관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 배당받는도비입니다.
라이브 코칭 때, 강의가 조금 길어도 양해해달라는 말씀을 하셨을 때, 얼마나 많길래 그러실까 걱정하는 마음이 있었는데
강의에서 질의응답까지 담아주신 것을 보고 진짜 투자를 하게하려고 진심을 다하시는구나라는 것을 느꼈다.
나도 어떻게든 강의의 내용을 온전히 흡수하고 적용해서 6개월 안에 꼭 2호기를 하겠다는 다짐을 하는 계기가 되었다.
더 버는 투자를 하기 위해 수익률 높은 투자를 해야한다.
수익률을 높이려면 투자금을 줄이고, 수익금을 높여야 한다.
수익금을 높이려면 같은 가격이라면 더 좋은 가치를 가진 아파트를 선택해야 한다.
따라서 즉 저평가 아파트를 찾을 수 있어야 수익률을 높일 수 있는 투자를 할 수 있다.
상승장 때는 호재가 입지보다 더 크게 반영될 수도 있다
과거에 광교에 신분당선 호재가 있어 수지보다 더 오른 것을 보고 놀랐다.
현재의 입지가치를 놓고 평가하고 호재로 인해 가격에 왜곡이 생기는 곳을 관찰해서 저평가 단지를 찾아보는 눈을 길러야 겠다.
수익률 높이는 입지분석 방법(아파트 수익률 보고서)
STEP1,2 아파트 선정 및 위치
랜드마크는 그 지역의 시세를 견인.
랜드마크 가격이 올라가는 폭을 보고, 그 지역의 상승폭도 알 수 있다.
‘랜드마크가 10억을 올랐으니 이 지역은 최대 10억까지 오를 수 있겠구나’
수도권은 가격이 촘촘해서 랜드마크가 오르면 순차적으로 가격이 오른다.
따라서 상승흐름이 어디까지 왔는지 보고 흐름이 오지 않은 저평가 단지를 찾을 수 있다.
STEP3. 입지평가
1. 직장
임장보고서를 쓸 때마다 항상 직장을 살폈지만 직장이 가지는 위력이 어느 정도인지 정확히 몰랐다.
그러나 마곡지구가 들어오면서 등촌주공이 오르는 반면, 부천에서 GM공장이 빠지자 하락하는 것을 보고 좋은 직장이 주는 힘이 있구나를 새삼 깨닫게 되었다.
이때 직장은 양도 중요하지만 질도 중요하다. 어떤 기업인지 확인하고 그 기업들이 지속가능한 산업에 속하는지도 파악하자!
2. 교통
좋은 노선의 조건은 1. 업무지구를 통과하는지 2. 1회 환승으로 업무지구에 갈 수 있는지다.
개통 예정인 단지가 좋은 노선인지, 그리고 그 호재가 가격에 반영되었는지도 주의깊게 살펴볼 필요가 있다.
호재는 기본적으로 발표, 착공, 개통 세 번 오르는데,
그런데 호재가 가격에 반영이 되어 있지 않다면 얼마든지 다음 상승장 때 폭발적으로 상승할 수 있기 때문이다.
재건축보다는 리모델링이 더 좋다는 사실은 알고 있었지만, 조립식 아파트가 뼈대부터 다시 건설해야해서 재건축이 될 확률이 높다는 것을 새로 알았다.
서울/수도권에서 구축 아파트를 볼 때, 조립식인지 여부도 살펴봐야겠다.
3. 학군
중학교 학업 성취도를 보는 것은 알았지만 왜 보는지 정확히 설명하지 못했다.
서울대를 잘 보내는 고등학교가 중요한데 고등학교는 일반고나 특목고를 가야 한다.
즉, 서울대를 잘 보내는 일반고를 갈 수 있는 중학교를 가거나, 특목고를 잘 보내는 중학교를 가야 한다.
어느쪽이 되었든 좋은 중학교여야 하고, 좋은 중학교를 판단하는데 중학교 학업성취도가 중요한 것이다.
물론 강남,목동이 학군지로 유명하지만 한편으로 학군은 상대적이다. 학업 성취도가 떨어져도 그 지역 안에서 높은 편이어서 선호할 수 있기 때문이다.
그 지역 안에서 선호하는 중학교를 파악하는 것도 더 버는 투자를 하는데 도움이 되겠다.
4. 환경
산후조리원이 있다는 것은 가족세대가 많이 산다는 것을 의미. 산후 조리원은 많이 없기 때문에 보이면 유의미하다는 것을 새로 알았다.
5. 공급
이주수요를 노린 투자는 역전세를 맞을까?
재건축이 되면 주변 기축에 이주수요가 생겨 전세가격이 오른다.
이때, 비교적 적은 가격으로 투자가 가능하고 욕심을 부리지 않고 2년에 5%씩 전세가를 상승시켜왔다면
입주시점에 전세가가 하락하더라도 투자시점까지 떨어지진 않을 것. 즉, 공급이 기회가 될 수 있다.
STEP4. 수익률 분석
미래 투자 수익률 계산에서 200% 수익률을 기대할 수 있는가에 대해서
전고점을 보면서 판단할 수 있고, 기대하는 가격대와 비슷한 아파트를 보거나, 현재 가격대 아파트들과 비교해보면서 가늠해볼 수 있다.
항상 전고점만을 살펴봤는데 전저점을 통해 가격이 조정받더라도 버틸 수 있는 가격을 알아봐야 내가 감당가능한지 판단할 수 있다는 것을 알았다.
수익률에서 가치 대비 저렴한 아파트를 싸게 사는 것도 중요하지만 결국, 가격이 제 가치를 찾아갈 때가지 보유하며 인내하는 것이 중요하다.
STEP6. 투자결론
임장보고서 결론파트를 작성할 때, 수익률 보고서 형식을 빌려서 결론을 내보면, 좀 더 명확한 판단을 내릴 수 있을 것 같다.
지방은 크레인이 많이 올라가는 곳이 땅의 가치가 있는 곳.
그 지역에 사람들이 몰리니까 재건축을 진행하는 것
그런 지역은 외부에 신축이 생겨도 사람들이 이동하려는 수요가 적기 때문에 땅의 가치가 있고, 전고점을 넘을 수 있다.
지방에서 땅의 가치와 연식이 떨어지는 곳은 전고점을 넘기는 어려울 것
수익률 높았던 투자 사례
신도시가 만들어질 때는 시범단지가 중요하다.
시범단지는 신도시가 잘 정착할 수 있는지 가늠하기 위해 기존에 가장 좋은 지역을 선정하기 때문.
따라서 시범단지를 통해 그 지역에서 가장 좋아하는 입지와 아파트를 알 수 있다.
동부 아파트에서 방3개와 방2개 가격 차이가 얼마 나지 않았다면 방 3개를 선택.
즉 단지 안에서도 선호하는 향,구조,층을 파악하고 기왕이면 사람들이 더 좋아하는 것을 선택하는게 조금이라도 더 벌 수 있는 투자가 된다.
기억하자. 오를 것을 사는 것이 아니다. 저평가된 아파트를 사서 잃지 않는 투자를 하는 것이 가치 투자!
첫 임장지역을 선정하는 방법
가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.
주우이님은 나부맞을 2개월에 한번씩 읽으면서 책에서 배운 내용을 실천하려고 노력하셨다.
나도 책을 읽고 앎에서 멈추는 것이 아니라 책의 내용을 단 한가지라도 적용하도록 포스트잇에 붙여서 실천하도록 노력해야겠다.
적용할 점
- 이번달 시세를 딸 때, 랜드마크를 보고 그 지역의 상승폭을 알고 상승흐름이 어디까지 왔는지 가늠해보자
- 다음달 임장보고서 결론을 낼 때 수익률보고서에서 결론을 내는 방식을 이용해보자.
- 이번주 분임을 할 때, 상가에 산후조리원이 있는지 살펴보자.
댓글
