3주차 강의 후기 [열기반 88한 루틴으로 31일 목표달성하조 인생집중] 반복되는 운을 잡기 위해

안녕하세요. 투자자의 시간에 집중하는 인생집중입니다.

평소와 다르게 완강이 개인적 이슈로 쉽지도 않았지만 많이 늦어졌네요. ㅎ

주우이님의 3주차 강의는 저환수원리의 현장 적용 실습편 이였습니다.

수익률분석표를 작성하기 위한 전 과정과 잃지 않은 투자를 위해서 초보 투자자가 해야하는 모든 것을 상세하게

알려주는 강의라 집중을 하고 싶었는데… 쉽지 않네요 ㅎ.

강의 마지막에 들려주신 말처럼 되기 위해선 꾸준한 반복이 필요하다는 것을 느꼈습니다.

• 강의 인사이트 정리

적은 돈으로 수익률 높이는 아파트의 조건

• 적은 돈이라도 잃지 않은 투자를 해야 한다.

   

• 내 상황에 맞게 투자를 하는 것이 중요하다.

• 입지가 좋은 곳 즉 수요가 있는 곳에 투자를 해야 한다.

• 같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택해야 한다.

• 호재가 있는 아파트는 상승장에서 가격 상승폭이 더 좋아 수익률이 높아진다.

돈이 불어나는 아파트의 5가지 특징

• 수도권에는 직장 교통 학군 환경 공급을 잘 파악하여 입지 독점성이 있는 곳에 투자를 해야 한다.

• 5가지 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표를 통해서 투자하고자 하는 곳의 입지 가치를 판단해 투자 한다.

• 좋은 일자리는 직주 근접의 수요를 만들고 교통은 직장으로 접근 하기 위한 대체지에 대한 수요를 반영한다.

• 수도권에서는 강남권과의 교통이 매우 중요한 요소다. 업무 지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 거주 수요가 발생한다.

• 지방의 경우는 수도권과 다르게 교통은 입지 요소에서 중요도가 떨어지고 인구수가 수요에 영향을 미친다.

• 학군의 경우는 하락장에서는 가격방어를 상승장에서는 가격상승을 이끌어 준다. 

   

• 지역의 특별한 학군이 있는 경우는 입지 독점성을 갖는 지역도 있다. 상대적 개념이기에 지역내 선호도를 나타내는 기준이기도 한다.

• 환경의 경우는 거주하는 사람들의 구매력을 통해 그 지역의 주택비용 감당 수준을 가늠해 볼 수 있는 기준이다.

• 또한 환경은 거주 만족도에 중요 요소로 사람들의 선호도에 많은 영향을 끼쳐 주택가격에도 영향을 미친다.

• 공급은 투자자에게 기회이자 리스크로 매매 물량 증가로 매매가가 하락하여 싼 가격에 실거주를 할 수 있는 기회를 

주지만 전세물량의 증가로 전세가가 하락하기에 투자금이 많이 필요하여 수익률이 하락하거나 역전세의 리스크가 있다.

• 5가지 특징이 모두 갖추어진 입지는 입지 독점성이 있어 투자 시 높은 수익률과 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

수익률 높이는 입지 분석 방법

• 좋은 것을 싸게 사서 가치에 맞는 가격이 될 때까지 기다리는 것이 중요하다.

• 전고점 대비 덜 오른 아파트와 입지 개선이 있는 곳에 투자를 하면 수익률을 높일 수 있다.

• 가치를 알게 하고 가치를 믿게 하고 시장의 흐름을 잘 대응하면서 기다릴 수 있게 하는 것은 

내가 투자 전 작성한 수익률 보고서 이다.

아파트 수익률 분석하고 투자 결론 내리는 방법

• 투자시점에 따라 수익률이 달라진다. 싼 시기, 싼 가격으로 투자하는 것이 중요하다.

• 단순한 수익 비교를 넘어서 지금 시기에 싼 가격에 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지 생각할 수 있게 분석을 해야한다.

• 아무리 좋은 것도 비싸게 투자를 하면 보유시기에 문제가 될 수 있으니 주의해야 한다.

• 비교평가를 통해 저평가 여부를 판단하고 내가 원하는 시기에 팔 수 있는지 환금성을 고려 해야 하고,

• 투자금 대비 수익률이 목표수익률 달성이 가능 할 수 있는지 판단하고, 

• 입지독성성 또는 지역별 적정 전세가율을 통해 원금보존을 해야하고,  

• 리스크 관리를 통해 역전세와 발생할 수 있는 문제를 최소화 하는 노력이 필요하며 

• 저환수원리를 통해 투자하여 초보도 잃지 않는 투자를 하는 것이 매우 중요하다.

수익률 보고서를 실전 투자에 적용하는 법

• 수익률 보고서를 통해 비교 평가하여 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아 투자 한다.

• 수도권의 가격은 서울 접근성의 영향이 크기에 비교 평가 시 잘 판단 해야 한다.

• 신도시의 경우는 시범 단지를 유의 깊게 확인한다.

• 비슷한 가격에 다른 타입이 공존하면 선호도 높은 구조에 투자한다.

• 가격이 오를 것이 아닌 가격이 저평가 된 것을 사는 과정임을 잊지 않는다.

• 입지 독점성이 있는 구축은 다음 상승장에 더욱 상승을 기대 할 수 있다.

• 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것에 중점을 두고 비교평가를 한다.

• 수익률 보고서는 비교평가를 통해 입지가 더 좋고 상대적으로 저평가 된 매물을 투자할 수 있게 해준다.

첫 임장지를 선정하는 방법

• 첫 임장지는 나의 선입견을 버리고 임장 습관을 만들기 위해서 가까운 지역에서 시작하는 것이 유리하다.

• 지역을 투자자의 관점에서 바라보고 정리하면서 지역에 대한 이해를 높이고 지역의 가치를 알아가는 것이 중요하다.

• 투자가 가능한 곳을 임장지로 정하되 되도록 경험이 적을 때는 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하여 임장 습관을 만든다.

• 느리더라도 나만의 속도로 배운 대로 그래도 행동하면서 꾸준하게 반복하면 목표에 도착할 수 있다.

반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.

적용할 점

• 임보 결론 파트에 비교평가 항목을 수익률 보고서 형태로 추가하기

• 임장을 위해 습관을 만들 수 있는 임장 횟수를 적용하고 무조건 실행하기.

• 잃지 않은 투자를 위해 저환수원리를 매수 전까지 판단하기.

재수강이였지만 그동안 소홀 하게 생각하고 있던 부분인 수익률보고서에 대하여 다시 한번 생각 할 수 있는 기회가

되었고, 내가 하고 있는 것과 하지 않고 있는 것을 명확하게 구별하는 시간이 되어서 너무 좋은 시간 이였습니다.

좋은 강의를 통해 다시 한번 투자에서 중요한 것이 무엇인지 일깨워주신 주우이 멘토님 감사합니다.

반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.