✅아파트명 : 잠실 리센츠
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통 - 강남 15분/ 여의도 39분/ 시청 40분
3.학군 - 주변학교 모두 학업성취도 90프로 이상 (신천중92%, 잠신중93%, 잠실중95%)
4. 환경 : 최상 (백화점 3개, 국내 최고 대학병원 아산,삼성 병원 2곳이 8분컷)
5. 공급 - 26~29년까지 입주 물량 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
수익률= 수익금(현재 매매가-내가 샀던 매수가)/투자금(매수가-전세가) *100
고점 매수시 수익률 = 수익금(3,340-2,650)/투자금(2,650-1,170)*100
=690/1480*100
=46%
저점 매수시 수익률 = 수익금(3,340-1840)/투자금(1840-947)
=1500/893*100
=167%
.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 매매가격이 적정한가/ 비교평가해야/ 임장→정리
- 충분히 가치 있는 단지지만, 단기간내에 전고점 돌파하여 쭉쭉 상승 중으로 저평가라고 보기는 힘듬
2) 환금성 : 현금으로 쉽게 바뀔수 있어야. (오피스텔, 지식산업센터, 나홀라아파트, 1~3층, 탑층 환금성 낮음)
5천세대 이상 대단지로, 사람들이 선호하는 단지로 환금성 좋음
3) 수익률 :
- 수익률 20프로는 5년이내 회수 가능 할 듯 함. (단, 지금 현재 20억이 있다는 가정하에 투자가능)
<수익률 100% 되려면>
현재매매가 = 2*과거매수가-1*과거전세가
2*3340-1270 =5410
→ 54억 되어야
<수익률 50% 되려면>
현재매매가 = 1.5*과거매수가-0.5*과거전세가
1.5*3340- 635 =5010-635
→43억 되어야
<수익률 20% 되려면>
현재매매가=(1.2*과거매수가)-(과거전세가*0.2)
1.2*3340- 254= 4008-254= 3754
→ 37억 되어야
4) 원금보존 :
이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가? 어디까지 떨어질까?
23년 전저점 기준(현재12억- 전저점 전세가8억): 차이 4억
나의 생각 : 워낙 인기 단지로 수요가 줄어들지 않을 것이므로 현재 수준에서 보합 예상됨.
원금보존 가능해보이나 단기간으로 1~2억 정도는 원금 보존 안될 수도 있을 듯함.
***1~2억 정도는 주관적인 의견으로, 좀더 객관적으로 볼 수 있는 눈과 지표가 필요함(공부 더하자!!!)
적정전세가율 얼마인가?
배운대로 서울60%, 강남50% 대라면 이곳은 투자가 적정하지 않다.
현 전세가율 38%로 ,잠실엘리트는 송파구 내 랜드마크로서 선호가 높다는것 : 전세가 하향 방어
18년차 아파트로 노후회 진행 : 신축처럼 전세가가 높게 형성 되기는 어려움 (전세대출규제도 요인으로 작용)
나의 생각 : 향후 8~10년간은 전세가율이 전저, 전고처럼 50프로대를 형성하기는 어려워 보임. 현상태 유지 할듯함.
전세가는 지속적으로 상승하는가?
최근 전세가 이미 많이 올랐고, 전세자금 대출 영향으로 전세가가 확 튀지는 않을 것 같음.
수요가 많고 입지 독점성을 갖는가? yes
단기 입주물량은 적정한가? 향후 3년이내 입주물량 없음
5) 리스크 대비: 리스크 낮음 (전세가를 욕심내지 않고 적정가로 내놓는다면)
역전세 : 희박
대량공급 : 없음
급격한 전세상승 :희박
나의 투자 결론(매수 여부): 매수
✅ 작성하면서 느낀점 :
직접 수익률 보고서를 써보니,
해당 단지에 대해서 보다 깊고 진지하게 생각할 수 있어서 좋았습니다.
한 단지에 대한 나만의 명확한 기준이 된 수익률 보고서
저의 앞마당에도 적용해보겠습니다.
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