2026년 5월 9일, 시장의 분위기를 바꿀 두 가지 사건
“다주택자 양도세 중과 유예 종료… 5월 9일 전 계약해야 세금 폭탄 피한다”
“토지거래허가구역 실거주 의무 유예… 무주택자, 전세 끼고 매수 가능”
요즘 부동산 시장이 이 두 가지 소식으로 뜨겁습니다.
겉으로 보면 각각 다른 정책처럼 보이지만, 실제 현장에서 체감되는 변화는 단 하나입니다.
‘팔아야만 하는 사람’과 ‘사고 싶어도 못 샀던 사람’이 처음으로 같은 구간에서 만났다는 것.
그동안 한강벨트 입성 내집마련을 고민하고 계셨던 분들,
하지만 규제와 매물 잠김, 실거주 의무라는 벽에 가로막혀
“언젠가는…”이라며 한 발 물러나셨던 분들 많으실 겁니다.
지금은 조급하게 뛰어들라는 신호는 아닙니다.
다만, 그동안 닫혀 있던 문이 다시 열리고 있다는 사실 만큼은
냉정하게 확인해볼 필요가 있는 시점입니다.
바뀐 것은 무엇인가?
이번 변화는 복잡해 보이지만 핵심은 두 가지입니다.
① 다주택자의 퇴로: 양도세 중과 유예 종료
2026년 5월 9일 이후,
다주택자가 조정대상지역 주택을 매도할 경우 최고 70%를 넘는 세율이 적용됩니다.
이는 단순한 세금 인상이 아니라, 매도자 입장에서 수억 원이 갈리는 기점입니다.
“조금 더 기다려보자”는 선택이
“그때 팔 걸”이라는 후회로 바뀔 수 있는 날짜가 명확하게 정해진 것입니다.
시장에서는 이 데드라인이 심리적 압박이 아니라
사람들을 행동하게 만드는 기한으로 작동하기 시작했습니다.
② 무주택자의 진입로: 실거주 의무 유예
그동안 강남,서초 등 토지거래허가구역에서는 매수 즉시 실거주가 원칙이었습니다.
전세가 끼어 있는 집은 아무리 좋은 조건이라도 그림의 떡이었죠.
하지만 이번 조치로 무주택자에 한해
기존 세입자의 계약 만기(최대 2년)까지 실거주를 유예받을 수 있게 되었습니다.
이는 단순 완화가 아니라 그동안 ‘매수 불가’였던 물건들이
‘조건부 매수 가능’으로 바뀌었다는 의미입니다.
| 구분 | ① 양도세 중과 유예 종료 | ② 실거주 의무 유예 |
|---|---|---|
| 핵심 키워드 | "5월 9일, 수억 원의 갈림길" | "전세 낀 집도 매수할 수 있다" |
| 적용 기한/조건 | 2026년 5월 9일 이전 매매계약 체결 | 토허제 구역 내 '무주택자' 매수 시 적용 |
| 주요 변화 | 최고 70% 이상의 중과세율 적용 | 기존 세입자 만기까지 전입 유예 |
| 현장의 소리 | "세금 아끼려면 지금 깎아서라도 팔아야 한다" | "즉시 입주 안 해도 송파·강남 매수가 가능하다" |
| 실질적 의미 | 심리적 압박을 넘어선 실행 유도 장치 | '매수 불가'였던 물건의 시장 유입 |
| 내면적 의미 | 매도인의 다급함이 가격 협상 가능 | 현금력이 있다면 로열층 선점의 적기 |
매도자가 먼저 움직이는 시장이 되었습니다
그동안 한강벨트 시장의 핵심지의 가장 본질적인 문제는
‘사려고 해도 살 수 있는 물건이 없던 시장’에 가까웠습니다.
다주택자는 유예 연장을 기대하며 매물을 잠갔고,
실거주 의무 때문에 전세 낀 매물을 접근할 수 없었습니다.
수요와 공급이 존재하지만 거래는 일어나지 않는 비정상적인 구간이었습니다.
하지만 지금은 다릅니다.
5월 9일이라는 기한이 생기면서 매도자들은 선택을 미룰 수 없게 되었고,
무주택자는 그동안 막혀 있던 매물에 접근할 수 있게 되었습니다.
그 결과, 그동안 보이지 않던 물건들이 하나둘 시장에 노출되기 시작했습니다.
로열층 급매가 보여주는 ‘가격 왜곡’
규제 적용 이후, 송파·성동·강남 일부 단지에서
새 매물 알람이 눈에 띄게 늘었습니다.
특히 눈에 띄는 변화는,
가치가 더 높은 로열층 매물이 기존 저층 매물보다
더 낮은 가격에 나오는 사례가 늘고 있다는 점입니다.
이건 정상적인 시장이라면 쉽게 보기 어려운 장면입니다.
이유는 단순합니다. 5월 10일 이후 세금이 수억 원 더 늘어날 수 있는 상황에서
매도자 입장에서는 “몇 천만 원 가격 조정”이
“수억 원 세금 증가”보다 훨씬 작은 비용이기 때문입니다.
그래서 지금은 가치가 더 높은 물건이
일시적으로 낮은 가격에 노출되는 왜곡 구간이 형성되고 있습니다.
누구에게 기회가 될까?
다만, 이번 변화가 모든 사람에게 같은 의미로 다가오지는 않습니다.
조건에 따라 체감되는 기회가 달라지는 구간입니다.
1️⃣ 무주택자분들 주목 하세요.
이번 실거주 의무 유예는 무주택자에게만 적용됩니다.
유주택자의 갈아타기에는 동일한 조건이 적용되지 않습니다.
즉, 이번 완화는 ‘수요 전반 확대’가 아니라,
특정 대상에게 한시적으로 열린 진입로라는 점을 명확히 이해해야 합니다.
2️⃣ 전세 반환 자금 대출을 반드시 확인해야 합니다.
2년 뒤 세입자가 퇴거할 경우, 전세보증금 반환 대출은 1억 원까지만 가능합니다.
그 이상의 금액은 결국 본인이 직접 마련해야 합니다.
따라서 일정 수준 이상의 현금을 마련하기에 어려움이 있다면
이번 기회는 구조적으로 감당하기 어려운 선택이 될 수 있습니다.
3️⃣ 내 집 마련인 만큼, 버틸 수 있어야 합니다.
상급지는 언제나 변동성이 존재합니다.
일시적으로 5~10% 조정이 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다.
그럼에도 불구하고 10년 이상 거주를 전제로 판단할 수 있다면,
그 흔들림은 위기가 아니라 과정이 됩니다.
어떤 행동을 취해야 할까?
이번 구간에서 필요한 것은 세 가지입니다.
1️⃣ 일정부터 역산하십시오
토지거래허가 승인까지는 영업일 기준 약 15일이 소요됩니다.
5월 9일이 기준이 아니라,
행정 소요 기간을 감안해 3월 말 이전에는 방향을 정해야 안전합니다.
날짜를 막연히 보지 말고, 행정 일정 기준으로 움직이십시오.
2️⃣ 조급하게 잡지 마십시오
지금은 매물이 늘어나는 구간입니다.
한두 개 보고 서두를 필요가 없습니다.
충분히 싼 매물, 조건 좋은 매물이 더 나올 수 있습니다.
본인이 정해둔 기준을 가지고 적용하십시오.
“이번이 마지막 기회일지도 모른다”는 마음이 들수록
오히려 한 템포 늦추는 것이 안전합니다.
3️⃣ 전세 반환 자금을 숫자로 점검하십시오
다시 한번 강조하자면, 전세 반환 대출 한도는 1억 원입니다.
2년 뒤 세입자 퇴거 시 필요한 나머지 금액은
결국 본인이 준비해야 합니다.
- 현재 보유 현금
- 2년 내 마련 가능 금액
- 최악의 경우 시나리오
막연한 기대가 아니라,
구체적인 숫자로 확인하십시오.
한강벨트는 여전히 쉽지 않은 시장입니다.
그렇지만 분명한 것은,
그동안 멀게만 느껴졌던 구조에 작은 균열이 생겼다는 점입니다.
이번 구간은 조급한 사람에게는 부담이 될 수 있지만,
차분히 준비해온 사람에게는 충분히 검토해볼 수 있는 기회입니다.
문이 열렸다는 사실보다 중요한 것은,
내가 그 문을 통과할 준비가 되어 있는가입니다.
서두르지 않으셔도 됩니다.
다만, 스스로의 자금 구조와 계획을 냉정하게 점검해보시고,
그 안에서 감당 가능한 선택을 하시길 바랍니다.
이번 결정이 여러분의 삶을 더 단단하게 만드는 한 걸음이 되기를 바랍니다.
