안녕하세요~ 질문이 좀 난해하지만,
혼자 끙끙 앓고 있는 것보다 질문하는 게 좋을 것 같아서 부끄럽지만 여쭤어봅니다.
(전세) 리스크 관리에 대한 이야기입니다
제가 1호기 매수를 앞두고 있는데, (현)0호기도 있습니다.
0호기 전세를 뺄 때 놀랐던 힘들었던 마음 때문에 1호기 매수 앞에 매우 주춤주춤하고 있습니다.
이전 경험으로 더더욱 2채가 되기 전, 리스크부터 체크해야 할 것 같아서 여쭈어봅니다.
멘토님들 튜터님들께서 항상 입이 아프게 말씀하시는 부분이 ‘감당 가능하면’! 이라는 수식문을 쓰시자나요. 매수하기 전, 감당가능한지를 보는 게 얼마나 중요한지 경험을 통해 알게 되었거든요.
그래서 질문은,
예를 들어 매매가 4.0인 집을 전세 재계약으로 3.2에 내놓았을 때,
안나가게 되면 왜 안나가는지 파악하여 행동하다가,
최후의 방법은 전세금을 내려 받는 방법으로 알고 있습니다.
여기서 문제는 내리고 내렸음에도 전세가 안나가게 되면 잔금을 치르는 날까지 오는 것으로 알고 있습니다.
잔금을 치기 위해선, 집주인(질문자)이 대출을 받게 되는데요.
집주인이 잔금 금액정도의 대출이 안나오게 되거나, 제 2-3의 금융권까지(이자율 감당 안됨) 가야한다면,
아파트 매수에 대해
[질문1] 리스크부터 관리를 하고 나중에 사야하는 것일까요?
이론적으로는 잔금까지 다 될 때 사야하는 것이 맞다는 것을 알고 있지만, 저는 지금 시장을 절대 놓치고 싶지 않은데..욕심일까요??
혹여..또 다른 방법을 아시는 분이 계실지 또는 또 다른 방법이 아니더라도 조언해주실 수 있는 말에 귀 기울이고 싶어 질문해봅니다..
0호기 때, 놓쳤던 리스크 관리 부분에 대응을 잘해서 1호기 매수 후ㅡ 잘 샀다는 경험을 얻는
경험전환점인 매수가 되고 싶어 질문해봅니다
[질문2] 감당가능한 부분이라는 범위가 헷갈립니다
# 제가 알게 된(배운) 전세 안빠질 때, 해볼 수 있는 행동은 다음에 것이었습니다. 아래 3개만으로는 불안해서, 한 번질문을 올려봅니다....ㅜ
1)주변공급을 파악
:현재 매수하고 싶은 지역이 27년부터 과잉이라 현재 매수하면 딱!! 2년 시점에 전세만기(계갱권 안쓸시)가 돌아올 것 같아서 더욱 고민하는 시점)
2)내 물건이 1등으로 만들기(부사님들과 전화/ 전세금 낮춰서.. 등)
3)트레킹하면서 상황파악
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댓글
자성님 안녕하세요 ^^ [질문1]에 대한 답변은 지금 기회를 놓치지 않으셨으면 해요. 현재 1주택이상은 주담대가 안나오는건 사실입니다. 하지만 그럼에도 불구하고 이 시장에 투자하시는 1주택이상인 분들도 있습니다. 최악의 리스크는 전세 안빠질때 잔금입니다. 그 이전 리스크는 전세가 안빠질때 가격을 낮추고 투자금을 더 들이는 거에요. 지금 수도권시장에서 잔금까지 리스크 보다 전세를 무조건 뺀다는 관점으로 가져가보세요.(전세가 안갈때 얼만큼 낮추고 투자금을 그만큼 들일수 있는지) [질문2] 전세 만기시점 공급을 피하는게 중요합니다. 다만 현재 서울.수도권 공급도 줄어들고 전월세 물량이 줄어들고 있으니 큰 공급이 아니면 괜찮을 듯 싶습니다. 내 물건 1등이 되기 위해선 상태 상황 가격(전세)이 중요합니다. 구축이라면 샤시포함 올수리가 되어 있는지, 신축이면 시에+중문이 되어 있는지 동이랑 층은 괜찮은지, 메리트 있는 전세가격인지 살펴보는게 좋습니다. 전세를 뺄때 주변 아파트 전세 매물 갯수와 전세가격을 파악해보세요. 주변에 나보다 덜 선호하는 아파트가 내가 원하는 전세가격으로 나간다면 내 아파트가 그 전세가격으로 내놓을 시 메리트가 큽니다. 자성님의 훌륭한 1호기를 응원드립니다 ❤️
리스크 감당 저도 안되는 상황에서 1호기 했어요 부자성님^^ 내가 일단 잔금이 되는지 확인해보시고 만약 안된다면 현금세입자,세낀물건,전세승계,주전세 등의 물건을 찾아보시고 잔금이 안되더라도 매수할수 있는 방법을 찾아보시면 좋을것 같습니다(행복한노부부님의 잔금없이 627규제속에서 투자하는방법 칼럼찾아보시면 도움되실거에요) 그리고 0호기나 1호기 전세주실걸 생각하시는것보니 장기보유를 염두에 두시나봐요^^ 일단 선호하는 수도권지역은 전세를 낮추면 나간다는 맘으로 최대한 전세 맞춰보시는걸 추천드려요. 좀슐랭님 말씀처럼 수도권물건은 바로옆 큰공급이 아니면 괜찮을 것 같은데 매수할 단지 꼭 매물코칭해보시고 지역과 단지에 대한 확신 가지시는것 추천드립니다. 매수 목전에 두고 여쭤보니 저는 급해서 못여쭤본것도 많아 조금 후회되는 면도 있더라구요. 만약 목표로 두신 단지 있으시고 매수시기가 정해졌으면 미리 매코하셔서 공급에 대한 리스크, 내가 투자할 단지들에 대한 선호순서차이등 알아보는것도 좋은 방법일것 같아요^-^ 저도 초보투자자라 그저 응원드립니다. 전세뺄때 연락주세요! 실력은 없지만 전화기도 있고 몸도 여분이 있습니다. 기꺼이 달려가 도울게요^^ 우리 부자성님 화이팅!!!!
