안녕하세요
현재 마포의 한화오벨리스크(주상복합, 아파트동) 14평(전용 38) 1채를 보유중이며
월세 임대(보증금 2천만원/ 월세 125만원)를 놓고 있습니다.
월부를 접한 뒤 이 집을 잘 매도해 갈아타기를 하려고 마음 먹었는데 거래가 잘 되지 않고 있어요,
다녀간 사람은 있지만 협의 자체가 이뤄지지 않고 해당 평형의 거래는 최근 두 세달에 1건 될까말까한 정도랄까요.
그러는사이 월세 계약 만기도 점점 다가오고요(25.12/9 까지)
마포는 굉장히 주목받는 곳이지만 이 주택의 앞으로는 기대할 것이 없다 판단하기에
가까운 시일내에 반드시 매도하고픈 마음입니다.
조심스럽지만 소극적이나마 달리했던 조치는,
-오랜 거래처 외의 부동산 한 곳에 추가로 매물을 내 놓았고
-매도가 5억4천을 우선 제시하고 약 1천만원선~그 이상(미정)의 가격 조율도 고심하고 있어요..
그러다 좀더 적극적인 조치로 이어가고 싶어
주변 시세 조사를 포함해 매도전략과 매도전략시트 글들을 보고 작성해 보고 있는데..
여러 상황을 보게되니 어떤 방법이 더 좋을까 복잡해지며,
아직 확신이 없어 결정에 도움받고자 선배님들께 질문 올립니다.
며칠전 새로 맡긴 부동산에서 관심자가 생겨 세입자와 한번더 연락을 나누게 되었어요.
관심자는 입주를 희망하여, 매도가 확정되면 세입자는 월세 재계약이 불가하기 때문에요.
그래서 궁금합니다.
1) 부동산에서는, 임대 계약을 끝내고 매수후 거주 희망자까지 열어두는게 좋다 하는데,
그러다 장시간 공실로 유지되면 곤란할텐데 싶네요. 이게 더 나은 매도 조건일까요?
2) 세입자는 임대 재계약 불가할 수도 있다면, 본인도 개인 사정에 맞춰
기존 만기보다 한두달 먼저 나가고 보증금을 내어 줄 수 있는지 묻더라구요..
아직 아무것도 진행된 것이 없어 이번 방문이 구체화되는걸 보고 다시 얘기하기로 붙잡아 두었는데..
-세입자가 최대한 늦게 빼도록 협의해야 하는지,
-이정도는 해주고 빼도 되는지
일반적인 대응 요령이 무엇인지 궁금합니다.
3) 매도가 한동안 더 쉽지 않을 것을 대비해 이참에 기존 세입자와의 월세 계약은 종료하고
전세 임대로 바꾸는건 어떨까도 싶어요.
-전세 낀 매물이 매도할 때 더 유리할거 같기도 하고, 최근 규제로 전세 승계도 좋은 조건일거 같고.
-만약 예상보다 보유기간이 더 길어진다면
차라리 전세금의 일부로 소형 1주택을 더 투자하는 쪽으로 해야하나 싶기도 하고요..
전세 임대로 전환하는게 더 나은걸까요?
4) 아직 매도 가능 시기가 불확실하니
기존대로 월세 임대를 유지하며 맞아떨어지는 매도 시도를 계속 하는 방법이 최선일까요?
기본적으로 매도전략을 써서 최대한 빨리 매도하고 갈아타는게 가장 좋은 방법이겠죠..
전세 임대 놓으려다 혹여 큰 수리나 어떤 사항들이 생긴다면(현재 기본 구조)
그만큼 가격을 낮춰 매도하는게 가장 손쉬운 방법이란 생각도요..
그래도 수월치않은 상황이라.. 부동산 선배님들의 많은 경험속에서 지혜로운 대처 방법에 조언 부탁드립니다.
아는 것이라도 확인을 받았을 때 걸음을 딛기가 수월하고 할 수 있는 힘이 다르기에..
어떤 것이든 큰 자원으로 축적할게요. 감사합니다
늘 월부의 모든 분들과 지혜에 감사드립니다.
댓글
불꽃풍요님 안녕하세요! 오피스텔 매도 때문에 고민이 많이 되실것 같아요 저라면 불꽃풍요님 생각하시는 것처럼 매도를 1순위로 잡고 할 수 있는 모든 행동을 적극적으로 할 것 같습니다 1. 사장님 말쓰처럼 매수 후 입주 희망자까지 열어두고 매수인을 찾을 것 같습니다 2. 매수인을 찾고 협의될 때까지 세입자분 이사날짜는 확정 짓지 않는것이 좋을 것 같아요 나중에 매수인 입주하더러도 또는 새로운 세입자 찾을때도 날짜가 확정되어 있으면 맞추기가 어렵습니다. 그리고 지금 아무것도 확정되지 않은 상황에서 입차인분께 먼저 나가도 된다고 말씀드리지 않는것이 좋을듯 합니다 임차인 만기일이 얼마 남지 않았으니 좀 더 적극적으로 매도 위한행동을 해보심이 좋을 것 같구요 기존 한두 부동산만 믿고 계시면 어려울 수 있으니 주변의 여러 부동산에 다 전화해보시고 팔수있다! 고 자신있게 말씀하시는 사장님 (일 잘하는 사장님)을 찾으시는게 정말 중요하다고 생각됩니다 매도 응원드리겠습니다 풍요님 화이팅입니다!!!
안녕하세요 불꽃풍요님! 월세 임대(12월9일 만기)가 있는 주상복합 매물에 대한 매도를 고려하고 계시군요. 1+3. 제가 생각하기에 매도가 매수보다 어려운 이유는, 내 물건을 매수 하길 희망하는 사람이 있어야 거래가 되는 것이기 때문입니다. 따라서, 일반적으로는 해당 물건을 선택할 수 있는 수요의 폭(실거주 + 투자자 수요)을 늘리면서 매도의 가능성을 높일 수 있는 방법으로 공실을 만드는 것이 효과가 "있었다고" 생각합니다. 하지만, 현재는 명의가 변경되는 물건에 대한 전세대출금지 규제로 인해 공실에 대한 투자가 다소 제한적인(불가능하진 않습니다.) 상황이라 공실을 만든다고 해서 전만큼 매도에 훨씬 유리한 조건이 되지는 않을 것 같습니다. 그래서 말씀하신대로 대출 규제를 피할 수 있는 전세낀 매물을 만들어서 매도를 고려하는 것이 더 좋은 방법일 수도 있습니다. 따라서, 공실이나 세낀것이나 어떤 것이 무조건 매도에 유리한 조건이라고 단정짓기에는 각각 장단점이 있습니다. 그래서 저라면 최근에 거래된 매도건들에 대하여 어떤 집상태(공실 또는 세낀)와 조건으로 거래됐는지 부동산에 물어보고, 해당 단지가 거래될 수 있는 확률이 높은 방향으로 매도 방향성을 잡아볼 것 같습니다. 2. 현 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 상태가 아니라면, 세입자는 계약된 기간까지 살아야 할 의무가 있습니다. 따라서 미리 보증금을 내어줄 필요는 없습니다. 다만, 다음 매수 희망자가 실거주를 희망하고, 현재 세입자 계약기간 이전에 빨리 이사를 들어와줄 수 있다면 해당 날짜를 현재 세입자와 조율해서 먼저 보증금을 내어줄 수도 있을 것 같습니다. 특히나 매도를 하는 과정에서는 조건과 상황 별로 장단점이 있고, 모든 상황에 있어서 어떤 방법이 무조건 더 낫다라고 단정지을 수 없다고 생각합니다. 풍요님의 앞으로의 목표와 그에 맞는 투자계획 그리고 거기에 맞는 보유물건에 대한 매도 계획을 연결시키면서 방향성을 잡아 실행하시면 좋을 것 같습니다. 화이팅입니다! :)
불꽃풍요님 안녕하세요~!
저는 불꽃풍요님보다 훨씬 좋지 않은 입지에 오피스텔을 보유하고 있다가 최근에 매도한 경험이 있어서 제 경험을 들려드리려고 합니다.
저 역시도 풍요님처럼 월세를 받고 있었고요, 5천/190만원이었습니다.
저도 매도를 제일 우선으로 했고, 때문에 투자자도, 실거주도 제 물건을 접근 가능하게 하기 위해 공실을 만들었습니다.
세입자 보증금이 많지 않았기때문에 내보내는건 문제되지 않았구요.
다만 매달 들어오던 월세로 갚아나가던 오피스텔 대출이자와 관리금이 부담이었습니다.
1. 하지만 제가 공실을 유지할 수 있는 저의 자금적 체력을 확인하고 (공실로 비워둘 수 있는 자금조달이 가능한 기간 확인)
2. 부동산은 해당단지 부동산 외의 지역에도 더 매물을 내놓았습니다. 그리고 00월 00일부터는 공실이라 편하게 보실 수 있다는 어필까지도 했어요. ^^
3. 그리고 세입자 내보내고 공실 만든 뒤, 정말 새집처럼 깨끗하게 청소하고 디퓨저, 호텔슬리퍼 세팅하는 등 매도에 제가 할 수 있는 최선을 다했다고 생각합니다.
이렇게 해놓으니 공실 만들자마자 바로 매수자가 붙었고 제가 생각했던 최소한의 네고범위까지 협상 진행하여 매도에 성공하게 되었습니다.
지금 같은 시장에서는 금액+ 조건협상에 적극적인 매도자가 매수자에겐 매력적일 것입니다.
금액네고 뿐만 아니라 전세계약 후 소유권이전 협조 같은 규제를 피할 수 있는 투자방법에 대한 적극적인 협조도 좋은 어필거리가 될 수 있을 것 같습니다.
집을 볼 수 있는 상태(실거주+투자 풀 넓히기) + 집의 퀄리티 + 가격협상 + 매도및 전세세팅 협조
이 모든것이 풍요님이 하실 수 있는 매도자의 준비요건일 것 같습니다.
https://weolbu.com/s/G4PdEdQD7a
저의 경험담을 공유해드립니다. 혹시 보시고 도움 되실 수 있다면 좋겠습니다.
풍요님 화이팅입니다!!
