[열중 47기 62조_월루얄루~!] 2강 강의 후기

1. 계약 및 시기 관리

• 재계약 시기 분산: 임대 만기를 포트폴리오별로 분산 → 한 시점에 보증금 리스크 몰리지 않음.
• 세입자 계약기간
  • 2년 미만: 갱신요구권 없음 → 재계약/퇴거 유연. 갑작스런 퇴거 시 보증금 반환 부담 X.
  • 2년 이상: 갱신요구권 있음 → 갑작스런 퇴거 시 보증금 반환 부담 대비 필요.

2. 대출 및 권리관계

• 선순위 채권 = 주담대
  → 주담대가 있는 집은 전세대출 불가.
• 근저당 설정 시: 소유권 이전 불가 → 말소 선행 필수.
• 전세대출: 사후 확인 언제든 강화될 수 있음 → 안정적 세팅 필요.
• 주전세 구조 불가: 소액 보증부 전세 형태 등 변칙은 피하기.

3. 세입자·임차 조건

• 세낀 물건: 잔금 기준, 기존 세입자 만기 최소 3개월 이상 확보 → 보증금 반환 리스크 완화.
• 이전 임대인 특약: 신규 소유자가 그대로 승계 → 가계약 전 반드시 확인.

4. 가격 전략

• 투자금 동일 시: 매매가 낮은 집을 선호 → 안전마진 확보 & 전세 레버리지 극대화.
• 전세가 설정
  • 너무 낮게 잡으면 → 다음 투자 타이밍 지연.
  • 너무 높게 잡으면 → 공실/리스크 증가.
    → 시장 상황 보고 최종 점검 후 신중히 결정.

5. 시장 환경

• 대단지 입주 시점: 신축·구축 동시 물량 폭탄 → 단기 가격 하락 가능성.
• 선호 단지 특성
  • 매매가·전세가 잘 안 붙음(거래가 더디다).
  • 하지만 매매가가 많이 내려가면 수요 유입 → 다시 반등.

6. 거래 진행

• 잔금 문제: 매도자 처리 등 대안 가능하므로 협의 여지 있음.