✅아파트명
광주 봉선제일풍경채엘리트파크
✅위치(지도) 광주 남구 봉선동 1092
✅입지평가
1. 직장: C
광주광역시 남구 종사자 수 68,656명 / 사업체 수 18,706 ( C ) : 자체 일자리로 외부 수요를 끌어들이진 못함
‘24. 호남지방통계청 ’광주지역 주요상권 동향('15.~'22.)' 자료에 따르면 ,
- '22. 광주지역 사업체 수 기준 상위 3순위 지역은 충장로상점가(동구, 3,335개)/첨단젊음의 거리(광산구, 2,291개)/금남로상점가(동구, 1,416개)
- '22. 광주지역 종사자 수 기준 상위 3순위 지역은 충장로상점가(4,469명)/첨단젊음의 거리(4,135명)/상무역출구(서구, 4,089명)
'22. 광주지역 연매출액 기준 상위 3순위 지역은 상무지구2(서구, 2,146.6백만)/상무지구1(서구, 1,378.4백만)/금남로상점가(12,70.8백만)
해당 물건이 위치한 광주 남구, 봉선동 일대는 자체적 직장 수요는 많지 않은 편이나 광주 내 주요 상권인 충장로상점가, 금남로상점가와 인접해 있음
2. 교통 : A 또는 B
‘24. 호남지방통계청 ’광주지역 주요상권 동향('15.~'22.)' 자료에 따르면 ,
- '22. 광주지역 사업체 수 기준 상위 3순위 지역은 충장로상점가(동구, 차로 17분)/첨단젊음의 거리(광산구, 차로 30분)/금남로상점가(동구, 차로 17분)
- '22. 광주지역 연매출액 기준 상위 3순위 지역은 상무지구2(서구, 2,146.6백만, 차로 25분)/상무지구1(서구, 1,378.4백만, 차로 25분)/금남로상점가(12,70.8백만, 차로 25분)
해당 물건이 자리하는 봉선동 일대는 광주 내 주요 상권인 충장로상점가, 금남로상점가와 차로 17분 내외(A), 상무지구 2, 1, 상무역출구와 차로 25분 내외(B)임
3.학군: B
인근 중학교
1. 문성중학교(도보 4분): A에 근접한 B
- 학업성취도 89.5%, 특목고진학률 3.1%(5명)
- 광주 남구 내 15개 학교 중 학업성취도 기준 4등, 진학률 기준 3등으로 우수한 편
- 광주 전체 87개 학교 중 학업성취도 기준 4등, 진학률 기준 4등으로 우수한 편임
2. 주월중학교(도보 15분): C
- 학업성취도 80.1%, 특목고진학률 1.8%(3명)
- 광주 남구 내 15개 학교 중 학업성취도 기준 9등, 진학률 기준 5등으로 양호
- 광주 전체 87개 학교 중 학업성취도 기준 26등, 진학률 기준 13등으로 양호
3. 봉선중학교(도보17분): C
- 학업성취도 81.4%, 특목고진학률 1.1%(3명)
- 광주 남구 내 15개 학교 중 학업성취도 기준 8등, 진학률 기준 9등으로 보통
- 광주 전체 87개 학교 중 학업성취도 기준 21등, 진학률 기준 29등으로 양호
학업성취도 기준, 광주 내 상위 5개 중학교 중 남구에 위치한 학교가 4개(1~4등))이고,
진학률 기준, 광주 내 상위 5개 중학교 중 남구에 위치한 학교가 3개(1, 3, 4등)로 남구의 학군 매우 우수한 편임
4. 환경: B
인근 대형마트
1. 이마트 봉선점(반경 1km 이내, 차로 3분, 도보로 15분)
2. 롯데마트 월드컵점(차로 15분)
인근 백화점
1. NC백화점 광주역점(차로 19분)
2. 신세계백화점 광주신세계점(차로 22분)
인근 종합병원
1. 광주기독병원(차로 9분)
2. 전남대학교병원(차로15분)
3. 빛고을전남대학교병원(차로14분)
4. 조선대학교병원(차로14분)
도보로 이동 가능한 주변 시설로는 이마트 뿐이며, 차로 15분 거리에 대학병원 3곳이 있다는 점은 장점이나 위치상 아주 가까운 거리는 아님
5. 공급: B
- 남구 인구 수: 20만 7,770명
- 적정 수요: 207,770명 X 0.005 = 1,038명
- 진월더리브라포레 2027년 10월 입주, 300세대, 차로 12분
- 송암공원중흥S-클래스SK뷰 2027년 12월 입주, 1,575세대, 차로 12분
1년: 없음, 2년: 없음, 3년: 1,875세대
적정수요 대비 공급수준: 1875/1038 = 적정수요 대비 1.8배
공급평가: 적정수요 1배 초과 B
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 봉선제일풍경채엘리트파크 32평 현재 매매 8.1억, 전세 4.5억(전세가율 56%)
5년 내 고점 매입시: 2022년 11월 매매 10.1억 전세 4.9억(전세가율 49%)
5년 내 저점 매입시: 2024년 8월 매매 7억 전세 5억(전세가율 71%)
✅현장사진
✅투자 결론
1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단 불가
2) 환금성 : 매물 중 300세대 이상의 10년 미만의 아파트라서 유리하나, 층수 고려 필요
3) 수익률 : 투자금 3.5억, 100%수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 3.5억 올라야 하므로, 8.1억+3.5억=11.6억, 고점 대비 1.5억 높아야 함, 전세가율(56%)은 비적합(기준: 지방 80%), 전고점 대비 20%가량 하락한 상태임
4) 원금보존 : 적정 전세가율 비적합, 전세가의 지속적인 상승 비적합(장기간 올랐으나 떨어지는 구간 다수 존재), 수요와 입지독점성 있음(학군, 학원가), 단기 입주물량은 대비 필요
5) 리스크 대비: 전세가율이 56%로 갭이 크고, 입주물량 대비 필요하나 학군 입지독점성 있는 편임
나의 투자 결론(매수 여부): 투자 불가
직장 C
교통 A 또는 B
학군 B
환경 B
공급 B
= 투자금 부족하여 투자 불가하며, 다른 아파트와의 비교 필수
✅ 작성하면서 느낀점 : 고려할 것이 많아서 작성하는 데 시간이 많이 걸리지만, 평가 기준이 명확하여 따라 하다보면 가능하다. 여러 번 반복 하다 보면 빨라질 것이다. 광주 아파트 비싸다.
