안녕하세요
부주낙낙입니다
이전에 썼던 투자에 대한 생각, 매수편의 이야기들을 적어보고 있습니다😊
1. 투자에서 중요한 세가지 : "돈", "실력", "시간"
2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.
3. 규제 상황에서도 투자는 가능하다.
4. 여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있다.
5. 완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다.
6. 기왕이면 선호동과 선호층을 매수하는 것이 보유와 매도에도 유리하다.
7. 물건은 반드시 보고 사야한다(신축일지라도 그렇다), 그리고 아파트 매수 경험이 처음이라면 하루 정도 더 고민하는게 좋다.
8. 협상은 매매가를 낮추는 것만이 아닌, 조건을 맞추는 것도 협상이다.
9. 실전 투자, 현장에서 물건은 왔다가 떠나갔다 왔다가를 반복합니다.
10. 평소에 120%를 해야, 실전 매수현장에서 90%가 될까 말까 한다.
오늘은 매수편의 두번째 이야기입니다.
2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.
“리스크 판단, 의사결정이 없던 첫 투자”
저의 첫 투자 의사결정에는 위험성(리스크) 판단이 없었습니다.
이번 편은 사실 첫 투자에서 신경쓰지 못했던 부분이기도 하여 글로 남기고 싶었습니다. 운이 좋아 조용히 넘어갔고, 첫 투자이기에 감당가능했겠지만(처음 무주택일 때는 어떻게든 대출 등이 될 가능성이 큽니다. 두번째 챕터 참고)
알고 한 투자와 모르고 한 투자의 차이는 크다고 생각합니다.
사는 것에 마음이 급급했던 것 같아요. (경쟁자가 있다는 소식은 초보자인 저에게 감당하기 낯설고 어려운 조금함이었습니다ㅎㅎㅎ)
투자를 하는데 '최악으로 가면 어쩌지?' 라는 생각 자체를 하지 못했던 것 같아요.
*투자 시 최악 가정 예시)
물건의 전세가 맞춰지지 않거나 잔금을 치러야 하는 상황이 왔을 때 "내가 이 0억의 아파트를 온전히 0억을 주고 살 수 있나?"
→ 쉽게말해 "잔금을 치를 수 있나?"를 알아보지 않았어요. 다행히 큰 문제는 생기지 않았습니다. 과정이 올바르지 못했지만, 운이 좋아 결과가 망가지지 않았던 케이스인거죠.
“리스크 대비 가용자금은?”
리스크 대비 가용자금이라 함은 쉽게 생각하면 돈이 필요할 때, 단기간 마련할 수 있는 돈이 얼마나 되는가?입니다.
현금(예금, 적금, 주식 등 현금화 할 수 있는 것),
주택담보대출(아파트를 담보),
신용대출(신용을 담보, 마이너스통장이 해당),
그 외 회사대출이라던지 청약통장담보라던지 등등이 생각나네요.
이제 막 첫 투자를 준비하신다면 주택담보대출과 신용대출을 알아보시는 것부터 시작하면 됩니다.
순서도 주담대(주택담보대출) -> 신용 순서로 알아보시는게 좋아요. 아래 링크 글을 보시면 LTV나 DSR의 개념들을 이해할 수 있습니다. 최근 정책에 따라 기준은 조금 달라졌지만 우선 이해하는 것에는 무리 없을 것 같아요.
(참고)
https://cafe.naver.com/wecando7/9368042
아파트 잔금대비와 대출(LTV, DSR) [부주낙낙]
어떻게 알아보지?하는 생각도 들 것 같습니다. 제가 처음에 그랬어요. 어디서부터 알아봐야하나? 주거래은행에 가는건가? 은행을 하나하나 다 돌아봐야하는건가? 이런 생각들이었습니다.
가장 쉽게 접근할 수 있는 것은 주거래 은행에 방문입니다. 아무래도 익숙하니까요.
그리고 그 다음은 대출상담사를 통한 문의도 쉽게 접근할 수 있을 것 같아요. 관심있는 아파트의 부동산에 방문이나 전화하셔서, 아는 상담사 연락처를 여쭤보시고 문의해보시면 됩니다(참고로 아파트, 동 층, 타입 등을 미리 파악하고 전화하셔요)
그리고 이런 가용자금을 파악하는 것만큼이나 중요한게, 투자하고자 하는 물건의 상황과 그 상황이 따른 리스크를 판단 할 수 있는 능력이 중요합니다. 감당가능하다면 리스크를 안기도, 감당이 불가하다면 리스크를 줄이되 덜 좋은 것을 선택할 수도 있으니까요.
결국 판단기준은
1)리스크 대비 능력(개별로 다름)
2)특정 지역, 특정 물건에 따른 위험성 판단 능력, 이 두 가지가 기준이 될 수 있습니다.
이제 투자를 할 때 이 두 가지를 알고 해야하는 것이고요 :)
리스크 판단은 우선 지역의 입주물량이나, 입주에 따른 매매가 변동, 전세가 변동 등이 대표적이고 그 다음은 특정 물건들의 상황에 따른 개별적 리스크가 있습니다.
리스크 판단 개념과 사례등은 다음 글로 더 정리해보겠습니다. 100%기회만 있는 것도 없고,100%위험하기만 한 것도 없는 것 같아요. 늘 기회와 위기는 함께오고 그 상황에서 어떻게 잘 다루고 대응할 수 있는가가 중요하다고 생각합니다.
지피지기 백전불태
그러므로 말하길, "적을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않고, 적을 모르고 나를 알면 한 번 이기고 한 번 지며, 적을 모르고 나를 모르면 싸움마다 반드시 위태롭다."고 하였다. -손자병법
지피지기 백전불태.
가용자금을 아는 것은 나를 아는 것이고, 리스크를 파악하는 것은 상대를 아는 것이라고 생각합니다.
리스크를 모르고 내 가용자금만 안다면, 운이 좋으면 이기고 운이 나쁘면 고생할 수 있습니다. 리스크도 모르고 가용자금도 모르면 언젠가 반드시 위태롭구요.
나(가용자금)를 알고 적(리스크)를 알면 앞으로 투자에서 무조건 성공은 아니지만(지피지기 백전불패X), 적어도 위태롭지 않고 확신이 더해지는 투자를 할 수 있습니다(지피지기 백전불태 O)
잃지 않는 투자를 위해 꼭 알아보시고, 좋은 투자 하시길 응원드리겠습니다.
[다음에 이어질 시리즈]
1. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매수편의 여러 이야기들
2. 아파트 투자에 대한 생각 :: 보유편
3. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매도편
+ 매수편 보유편 매도편, 각 생각들에 대한 글
다음 편으로 돌아오겠습니다^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다 :)
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