세입자 있는 집 투자할 때 반드시 확인해야 할 3가지 [마그온]



안녕하세요 :)

정석대로 배우고 행동하는 행복한 노후준비를 돕는 마그온 입니다.

요즘 시장에서 입주가 가능한 물건보다 세안고 물건이 비싸게 거래 되거나,

비싸게 호가가 나오는 경우가 많이 있습니다.

25년 6월27일 대책으로 인해서 매매, 전세 동시에 소유권이 이전 되는 경우에는

임차인분의 전세 대출이 나오지 않아 투자의 어려움이 있어 이런 시장이 될 수 있구나 배우고 있습니다.

잔금이 되지 않을 경우에도 상황적으로 리스크를 줄이기 위해서

세안고 물건을 생각해야 되는 분들도 있습니다.

세입자가 있는 물건을 매수 했을 때 꼭 확인 해야할 3가지를 말씀 드려 보려고 합니다.

1. 임차인 만기일, 계약갱신 청구권 사용 유/무 확인하기.

세안고 물건을 찾으면서 임차인 만기일과 청구권 사용 유/무를 당연히 확인하며

물건을 비교 하실거라 생각이 들었습니다.

하지만 간혹 현재 상황과 가격에 흔들려서 묻지 않는 경우가 있더라구요~

제가 그랬습니다.. ㅎㅎ

세안고 물건의 새로 전세를 맞추지 않아도 되서 현재 시점에서는

가장 편한 투자 일 수 있습니다.

그럼 정말 세안고 물건이 최선일까? 를 생각 해봐야 되는데요~

1)전세금이 낮은 경우 장/단점.

낮은 전세가의 경우 투자금이 많이 들어 기회비용에서 아쉬움이 남을 수 있습니다.

하지만 아쉬움을 극복할 수 있는 부분이 있는데요~

투자금이 많이 들어 다른 세안고 물건 대비 인기가 없습니다.

매도인 분이 꼭 팔아야 될 경우에는 다른 물건 대비 가격 조율이 잘 될 수 있습니다.

2)전세금이 높은 경우 장/단점.

반면 높은 전세가 들어 있는 물건의 경우, 매매와 전세금액이 적어 투자금이 적은 편익이 있습니다.

하지만 매도자와 매매가격 협상이 어렵습니다.

왜 어렵냐면요~

매도인 또한 투자자 이기 때문입니다. 적은 투자금이 들어있기 떄문에

급한 상황이 아니라면, 그냥 들고 가는게 낫다는 생각을 하게 됩니다.

임차인 만기와 계약갱신 청구권 유/무를 보라고 해놓고, 왜 전세금에 따른 장/단점을 말하는건가요?

라고 의문이 드실 수 있습니다.

1)번 과 2)번의 상황에서 임차인 만기일 과 갱신권 유/무가 중요해 집니다.

1번의 상황 정리

낮은 전세가 들어 있는 세안고 매물은 투자금이 많이 들어 인기가 없다. 하지만 매매 가격 협상이 잘 될 수 있다.

이때 임차인의 만기와 갱신권 유/무 를 확인이 중요합니다.

만기일이 6개월 이내로 남았고 갱신권도 썼다면, 기회가 될 수 있습니다.

어떤 기회가 있을까요!?

1) 6개월 뒤에 새로운 임차인을 받아서 원래 시세대로 전세금을 올려 받을 수 도 있습니다.

2) 갱신권 까지 쓰셨다면, 현 임차인 분께 전세금을 올려서 재계약을 요청 해볼 수 있습니다. 재계약의 장점은 부동산 복비를 줄일 수 있습니다.

기회를 만들 수 있기 때문에, 만기일과 갱신권 유/무 확인이 정말 중요합니다.

최근에 투자 물건을 찾으면서 만기가 1년 남은 물건 이었는데,

기존 임차인 분에게 재계약 의사를 묻지 않아 물건을 놓친 경험이 있어 아쉬움이 많이 남았습니다..ㅠㅠ

2. 임차인은 집이 매도 되고 집주인이 바뀌는지 알고 있는지 확인하기.

매도자의 의무이기 때문에 당연히 하는 부분 이지 않을까? 라고 생각 하게 됩니다.

저도 당연한 부분이라 생각 되지만, 정말 간혹 아쉬운 상황을 만나곤 했습니다.

매도자와 매매 가격 협상을 몇일 힘들게 하고 난 이후,

임차인이 집주인이 바뀌면 나가겠다고 하는 경우가 간혹 있었습니다.

꼭 미리 부동산 사장님을 통해서, 기존 임차인 분은 집주인이 알고 있는지

매도자 분이 말씀 하셨는지 물어 보셔야 됩니다.

매도자 분에게 혹시 말씀을 못드리는 사정이 있을 경우에는

어떤 이유인지 아는 것 또한 중요한 투자자가 할 일이라고 생각 됩니다.

협상을 할 수 있는 포인트가 될 수도 있습니다.

그리고 세안고 거래가 안될 수 있는 리스크를 미리 알기 위해서 꼭 확인 하셔야 됩니다.

3. 임대차 계약서 확인하기.

매도인과 현 임차인 간의 임대차 계약서를 꼭 확인 하셔야 됩니다.

현재 임차인이 있는 상황에서 승계를 받기 때문에, 전세금이 얼마 들어 있는지

정확하게 확인을 계약서로 하셔야 됩니다.

계약서에서 확인해야 할 사항

1) 임차인 전세 금액 확인

2) 만기일 확인

3) 특약 확인

3가지만 확인 하시면 됩니다.

혹시 매도인과 임차인 간의 특약에서 별지로 따로 작성한 부분은 없는지 까지

확인 하셔야 됩니다.

구두로만 오갔던 사항이기에 눈으로 꼭 서류를 확인 하고 하셔야 사고가 나지 않습니다.

매도인과 돈이 오고 가기 전에 확인 할 수 있는 부분은 꼭 다 확인 하시고, 거래를 진행 해야지

한번 돈이 들어 가며 무르기 정말 어렵습니다.

잊지 마시고 꼭 확인 할 수 있는 부분은 눈으로 꼭 확인 하시고,

매매 진행 하셔야 됩니다.

이렇게 강조 하는 이유는 제 첫1호기를 매수 할 떄 전세계약서 확인을 제대로 하지 않아서

조마조마 했던 경험이 있습니다.. ㅎㅎ

부동산 사장님께 돈을 드리니깐,

부동산 사장님이 전문가 이시니깐,

알아서 잘 해주시지 않을까? 라는 안일한 생각을 했습니다.

물론 부동산 사장님께서 잘 챙겨주시지만, 사람일이라는 게 놓칠 수 있는 부분이 있기에

함께 확인해야 됩니다. 부동산 사장님을 의심하라는 말씀을 드리는게 아닙니다.

함께 하는 파트너라고 생각 하고 확인 작업을 함께 해야 됩니다.

결과 적으로는 당시 아무 문제가 없었지만, 혹시 부동산 사장님이 알고 계신 전세금과 달랐다면

투자금이 모자르는 상황도 있을 수 있었습니다.. ㅠㅠ

세입자가 거주중이고 살고 있는데 문제 없다고 하는데, 집 안보고 사도 되지 않을까?

라는 생각 해보신적 없으신가요!?

저의 초보시절, 부동산 사장님께 말하는것도 어렵고 부탁 하는것도 어려워서

이런 생각을 한적이 많았습니다.

'OO씨 3년 밖에 안된 신축인데 문제 있겟어? 괜찮아~ 그냥 가계약금 넣어. 어제도 다른 투자자가 다녀갔어!'

신축일 경우에 부동산 사장님의 말을 맞다고 철썩 같이 믿게 될 때가 많았습니다.

합리화를 많이 했습니다.

신축이고, 현재 임차인이 거주 하고 있기에 문제가 있었으면 말을 했을 것이기에, 문제 없을 수 있지만,

집을 보고 사지 않으면 이후 생기는 문제에 대응하기 정말 어려워 집니다.

부탁하기 어렵고, 집을 안보여 준다는 이유로 집을 보지 않았을때

이후 나에게 돌아오는 문제가 더 커졌을 때는 시간이 되돌리고 싶은 마음이 드실거에요~

문제가 없더라도 꼭 직접 눈으로 확인 하고 진행 하셔야 되고,

현재 살고 계신 임차인 분이 어떤 분이신지도 확인 하시는게 좋습니다.

매도자 분들이 물건을 거두기도하고,

투자자, 실거주자 분들이 가격을 협상 하지 않고 매수 하면서 물건을 놓치기도하고

이런 상황이 여러번 겪게 되면 조급함이 점점 생깁니다.

하지만 투자에 있어 원칙을 꼭 지켜야 됩니다.

투자는 사는것이 끝이 아닌 보유 하는 것 또한 투자 이기 때문입니다.

배운 원칙을 지켜 꼭 매수 하셨으면 합니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.