서울투자 기초반 2강 강의후기 [서울투자 기초반 7기 98조 썸업]

안녕하세요.

진짜를 찾는 여정, 썸업입니다.

1강에서 서울 25개구를 Zoom Out으로 전체적인 숲을 봤더라면

2강은 서울의 8개구로 이뤄진 동북권 내에서도 4개 권역를 Zoom in하여

나무를 보는 양파링님의 면밀한 분석방법과 인사이트를 얻을수 있었습니다.

1강 자모님의 강의를 듣고난 후

현재 강의를 통하여 얻어야할 원씽은

투자 ’실력’을 키우기 위함에 집중해야 한다는것을 ‘인지’하였습니다.

이에 저의 2강 강의 목표는 양파링님의 분석, 투자사례의 실질적인 방법과

현재 저의 방법을 차이점을 알고 그 간극을 조금이라도 메우고 적용할 점들을 찾아서

이번 임장,임보에 적용한다에 집중하는것으로 목표점을 잡게 되었습니다.

우리가 지향하는 가치투자는 현재 내재가치를판잔하기위해 단지의 정확한 ‘가치’를 분석하고 이해하는 방법으로

[지역 → 생활권 → 단지 → 매물 → 비교평가 → 투자의사결정 → 투자 → 관리]

매우 체계적으로 가치를 찾아가고 비교해나가는 과정을 해나가고 있습니다.

지난 실준을 통해 방법을 알고 실행했더라면

이번 서기 2강에서는 ‘해본다’라는 단계를 지나

다시 한번 알았던 내용을 정리하고 또는 지금 제가 하는 방법과 분석방법과

현 파링님의 분석방법을 비교하면서, 어떻게 접근하시고 계신지를 중점적으로 생각하며

통찰력을 쌓고자 메모하고 또 메모했습니다.

｜ 지도를 보고 지역을 연계하여 바라볼 수 있다.

“연계한다”

교안에서 지역을 설명해주실때마다 해당지역은 어디에 있는지

어떤 지역과 연계되어있는지, 주변도시의 어떤부분과 연계가되는지

또는 어떤 교통편들을 통해서 업무지구로 이동할 수 있는지

법정/행정도시로 나뉘긴 하지만 경계면을 통해서 어떻게 구분이 되는지

혹은 어떤 지형,지물,구조물,도로에 따라서 연계가 되고 또는 연계가 되지 않는 부분들을

이해하고자 했습니다.

여긴 법정동으로 나뉘니까. 여기까지는 어떤 급지이니까라는 ..

흔히 알고 있는 데이터나 우리가 알고 있는 급지별, 가격별 등 데이터에 기반한

1차원의 관찰법이 아닌 지역 생활주민들의 움직임의 기본이고 곧 생활의 직결이 될 수 있는

땅의 위치가 얼마나 중요한지 더 나아가 투자로 어떻게 연결시킬 수 있는지

‘연계’한다는 의미를 깊히 이해할 수 있는 시간을 가질 수 있었습니다.

연계한다는 사고를 기반으로,

파링님의 지역 입지분석 방법을 계속해서 따라가볼 수 있었는데요.

기존에 익히 듣고, 알기만만했던 내용들이 새롭게 인사이트로 들어왔고

더 집중해야할 것들은 아래 3가지 였습니다.

1. 데이터를 한판에 올려보고 분석하는 연습하기
2. 서울의 급지별/생활권별 환경 요소를 이해하기
3. 이분법적인 사고는 자제하기

첫번째, 임장외 시간 손품을 통해 모든 데이터를 분석할 때 주의해야할 점은

이분법적인 사고로 바라보지 않아야 겠구나 였습니다.

인구수, 연령층 혹은 지역 내 평균소득 등 높고 낮음에 따라서 1차원적 단정짓는것이 아닌

실생활권별 나뉜 거주형태와 주거지형태의 모습, 지역의 선호도 특징들을

고루 판단하여 예상한 것들을 좁히면서 맞춰가는 방식에 더 초점을 맞춰야 한다는 지점임을

다시 한번 깨닫게 되었습니다.

현장이 왜 중요한지, 또 임보는 왜 쓰는지

두가지 행동을들 일치시켜가는 단계를 정확히 이해하고 해야한다는 것을 다시 상기시켜주기도 했습니다.

두번째, 서울의 환경입지입니다.

교통(지하철)이 중요시되는 서울의 환경은 단순 상권의 형태나 상권의 질을 떠나

커뮤니티, 프리미엄, 자연환경등이 오히려 더 큰 서울내 입지분석의 도구로서 적용될 수 있고

앞으로는 더 이것의 선호도에 비중이 높아질 수도 있겠구나라는 생각이 들기도 했는데요,

(실제로 소비하는데 있어서도 시대와 세대에 따라 선호하는 양상이 변화하고 있으니 간과할 수 없겠죠..)

지역내 단지 간 비교 혹은 다른 지역 내 단지간 비교를 해나갈때,

기준점을 지정해두고 비교를 하는 과정에서 결론에 다다를때까지.

얼마나 서울에서 변화하는 환경입지를 이해하는가에따라

투자 결과도 다르게 나타날 것이라는 생각이 들기도 했습니다.

언덕지형의 아파트 '선입견'을 우선 빠르게 없애 나가야겠네요^^;

적용할 점

1. 시세분석시 생활권별 랜드마크, 시세 리딩 단지에 대한 정보 디벨롭하기 (한판 연습 - 위치를 지도와 함께 생활권 별 정리, 가격 및 투자금 까지 적용하여 보기
2. 비교 단 지도에 올릴때 교통라인 정리해서 올리기
3. 단지 지도 연식별 색깔에서 > 실제 연식 숫자도 포함하여 표기하여 비교해보기

｜ 땅의 가치에 대해서

ㄱㅊ = ㄱㅁㄱ + ㅌㅈㄱ

비교를 통해서 투자의사결정이 이뤄지기까지 ‘가치’에 대해서 계속해서 집중해나갈텐데,

‘땅’이라는 가치에 대해 얼마나 저평가(상대적)되어있는지를 정확히 이해할 수 있어야 한다고 생각이 들었습니다.

지속해서 임보를 작성하면서 현실 가능한 금액대의 ‘비교적 적은 투자금’에 집중하게 되고,

적은 투자금이 드는 단지들은 그만큼 안좋은 요소들이 좋은 단지들에 비해 많기 때문에

입지분석을 비롯해 연식, 구조, 평형, 환경 등

여러 비교하는 과정에서 ‘땅의 가치를 잠시 잃게 되는 경우가 있었는데요,

특히 노후도가 높은 서울의 경우

지역 간의 비교와 생활권별 독점성이 있는 해당 ‘땅’의 가치를 유념하고

단지 분석 시 특장점 메모를 통해서 지속해서 잊지말아야할 것이 바로 이 ‘땅’의 가치이였습니다.

이 아파트가 어디에 위치해있고 어떤 장점들이 있는지 면밀하게 따져보고 이해하는 단계가 임장이라고 생각합니다 이번 단지 임장시 위치와 움직임을 생각하면서 임장하겠다는 것을 원씽으로 임해보고자 합니다.

적용할 점

1. 트렐로에 손품으로 정리한 특장점대로 집중해야할 키워들을 미리 트렐로에 적어놓고 임장지에가서 현장에서 확인해보는 연습하기 EX) 교통이라면, 호선과 도보거리 필히 체크. 한강이라면 한강과의 접근성 파악하기!

｜ 내가 할 수 있는 투자금에 대한 감

‘내가 할 수 있는 투자금에서 실제 투자할 수 있는 단지’를 잘 선별해가야 하는것이

실제투자로 이어지는 중요한 후반부 단계입니다.

어떻게 해? 서울투자 가능해? 난 할 수 없어를 실제로 할 수있겠네?

할수 있다로 전환할 수 있게 되는 실질적인 순간이기도 하죠

이를 효과적으로 추려내기 위한 단계를 보다 면밀히 해나가야하는 순간임을 알게되었고

실행해야겠다는 생각이 강하게 들었습니다.

서울은 현재 매매/전세 가격이 이정도라는 것을 알았다면,

투자금을 알고, 투자금을 분류하고 실제로 전임, 매임으로 이어지는 과정에서

구체화를 시켜나가는 간극을 계속해서 실행을 통해 좁혀나가는것이

이번 임장지에서 미션을두고 실행해 나가야곘습니다.

그리고 실제로 투자가능 하다면 '실행'한다!의 마침표는 찍는것이 중요하겠죠.

2024년엔 꼭 투자처를 만나서 투자를 실행한다는 마음으로 강의후기를 마무리합니다.

적용할 점

1. 투자금 필터링 1억~2억대로 국한 지었다면, 평형대별 1~3억대까지 시트별 정리 후 최고 전세가율시점 (80%)까지 가정한 투자금 예상 시트 만들기
2. 전고점 이전 그래프 볼때 어느정도선에서 투자가능한 시기가 어느정도 였는지를 파악해보기!

다시한번 디테일한 강의준비와 성심성의껏 전해주신 양파링님에게 감사드립니다.