수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요?
파란 열정의 성장하는 투자자
장으뜸입니다.
지난 반모임 때,
법인 세입자를 들였던 반원분들의 발표를 들으며
'왜 법인이 사택으로 사용하고자 할 때,
그 회사가 어느 정도의 규모인지 미리 체크해야하지?'
라는 질문이 던져졌는데요.
저 역시 1호기를 찾아 헤맬 때,
(당시에 어떤 나눔글을 읽고..
지금은 못찾겠어요 ㅠㅠ)
법인 회사의 규모가 어느 정도인지,
과연 내가 세입자로 받아도 안전한지
찾았던 적이 있었지만
이 부분에 대해 섣불리 대답하기가 어려웠던 것 같습니다.
'어차피 법인 임차인이 망하더라도
내가 보증금을 가지고 있는 것이니
상관없지 않나?'
이런 생각이 들더라구요.
그렇다면, 왜 임대인의 입장에서
법인(회사)의 재무 상황이 중요할까요?
🚩으뜸이 임대인인 집에,
전세 세입자가 법인일 때, 법인이 망하면?
1) 보증금 반환 의무
전세 계약이므로 임대인 (으뜸)은 임차인(법인)에게 보증금을 돌려줘야 하는 채무자가 됩니다.
법인이 망하면, 이 권리는 '파산관재인'에게 넘어가요.
따라서 보증금 반환은 법인 대표 개인에게 하는 것이 아닌
파산관재인에게 해야합니다.
*파산관재인이란? 파산 절차를 운영하는 법원이 선임하는 사람
채무자의 자산과 채무 내역을 전반적으로 조사해 법원에 보고하는 역할
2) 법인이 점유(사택) 중이라면?
직원/대표가 사택으로 거주 중일 때,
법인이 망한 상태에서 계약 기간이 끝나게 된다면
불법점유 상태가 될 수 있습니다.
*참고로 계약 기간 전에 파산한다면,
파산관재인이 남은 계약 기간동안 임차권을 유지할지 / 해지할지
결정하게 됩니다.
만약, 파산관재인이 '임차보증금 반환 받고 해지하겠다'고 하면
계약 종료 후 명도 요구가 가능하지만,
계약기간이 끝났음에도 계속 거주하거나
파산관재인이 계약을 조기 해지 하였음에도 나가지 않는다면
불법점유로 취급하여
이 경우, 명도소송으로 해결해야 하는데요.
법인 파산 시에는 파산관재인이 집을 정리하고 명도를 협의하기도 합니다.
3) 채권신고 여부
임대인(으뜸)이 보증금을 이미 '가지고 있는'것은 맞지만
법적으로 그 돈은 법인의 재산이었습니다.
만약, 임차인(법인)이 거주하며
관리비가 미납되었다던가, 집을 험하게 사용하여 손해배상을 요구할 때
보증금에서 상계가 가능한데요.
단, 상계를 주장하려면 '채권신고'를 해두어야 파산 절차에서 인정을 받습니다.
상계 후 잔액이 있으면, 파산관재인에게 지급해야 합니다.
4) 세금 우선권
만약 법인이 세금을 체납했다면 어떻게 될까요?
국세청, 지자체가 먼저 보증금 반환채권을 압류할 수 있습니다.
파산관재인이 있으면 이 과정을 보통 챙겨주겠지만,
파산관재인이 아직 선임되기 전이나,
파산은 하지 않은 상태이지만 폐업 상황이라면?
임대인(으뜸)이 모르고 보증금을 임차인 쪽 대표에게 지급했을 경우,
나중에 세무서가 "국세 우선권 때문에 다시 내놔라"라고 할 수도 있습니다 😥
이중 지급의 위험때문에, 임대인도 꼭 확인해두는 것이 좋아요.
세무서 압류가 있다면? 세무서에 지급
압류가 없다면? 파산관재인 또는 임차인에게 지급하면 됩니다.
<요약>
전세 입자가 법인 -> 망하면 보증금 반환은 파산관재인과 처리
내가 받을 돈(연체료, 관리비 등)이 있다면 채권신고해서 상계 주장
남는 돈은 파산관재인에게 지급
(단, 세금 체납 유무를 세무서 통해서 확인하기)
점유자가 불법으로 계속 있다면? 명도소송 진행
이 내용을 찾아보고 정리하다보니
보증금을 돌려주는 일이 굉장히 번거롭더라구요.
특히, 새로운 전세 보증금을 받아
기존 임차인에게 돌려주는 투자 방식을 활용하는
저희들에게는, 이 또한 리스크임을
다시금 느낄 수 있었습니다 :-)
사택으로 사용하고자 하는
법인 임차인을 받을 때,
어느 정도 신뢰도가 있는 법인과
계약을 해야겠다는 생각이 들었네요.
모두, 이런 일은 겪지 않으시길 바라며
긴 글을 마무리해봅니다 :-)
읽어주셔서 감사합니다 ♡
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