계약금 넣기전 알아야 할 사항

안녕하세요 길동님 투자를 목전에 두고 있으시군요~! 먼저 너무 축하드린다는 말씀드리고 싶습니다. 주인전세의 경우 등기 상 깨끗하다면 크게 문제는 없으실 것 같습니다. 다만 등기 확인날짜가 최근인지가 중요할 것 같습니다 그리고 계약 시 특약사항에 아래와 같은 문구를 추가하시면 좋을 것 같습니다. - 소유권이전까지 등기권리상 변동이 없게 한다. 위반 시 매수자가 계약해제 가능하며 손해배상 청구까지 가능하다. 좋은 조건을 맞춰 투자하시는 길동님 너무 축하드립니다!

길동님 안녕하세요. 저라면 주전 계약을 할 경우 이 부분들을 조금 더 살펴 볼 것 같습니다. 주전의 경우 대출 규제를 피한다거나, 당장 전세 임차인을 구하기가 어려울 때 매도자가 임차인으로 거주해 주는 것인데, 모든 거래가 다 그런 것은 아니겠으나, 매도자의 경우 '일시적'으로 임차인으로 거주해주고 임차인이 교체되면 퇴거를 할 계획들을 가지고 계신 경우가 많다는 점이 있습니다. 이 부분들을 상호 간에 충분히 협의하고 서면으로 남겨두지 않는 경우 난해한 문제가 발생될 수 있습니다. 임차인의 조기퇴거) 매도인의 조기 중도 퇴거 시점 입주장이 있거나, 규제 등으로 임차 수요가 급격히 줄었거나 전세 시세가 낮아질 경우 역전세나 전세 시세하락등으로 투자금이 추가로 투입 될 수 있습니다. 임차인의 조기퇴거 불응) 매수자 입장에서 입주장이나 규제를 피해 시세보다 높은 금액이나 매수자의 투자금에 맞추어 임차 계약을 하고 입주장이 해소되거나 규제 완화 등으로 급격히 줄어들었던 임차 수요가 올라 올 경우 전세 보증금을 높혀 새 임차인과 계약하여 투자금을 조기에 회수하거나, 투자금을 줄이는 방식의 계획을 할 수 있는데, 임대차법 상 일반적인 임대차 계약은 "디폴트로 미니멈 2년 임차 계약"을 임차인에게 보장하는 것이 주요 골자입니다. 특약이나 존속기간에 2년이 아닌 N개월로 표기하였고 이를 상호 동의하였다고 하더라도(확약서도 법리 다툼으로 갈 경우 효력이 없는 것으로 알고 있습니다.) 그것은 개인간의 합의이지 임대차보호법의 강행 규정을 능가 할 수는 없습니다. 2년이 아니라 1년 또는 N개월 뒤 새 임차를 들여 투자금을 회수할 계획으로 투자는 진행하시는 것이라면 주전으로 점유 개정을 하는 매도인과의 신의성실을 담보하기 위해 최선을 다해 노력해 볼 것 같고요. 매도인과의 신의성실을 담보 할 수 없는 상태라면 일반 임대차 계약만 고집하기보다는 임대차 보호법의 강행규정에 예외 인정 받을 수 있는 "일시사용 임대차 계약"도 함께 준비하고 알아 볼 것 같습니다. A아니면 B를 한다기 보다 A와 B모두 아우를 수 있도록 CEO마인드로 멋지게 대응해 투자하시길 응원드립니다!

안녕하세요. 길동님 투자 축하드립니다! 일반적인 2년 주인전세 계약이라고 생각하고 답변드리겠습니다. 저라면 주인전세 계약의 경우 리스크를 제거하기 위해 아래 특약을 넣을 것 같습니다. 이 계약은 전세 사는 조건의 매매 계약이다. 주인 전세 기간 기입 (ex. 2025년 9월 19일 ~ 2027년 9월 18일 (2년)) 전세 거래대금은 매매 거래대금과 상계처리한다. 근저당이 있는 경우 잔금일 전액 변제 및 말소, 소유권 이외 권리 변동사항 없도록 한다. 차분히 계약 잘 하시고, 매도인분과도 좋은 관계 유지하시면 좋겠습니다. 다시 한번 축하드립니다!