생활권의 전세 가격을 보고 추가로 필터링 한다. 그렇게 필터링 한 후 주변 공급을 확인하고 적정 전세가를 설정한다. 앞의 두 절차를 지난 후 공급까지 확인하여 전세가 설정한다.

전세 기간 세팅법

우선 공급부터 확인해야 한다. 근처 유사 생활권 입주와 전세가 겹치면 매우 힘들어 진다. 추가로 성수기 비성수기를 생각해야 한다. 특히 학군지일 경우 성수기는 겨울방학이고 비수기는 수능시즌 (가을)이다. 마지막으로 포트폴리오 (다주택자) 에 따라 움직여야 한다.

법인임차인

법인은 전세가를 높게 받을 수 있으나 가족단위보다 집을 막쓴는 경향이 있다. 전세를 빼는게 중요하다. 법인이라면 특약으로 리스크를 햇지하는것이 중요하다. 

계약단계에서 부터 전세 세팅을 챙겨야 한다.

등기부 등본 보는 법, 가압류, 가등기, 가처분 있는 물건은 사지 말아라. 근저당은 을구에서 확인 가

매매계약서는 법정용어를 화려하게 쓰는게 아니라, 서로 이 사항을 정확히 하는것이 중요하다. 특약 사항 여러가지 추가해야 한다.

BM: 엄청나게 많은 사례를 알려주신다 내 것으로 만들어야 한다.