✅아파트명
신당동 청구e편한세상 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : S
중구 종사자수 386,564명
2. 교통 : A
강남 45분 / 여의도 29분 / 시청 24분
5,6호선 청구역 바로 앞, 2호선 신당역까지 도보 15분으로 트리플 역세권
3.학군 : C
대경중 80.2%, 장충중 79.7%, 금호여중 83.6%
주변에 학원가가 적고, 학업성취도가 높지 않아서 보통 중학교 이전에는 이사가는 경우가 다수
4. 환경 : C
롯데마트 행당역점 (도보 1.8km)
이마트 청계천점 (도보 2km)
국립중앙의료원 (도보 1.8km)
베스티안 서울병원 (도보 1.4km)
도보권 내에 대형마트가 없고, 백화점이나 영화관 등 대형 상권이 약함
5. 공급 : S
25년 1월 ~ 29년 12월까지 중구 내 공급예정물량 없음
(2024년 1월이 마지막 공급)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 청구 e편한세상 아파트 32평 현재 매매 16.2억, 전세 8.5억 (세낀 매물, 저층)
5년 내 고점 매입시: 2025년 6월 매매 16.6억 전세 10억 → 수익률 : -6%
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 13.5억 전세 6억 → 수익률 : 36%
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
최근 전고점 돌파하여 신고가 달성. 현재 거래 가능한 매물들은 모두 세낀 매물인데도 전고점과 유사한 금액대로 저평가라고 보긴 어려움. 그러나 트리플 역세권 + 서울에서 보기드문 평지라는 입지 장점이 있어서 지켜볼만한 가치는 있다고 판단됨.
2) 환금성
1000세대를 넘진 않지만, 향후 5년 내 중구에 신규 입주 공급이 없고 중구 자체에도 아파트가 많지 않아서 수요가 없진 않을듯. 다만 주변 상권은 약한편이고 신규 상권이 생길만한 입지도 아니여서 더 환금성이 뛰어난 아파트를 찾아보는 게 나을듯
3) 수익률
현재 거의 신고가 수준이기 때문에 베스트는 아니지만, 저점 매수 시기와 투자금이 비슷하고 대출규제로 인해 전세가 줄어드는 분위기 + 중구는 공급 자체도 많이 부족한 편이라 전세가 상승을 노려볼 수 있을 거라 예상함
4) 원금보존
현재 전세가율 52%로 다소 낮은 편.
5) 리스크 대비
중구 상황 자체로는 꾸준한 수요가 예상되지만, 최근 신고가를 갱신한 상태여서 단기에 수익을 내기는 어려워보임
전세가율이 낮은 편이고 좋은 교통에 비해 주변환경+학군이 약한 것이 약점
나의 투자 결론(매수 여부): X
비슷한 투자금 대비하여 장점이 부족해보이고, 강점과 약점이 극명하여 균형잡힌 매물로 보기엔 어려움이 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 임장을 다녀온 단지는 아니였지만, 이렇게 임장 전에 보고서를 작성하면서 사전 지식을 쌓는게 큰 도움이 될 것 같다. 현장을 가지 않고도 확인할 수 있는 정보들이 이렇게 많다는게 신기하기도 하고 내가 너무 부동산에 무지했음을 다시 한번 느끼고 있다.
물론 수많은 경험이 필요하겠지만 ‘사전 수익률 보고서 작성 → 임장 → 임장보고서’ 단계를 진행하고 나면 어떤 단지에 대해서든 장/단점을 명확하게 파악할 수 있을 것 같다.
그리고 무엇보다 재밌다. 시간 가는 줄 모르겠다. 수익률 보고서 쓰는 걸 취미로 만들어봐야겠다.
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