[열중 47기 5늘도 빡세지만 1단 가보자 Emilee] 전세 놓기에 대한 모든 꿀팁들

이번 주 강의는 6·27 대책 이후 달라진 규제 환경에서의 전세 세팅의 핵심 원칙을 투자자 관점에서 정리해 주는 내용이었다. 단기적인 시장 변수나 개별 단지 이슈보다는 좀 더 일반적으로 전세가와 임대기간 설정 요령, 계약 단계별 체크포인트를 위주로 정리해 보았다.

1. 조건부 전세대출 제한:

6.27 대책으로 인해

• 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단
• 선순위채권 말소하거나 감액하는 조건의 전세대출 중단

→ 따라서 전세대출을 안 받거나, 전세대출을 가능하게 하는 물건을 산다.

2. 내 전세 1등으로 만들어 빨리 빼기 위해

(1) 적정 전세가 설정하기 위한 3단계: 단, 생, 공

• 1단계: 단지 내 비교
  • 네이버 부동산에서 우리 평형 기준으로 상위/하위 평형 전세가의 호가를 확인한다. 그리고 아실에서 동일 단지 내 최근 전세 실거래가를 확인한다.
  • 임대사업자 물건은 내 경쟁상대가 아니므로 제외한다.
  • 전세가의 범위를 설정한다. (예: 3억 7천~4억 3천)
• 2단계: 생활권 내 비교
  • 동일 생활권 내 매매가 및 전세가가 함께 움직이는 단지들이 있다.
  • 각 단지들의 입지, 구조, 면적, 네이버 부동산 매물 전세가와 아실 최근 실거래가를 확인한다.
  • 추가로 해당 시기 전세 매물이 없을 시 가격이 조금 더 높은 단지에 맞추는 것도 고려해볼 수 있다.
  • 전세가의 범위를 재설정한다. (예: 3억 9500만~4억 3천)
• 3단계: 공급물량을 통한 최종 점검
  • 2단계까지 정한 범주 내에서 어느 쪽으로 가격을 취할지 결정하는 단계다.
    • 현재 경쟁 기간 공급물량이 있는지 확인한다.
    • 해당 공급규모, 평형, 전세가격 및 개수를 확인한다. 참고로 구축 단지를 고려하고 있다면, 신축 하위평형 전세가와 유사해야 경쟁력이 생길 것이다.
    • 영향을 미칠 만한 공급인지 확인한다. 참고로 안양시와 의왕시는 근접하여 생활권을 공유하지만, 북의왕과 달리 남의왕은 영향력이 적다.
    • 다음 공급물량 규모 및 시기를 확인한다. 입주가 끝난 단지여도, 대단지일 경우 물량이 남아있는지 확인이 필요하다.
  • 전화임장을 통해 요즘 전세 시장 분위기에 대해 면밀히 조사하고, 사장님의 자신감 정도를 파악한다.

(2) 리스크 줄이는 임대기간 설정법 3가지: 공, 수, 포

• 1. 전세 뺄 때와 임차인 만기 때 언제, 어디, 얼만큼 공급물량이 들어오는지 확인한다.
  • 재계약 시기의 리스크를 고려하여 임대 기간을 설정해야 한다.
  • 참고로 충북 청주의 3000세대 입주물량과 서울의 3000세대 입주물량 소진 속도는 다르다.
  • 임대 기간을 늘리던지, 아니면 매수 자체를 고려할지 선택하라
• 2. 내 물건의 지역, 단지, 평형을 알고, 이에 맞물려 형성되는 성수기/비수기를 고려한다.
• 3. 내 투자 물건 포트폴리오를 고려해서 각 물건의 재계약 시기가 한꺼번에 몰리지 않도록 분산시킨다.

3. 실제 계약 시 단계별 주의사항

(1) 매수결정 시

• 등기부등본을 ‘잘’ 보는 방법 5가지
  • (갑구)소유자 확인: 계약자와 동일한지 확인한다. 소유자가 둘 이상이면 모두의 의사가 일치하는지 확인한다.
  • (갑구)가압류/가처분/가등기 여부 확인: 법적 문제가 있는 물건을 사는 것은 우리의 매수 대상이 아니다.
  • (을구)근저당권 확인: 대출이 있으면 잔금 시 말소 특약 기재 되어있는지, 대출 상환 되었다면 반드시 상환 영수증 확인한다. 지금은 6.27 대책 대비 위해 집주인이 잔금보다 미리 주담대를 상환할 수 있는지 확인해야 한다.
  • (각 페이지 하단)열람일시 초 단위 확인: 권리 관계가 최신의 정보인지 확인을 3번 한다: 가계약금 때, 계약서 쓸 때, 잔금 칠 때.
  • (각 페이지 하단)마지막 페이지 확인: 문서 전부를 확인해야 한다.

(2) 매매계약 시

• 매매계약서 주의사항
  • 계약 내용 부분을 잘 확인한다. 거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자에서 생각보다 실수가 나온다.
  • 특약을 기재한다. 법적 언어를 쓰는 것보다는 서로 협의한 내용을 헷갈리지 않게 적는 것이 중요하다.
  • 매도/매수/중개인 간인으로 해당 서류가 원본임을 남긴다.
  • 계약서, 등기부등본, 신분증, 입금계좌 인적사항이 일치하는지 확인한다.

(3) 임대계약 시

• 임대차 계약서(부동산(아파트) 전세 계약서) 주의사항
  • 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자 확인
  • 임대기간 체크 필수. 참고로 임대 끝나는 날이 일요일이면 부동산 쉬니까 평일로 한다.
  • 특약기재 중요 사항
    • “세입자가 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음 날까지 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다”
    • “임대인은 국세, 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다”
• TIP: 법률고민이 생기면: 무료서비스는 대한법률구조공단 사이버상담신청, 유료서비스는 로톡 등 활용.

4. 추가로 나에게 와닿은 점 (적용해 볼 점)

(1) 신규 택지 공급물량도 고려하자.

• 멀리 끄트머리에 뭐가 있다고 누가 가? → 새 아파트와 학교들 다 들어오면 누가 간다.

(2) 전세가 최고가를 고집하지 말자.

• 매매가 3.3억에 샀으니 양심적으로 전세 3.2억에 내놔야지 ㅎㅎ → 욕심 부리다 전세를 늦게 맞추게 되면 그 때 없었던 입주물량을 맞닥뜨릴 수 있다.

(3) 안 좋은 지역도 다시 보자.

• 그 넓은 지역을 어떻게 다 봐.. 남들이 좋다고 하는 데 골라 가보장 → 별로라는 지역도 다 가 봐야 확신이 생기고 내 물건을 리스크에서 지켜낼 수 있다.

(4) 전세 놓을 때는 시장 상황에 맞춰 판단을 해야 한다.

• 우리집은 수리 예쁘게 잘 했으니까 반려동물 있는 세입자는 절대로 안 돼. → 잔금일 다가와서 대형견주를 받게 될 수 있다.