[열중47기24조 필디] 부동산 투자의 정석 - 추천도서후기

25.09.21

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목 : 부동산 투자의 정석

저자 및 출판사 : 김원철

읽은 날짜 : 09.21

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #시스템 #실전 #태도

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개

수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힐 뿐 아니라, 절판 당시 책에 실린 지역과 단지가 몇 년 후 폭등하며 높은 수익을 냈다는 사실이 알려지면서 20만 원의 중고가로 거래되기도 했다.

2. 내용 및 줄거리

얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다.
부동산 가격의 반등은 결국 대중들 사이에 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다.
부동산 투자는 2022년 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.
가장 주목해야 할 사실은 이들에게 반드시 '집이 필요하다'는 것이다.
부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만,
외형상으로 드러나는 그 '숫자'만큼은 확실히 '증가'한다.
수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.
결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다.
한국은 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기호황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다.
우리 시장경제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴보는 것이 미래를 예측하는 데 도움이 되며, 한결 상식적인 일이다.
정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고 거꾸로, 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 거라는 뜻이다.
부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다.
결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없다는 이야기다.
투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가'?
중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.
무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2000만 ~ 3000만 원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.
부동산 시장은 활황과 불황을 반복하는데, 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 이있는 부동산이 만들어진다.
부동산의 전세가와 매매가 차이가 좁아진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 좁아진 지역이 매수 대상이 된다.
중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것
자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다.
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.
전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다.
순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들의 손으로 옮겨지는 순간이다.
매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에 , 전세 보즘금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.
다섯 가지 사항만 기억해도 전세 레버리지 투자를 해나갈 때 오는 각종 유혹과 위험을 이겨낼 수 있을 것이다.
첫째, 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다.
둘째, 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.
셋째, 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.
넷째, 먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다.
다섯째, 최고의 매리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.
전세 레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻듯 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는 대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다.
수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다.
대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다.
레버리지를 안정적인 수준으로 활용하는 것, 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그 지름길에 활짝 핀 꽃이 바로 전세 레버리지 투자다.
지루하고 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저다.
그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다 '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.'
위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모은 것이 아니다. 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.
전세가와 매매가 차이가 작은 부동사넹 투자한다는 점에서는 갭 투자와 유사하다. 다만 이는 외형적인 일치에 불과하다. 내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼는다.
투자 자산은 갑자기 불어난다. 투자 자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문이다.
단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다.
단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다.
핵심은 이것이다. 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재투자하는 것이다.
전세 레버리지 투자는 갭투자가 아니다. 목표도 차깅르 거두는 것이 아닌 시스템을 구축하는 것이다.
전세 레버리지 투자 핵심은 두 가지다.
첫째. 부동산에서 돈이 나오게 한다.
둘째, 그 자금으로 부동산을 또 산다.
내 집마련보다는 시스템을 갖추는 것이 우선이다. 그것이 훨씬 더 인생을 풍요롭게 만든다.
시스템을 이용해서 살자. 시스템을 만드는 것은 필수이고, 내 집을 소유하는 것은 해도 그만, 안해도 그만이다.
자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당여나게 생각하면서, 순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자.
부동산 투자를 하면서 세금이 50%라는 말에 놀라서 돌아서는 일은 없어야 한다는 걸 투자의 정석으로 기억하면 좋겠다.
투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 '고수'라고 부른다.
핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.
대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나ㅣ 않는다면 기다리겠다고 결단하라.
핵심 부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기가 닥쳐도 크게 가격이 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다.
장기적인 안목이란 그저 사람들이 ''길게 보면 좋아' 라고 표현하는 수준을 말하는게 아니다. 장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈이다.
핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.
돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로, 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다.
부동산의 이러한 적절한 가치는 시장에서 쉽게 판단되지 않는다. 이때 시장에서 부동산의 적정가치를 판단하는 중요한 바로미터는 '전세가율'이다.
투자에 있어 핵심 부동산이란 '수요가 구준하면서도 딱히 대체재를 만들기 쉽지 않은 부동산'을 의미한다.
재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자, 다만 투자 가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기 , 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다.
핵심을 제대로 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다.
New, 역세권, 소형, 강남권,임대료 이 다섯 가지 킹워드가 향후 20년 부동산 시장을 좌지우지할 핵심 키워드다.
부동산 투자계에서 고수란 어떤 이들일까? 한마디로 '먹고 들어가는 투자'를 하는 사람들이다.
투자 세계에서 고수가 되는 길이 그렇게 험난한 것만은 아니다. 다음 두 가지만 하면 된다. 첫째 시간을 기다려야 한다. 둘째 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다. (여기서 공부는 너무 당연한 것이다 뺐다.) 지극히 단순해 보이는 이 두 가지를 하지 않으면 결코 고수가 될 수 없다.
시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.
많은 사람이 관심을 갖는 건 전설적인 투자자들의 '투자법'이다. 하지만 투자법보다 더 중요한 것은 '때'다
투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.
불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.
악성 미분양 물건이란 사람들이 입주한 뒤에도 여전히 분양되지 않고 남아 있는 부동산을 의미하며, 비악성 미분양 물건은 분양 당시에만 미분양된 물건을 뜻한다. 다만 시장의 흐름을 판단할 때는 이 둘을 굳이 구분할 필요가 없다. 부동산 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상황이 올 거라는 신호로 봐야 한다.
경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이나 불황이냐를 가늠하는 바로미터다.
만약 낙찰가율이 역대 최저치에 접근한다면 그건 부동산 가격이 바닥이라고 봐야한다.
전세가율이 높은 부동산은 비정상적으로 매매가가 낮다는 것을 의미하며, 이는 곧 상황이 반전될 것이다른 신호다.
부동산 거래량이 바닥을 치면 가격이 바닥이고, 불황의 끝이 얼마 남지 않았다는 걸 인지해야 한다.
부동산 투자계의 진정한 고수는 한 발 더 나아간다. 그들은 바로 이때 '완벽하게 먹고 들어가는' 투자를 한다. 이를 가능하게 하는 물건은 따로 있다.
당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈을 열매 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다.
평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면, 반드시 이 나무에 '성장성'이 있어야 한다.
불황이 오면, 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다. 바로 이 점을 노려야 한다.
쭉정이들을 쳐내고 알맹이만 골라내 능력을 키우는 것, 그것이 고수가 되는 길이다.
매수자 입장에서 필요한 것은 무엇인가? 먹고 들어가는 투자에 대한 개념을 정확히 이해하고, 상대적으로 우월한 자금력을 활용할 줄 알면서 1~2년 정도는 기다릴 줄도 아는 자세다.
개인은 똑똑해졌고 정부는 부동산 가격이 오랫동안 하락하길 원하지 않는다. 또한 외부의 충격이나 그외 외적 요인이 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향은 그다지 크지 않는 상황이다. 어떻게 되겠는가? 장기적으로 부도산 가격은 우상향할 가능성이 크다고 봐야 한다.
저평가된 자산은 영원히 존재한다. 다만 이전과 같이 시장 전체가 저평가되거나 저평가된 상태로 수년이 지나거나 저평가된 부동산이 시장에 널리 있거나 하는 상황이 벌어질 가능성은 작아졌다는 말이다.
무조건 싼 게 중요한 것이 아니라 좋은 물건이 싸게 나오는 것이 중요하다. 그런 물건을 잡으면 싸게 매입한 만큼이 바로 이익이 되기에 그렇다.
부동산에 투자할 때는 미래의 성장성에 투자해야 한다는 개념을 머릿속에 넣는 것이 우선되어야 한다. 그다음으로 중요한 것은 미래의 성장성을 따져보는 일이다.
투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 즉, 앞으로 얼마나 더 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다.
포기하는게 아니라, 자신의 자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 '일단'
사둔다는 말이다.
투자 가치라는 건 , 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생긴다.
투자할 만한 아파트를 찾고 있다면 교통과 학군은 물론 그 외의 기반시설들도 잘 갖춰져 있는지 반드시 살펴보라.
각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직이는 곳이므로 우선적으로 고려해야 한다.
일반적으로 로열동, 로열층이라고 하면 '남향'','상층부','탁 트인전망', '무소음', '전철역과 가까운 거리'등이 조건을 충족시키는 물건을 말한다(상황에 따라 조금씩 달라질 수 있다.)
부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다.
투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다.
기바시설이란 교통, 교육, 쇼핑, 이료기관 등 생활편의에 기여하는 각종 시설을 포함한 개념이다. 한마디로 아파트 주변에 사람이 생활할 때 필요한 모든 시설이 잘 갖춰져 있는지가 중요하다.
해당 부동산에 강력한 개발 호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하고 있는가?
결과적으로 가격이 많이 올라간 시점에서는 부동산을 매매해 봐야 큰 의미가 없다. 설명 매수한 금액보다 가격이 더 오른다고 해도 중기적인 관점에서 봘ㅆ을 때 큰 이익으로 돌아오지 않을 가능성이 크기 때문이다
재건축은 불확실해 보이지만 사실은 확실하고, 위험해 보이지만 사실은 위험하지 않은 투자의 정석에 딱 맞는 대상이다.
투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심 포인트인 것이다.
일반 분양분의 양은 남는 용적률에, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건축되는 지역의 가치에 좌우된다.
한 개으 단지로서는 규모가 좀 작은대(500세대 이하) 옆의 단지와 합칠 경우 1000세대 이상의 규모가 되며, 두 단지가 지어진 연수가 비슷하다면 가능성이 있다.
가격이 저렴할 때 사는 전략이 모든 투자 대상에 적용되는 말은 결코 아니다. 이 말이 진리가 되려면 그 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정기간이 단기간에 그칠 게 확실하다는 전제 조건이 있어댜 한다.
부동산을 매수하고 나면 심리적으로 '소유효과'라는 것이 생긴다. 무언가를 소유하는 순간 소유하지 않았던 때보다 그 물건의 가치를 더 높게 평가하게 되는 심리를 말한다.
침체기가 길어지면 주변 아파트의 가격 역시 떨어진다. 이처럼 떨어진 가격에 겨우 10%를 얹은 가격이니 호황기 때의 가격과 비교하면 그 역시 저렴한 것이다. 따라서 반드시 매수해야 한다.
신규 아파트가 새로운 랜드마크가 된다면 당연히 앞으로는 이 아파트를 중심으로 시세가 올라갈 것이기에 옮겨타야 한다.
핵심 지역 주택의 분양권이라면 오래 가지고 가는 것이 훨씬 유리하다.
투자자들은 오피스텔이 아파트와 달리 공급이 용이하다는 점을 각별히 유의해야 한다.
오피스텔은 다르다. 오피스텔은 온종일 또는 상당 시간을 거주 공간에서 생활하는 사람들이 찾는 곳이 아니다. 단지 출퇴근에 용이해서, 사무실과 겸용으로 사용할 목적에서 찾는 경우가 더 많다.
오피스텔은 비싼게 좋은 게 아니라. 싼 게 좋은 것임을 인식해야 한다.
오피스텔의 최대 리스크는 주변의 과도한 공급 물량이다.
오피스텔 가격의 적정선은 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산해 보면 알 수 있다.
트렌드 중에서도 잠깐 반짝하고 사라질 것이 아니라 향후 오랜 시간 꾸준히 수요가 이어질 법한 트랜드를 감지해야 한다.
미래 부동산 트랜드는 다음과 같다. 일부 부촌을 제외하고는 여전히 중소형이 강세를 이어갈 것이며, 그중에서도 소형은 지금과 다른 형태, 좀 더 잘 짜인 구조로 진화하고 , 점점 더 작은 소형들이 주류가 될 것이다.
오피스텔은 오피스텔만의 장점을 살리고 아파트는 아파트만의 장점을 살리는 것이 유리하다는 것이다.
결국 투자라는 건 성장성이 있는 대상에 배팅하는 일인데, 지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 봐야한다.
경기가 좋다면 비교 대상지의 주택 가격이 지나치게 오른 상황ㅇㄹ 수 있고, 경기가 안 좋다면 비교 대상지의 주택 가격이 상당히 저평가되었을 가능성이 있다는 것이다.
구릉지에 위치한 부동산은 언제나 평지에 비해 발전이 느리다. 만약 평지의 주택과 구릉지의 주택 가격이 현재 20% 정도 차이가 난다면, 미래에는 그 차이가 100%로 벌어질 가능성도 있다.
만약 대로를 끼고 있는 지역임에도 아직 지가가 그다지 높지 않은 주택이라면 반드시 관심을 둬야 한다.
두 가지를 기억해야 한다. 첫째 주택에 손을 대지 말고 매도할 것, 둘째, 되도록 늦게 매도할 것.
개발 호재가 없는 지역은 거의 없다. 중요한 건 각종 개발 호재가 정말 실현 가능한 것인지, 특히 비교적 가까운 장래에 실현될 가능성이 있는 것인지를 파악하는 것이다.
왜 상가주택은 불황기에도 가격이 꾸준히 상승세를 보인 걸까? 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 것 외에도 상가주택은 토지를 가지고 있다는 장점이 있기 때문이다.
설령 새로운 지역이 상권으로 부각되고 있다 해도 주변이 막혀 있거나 경사가 심한 위치에 있다면 추가적인 성장은 없으리라 예상할 수 있다.
서울에는 이제 많이 남아 있지 않지만, 전철역 주변에 제1조 일반주거지역으로 지정된 곳이 있다면 관심을 가질 필요가 있다.
개발 호재에 대한 이야기가 전혀 나오지 않는 곳에 개인적인 판단으로 바로 뛰어들기보다는 개발 호재 이야기가 나오고 있는 지역중 현실성 있고 실현 가능성이 큰 곳이 어디인지를 판단하고 투자하는 것이 중요하다.
해당 상가가 향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 안니지를 파악하는 것이 대단히 중요하다.
성장할 수 있는 상가가 아니라면 당장 좋은 수익률이 나온다고 해도 선택하지 ㅁ라고, 성장할 수 있는 상가라고 하면 당장 좋지 않은 수익률(그래도 기본적인 수익률은 나와야 한다)이 나오지 않는다고 해도 선택해야 한다.
임차인의 입장에서 얼마만큼의 월세라면 상가를 빌려 장샇할 수 있을지 계산해 보라. 바로 그 금액이 정확한 월세 수준이 되는 것이고 이를 통해 투자금 대비 수익률을 확인할 수 있다.
일반적으로 상가의 수익률은 은행 이자율보다 약 1.5배 정보 높은 수준이 적당하다.
적당한 수익이 나오는 물건을 적당한 가격에 사는 것이 매우 중요하다.
정말 돈 되는, 정말 좋은, 정말 나에게 주기 아까운 그런 물건을 그렇게 끈질기고 정성껏 알려주는 사람은 세상에 결코 존재하지 않는다는 걸 기억하라.
투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 ㅌ투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라.
여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.
대안이란 지식이다. 종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려있다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

목표는 “돈”이 아니라 “시스템”: 일시적 자본보다 지속 현금흐름을 만드는 구조(전세 레버리지→재투자)가 핵심. 초반 수익은 전부 재투자.
수요·공급의 구조적 불균형: 인구·가구 수·생활 수요로 수요 증가 vs. 제한된 공급 → 장기적으로 부동산은 유효. 정부는 과열·과냉 각 구간에서 정책으로 조절.
사이클을 이용한 매수 타이밍:
전세가율↑(매매가 대비 전세가가 높음)·전세/매매 갭 축소 구간이 매수 구간.
거래량 바닥, 경매 낙찰가율 저점, 미분양 급증은 바닥 근접 신호.
리스크 관리 & 레버리지:
레버리지는 항상 감당 가능한 수준으로. 현금 일부 보유.
“내 생각이 틀려도 버틸 수 있는가?”를 먼저 질문. 포지션보다 생존이 우선.
핵심 부동산 선별 기준:
수요 견조 & 대체재 만들기 어려움(입지/학군/역세권/생활 인프라/강남 축 등).
New·역세권·소형·강남권·임대료 키워드. 환금성 중시, 구릉지·과공급 리스크 경계.
재건축은 시기·본질가치·가격·일반분양 물량·분양가 잠재력 체크.
오피스텔·상가 투자 포인트:
오피스텔은 임대료 역산 수익률로 적정가 판단, 공급 과잉 최대 리스크.
상가는 토지 가치+임대료 성장성이 핵심, 은행 금리의 ~1.5배 수익률 기준.
실전 운용 원칙:
핵심만 고른다(좋은 물건을 싸게). 때를 기다린다(불황 말단).
시스템 먼저, 내 집은 그다음. 팔아야 돈 되는 매매가보다 전세가 상승→현금흐름을 선호.
세금은 비용이자 성장의 부산물—순자산 액수 증가에 집중.
투자자의 태도:
장기전(마라톤)·꾸준한 학습/물건 탐색·군중 역행.
시장은 늘 변한다 → 정석+상황별 전략 업데이트.
“완벽히 먹고 들어가는 투자”를 노리고 기다릴 자금과 판단 기준을 갖춘다.