[열기 88기 내 투자는 별이 5개조 혜집] 열반스쿨 기초반 2강 후기 - 저환수원리를 꼭 기억하기!

부동산 가격에 영향을 주는 요소론 장기적으로 봤을 땐 물가, 통화량, 경기, 수요 및 입지독점성이 있으며, 단기적으론 부동산의 가격이 가치에 비해 저평가 되어있는지, 매수와 매도 심리, 입주물량의 공급 등이 있다.

부동산의 사이클은 크게 10년으로 보는 듯 한데, 10년 중 5년은 상승, 3년은 동결, 2년은 역전세가 오는 듯 하다. 경기나 입주물량 공급의 증가, 대출금리 급등 및 대출규제 등이 역전세에 영향을 준다.

우선 대한민국 경제에서 통화량은 계속 늘고 있기 때문에, 특히 우리나라의 경상수지가 계속 흑자였어서 우리나라에는 계속 통화량이 증가하고 있었어서 물가는 계속 오를 수 밖에 없는 경제구조다. 근데 애석하게도 우리의 월급은 이직을 하는 경우가 아니라면, 물가상승률보다는 낮은 임금상승률을 볼 수 있다. 시간이 갈 수록 떨어지는 화폐가치, 내 월급과 재산들을 잘 가꾸려면 내 주머니에 월급 그 외의 돈을 넣어줄 자산이 필요할 수밖에 없다.

내 주머니에 돈을 넣어줄 자산 중에 하나가 바로 부동산이다. 부동산은 투자대상이면서도 결국 사람이 직접 사는(Buy&live ㅎㅎ) 실사용재이기 때문에 물가의 영향을 받을 수 밖에 없고, 부동산 매매가격과 전세가격 모두 물가가 오르면 자연스럽게 오르는 것을 알 수 있다.

하지만 부동산 대출규제, 그리고 최근에 있었던 역전세 문제. 이로 인해 부동산 투자에 있어서 난관이 될 것이라고 생각하는데, 너바나님께서는 전세가 많이 오르는 시기에 ‘욕심을 많이 부리지 말 것.’이라고 말씀하셨다. 그러면 역전세 시기에도 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이라고 말씀하셨고, 역전세로 인해 가격이 내려가고, 입주물량이 정리가 되거나 부족해지면 전세가는 다시 오를 것이라고 하셨다.

(*현재 부동산 시장 : 수요에 비한 적은 입주물량, 가격상승의 포인트(?))

투자에 있어서 남들의 투자 이야기를 따라서 사는 것이 아닌, 나만의 기준이 필요하다고 하셨다. 그 중 부동산 투자에 대한 너바나님의 원칙을 알려주셨는데, 바로 2강 내내 나오는 ‘저/환/수/원/리’다.

“저환수원리가 뭐야? 뭐야~? 아주 중요한 투자 원칙이지^0^”

저 저평가 여부(가치>가격)
환 환금성
수 수익률
원 원금보존
리 리스크관리

내가 보는 투자물건이 가격에 비해 저평가된 것인지 알고 투자하는 것이 중요한데, 저평가상태인지 알려면 가치평가와 비교평가가 아주 중요하다고 한다. 이러한 가치를 분석하고, 비교하고 평가하기 위해선 “임장”, “많은 앞마당 만들기”가 정말 중요하다.

부동산은 주식에 비해 환금성이 좋진 않다. 그래도 부동산을 투자하려면 환금성을 무시할 수 없는데, 여러 부동산 투자 종목 중 환금성이 그나마 좋은 것은 사람들의 수요가 꾸준히 있는 “아파트”다. 아파트는 여러 단지가 있어야 하고, 1-3층과 탑층은 환금성이 낮으니 되도록 피할 것을 말씀주셨다.

수익률 = 수익금(매도가-전세가)/투자금(매매가-전세가) *100
(여기서 투자 기간으로 나누면 연 수익률을 구할 수 있다.)

강의 중간 72법칙이라는 것을 알려주셨는데, 복리의 마법에 따라 나의 원금이 2배가 되는 기간을 구하는 법칙이다. 예를 들면 수익률이 5%인 경우 5/72=14.4로, 5%의 수익률로 나의 원금이 2배가 되려면 14.4년을 투자해야 한다는 것이다. 수익률이 높으면 높을 수록 내 돈이 2배가 되는 시간은 단축되는데, 수익률을 높이기 위해선 좋은 타이밍에 사서 원하는 수익률이 올 때까지 존버하는 것이 정말 중요하다!!!

투자에 있어선 잃지 않는 투자도 정말 중요한데, 전고점대비 15% 이상 빠진 매물을 볼 것, 가격이 오를 부동산을 투자할 것, 그리고 무릎에서 사서 어깨에서 파는 것이 필요하다고 하셨다.

시세차익 부동산 투자의 리스크는 역전세, 매물공급이슈, 급격한 전세상승과 수익시기가 언제일지 모른다는 것이다. 급격한 전세상승과 역전세는 전세금을 욕심부리지 않음으로서 리스크를 헷지하면 된다고 하셨고, 대량매물공급이슈는 3년 이내 신규 입주물량이 있는지, 내가 투자하는 지역이 입지독점성이 있는지를 사전에 확인을 해보는 것이 중요하다고 하셨다. 그리고 언제 수익시기가 올지는,, 존버가 답이라고 하셨다.

“투자는 수영하는 것처럼” 수영할 때 파도가 언제 올지 예측할 수 없지만, 파도가 왔을 때 어떻게 헤엄쳐야 할지를 준비하는 것처럼, 투자 역시 내가 할 수 있는 것, 미래를 어떻게 대응할지에 집중을 하여 앞으로를 준비해야 한다.

6.27, 9.7 부동산 규제가 나왔다. 주담대규제, 조건부전세담보대출규제, 신용대출 규제 등. 투자를 할 수 있나? 라는 생각이 많이 들었지만, 지금까지 모든 정부에서 부동산규제는 있어왔고, 그럼에도 부동산의 가격은 상승했었다. 어떡해야하지 하며 손놓고 있으면 부동산 가격은 나를 기다려주지 않는다. 가격 떨어지면 내집마련 해야지, 라는 말 부터가 불가능하다. 물가와 부동산 가격은 계속 오르고 있으니까. 아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것이 최악의 리스크라고 한다. 나는 부동산을 갖고 있지도 않으면서 미리 걱정을 사서 하는 것이 맞는가,,? 선배와의 대화에서도 이러한 규제에서도 다 방법은 있으니 내가 지금 할 수 있는 것부터 차근히 준비하고 리스크를 대비하는 것이 더 필요하다.

우선 저/환/수/원/리를 통해 매물을 보고 앞마당을 만들어보자.

부동산 거래를 할 때 발생하는 세금은 3가지로, 양도소득세, 종부세, 취득세다. 양도소득세는 양도차익에 따라 발생하는 세금으로 이익이 발생하지 않았다면 세금 역시 발생하지 않고, 종부세는 어느정도의 규모 이상인 부동산을 갖고 있을 때 내야 하는 소득이다. 취득세는 부동산을 살 때 내야 하는 세금이다. 세금 내는 것이 두려운가?(아직은…그렇긴 하다…)근데 이것 역시 섣부른 걱정이다. 부자처럼 Not A But B 마인드로, 세금을 덜 내는 선택보다 아닌 편익이 큰 쪽을 선택하고자 노력하자. 부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야 하니까. 세금에 대해 걱정이 된다면 이렇게 하라는 너바나님의 세부 가르침도 있었다.

매년 물가가 조금씩 상승 중인 자본주의 사회에선 월급만으론 훗날을 준비하기엔 부족하다.

이전엔 나도 내 집을 사야 하는데, 부동산 가격은 왜 계속 오르는 거야? 언제 낮아지는 거지? 나는 언제 내 집마련을 할 수 있을까 걱정만 했다. 단기적으로 부동산 가격이 하락할 수는 있지만, 옛날의 아파트 가격은 어차피 돌아오지 않는 다는 것을 강의와 독서를 통해 알 수 있었다. 슬퍼하고 남탓만하고 아파트 대폭락장이 오지 않을까 같은 판타지 같은 상상은 그만하고, 내 월급을 갖고 내 주머니에 돈을 가져다 줄 자산을 사자. 그리고 그 자산이 나를 위해 일해서 돈을 벌어오도록 하자. 그리고 그 방법 중 하나가 바로 시세차익 부동산 투자다.

열기 듣기 전엔 부동산 투자에 대해 조급한 마음도 있었고 부동산 규제 정책을 보고는 걱정스러운 마음도 있었다. 하지만 강의와 선배와의 투자에서도 말하듯, 그리고 독서를 통해서도 배웠듯 언제나 위기는 있다. 그 때 내가 어떻게 대응을 할지를 준비하고 있으면 된다고 하셨다. 앞마당도, 부동산도 없는 내가 걱정할 것이 맞는가 싶었다. 리스크가 무서워 무주택자가 아무것도 안 하고 피할 것인가? 그러기엔 부동산투자를 하는 선배님들은 많고, 부자들 역시 부동산을 계속 갖고 투자하고 투자할 것이다. 부자가 되기 위해선 부자를 따라할 준비를 해야 하지 않겠는가?

열심히 공부해서 회사를 일하는 나 대신 ‘나’를 위해서 일해줄 부동산들을 한 채씩 구입해보는 것을 목표로 해봐야겠다고 생각했다. 일단 지금 내가 할 수 있는 것부터 차근히 하자. 우선 열기 완강과 과제 열심히 하기. 그리고 매일 독서와 목실감을 쓰는 습관 들이기. 하나씩 하나씩 해가며 조급함과 걱정을 덜어봐야겠다!