중계주공5단지 17평형 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 중계주공5단지 17평형
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
B등급 :종사자수 = 133,398
2. 교통
강남 1시간 / 여의도 52분 / 시청 32분 : A등급
3.학군
근접 중학교 : 을지중 92%, 중계중 88%, 바로 근처 학원가 : A등급
4. 환경
1km 이내 : 롯데마트
노원구 이내 : 롯데백화점
환경 등급 : A등급
5. 공급
3년 입주 : 2455명, 수요 2587명 → A등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교 어려움(아직 가치 평가 비교 매물 지식 부족)
2) 환금성 : 전세는 줄어들고 매매가 증가하고 있음, 매매/전세 수요는 꾸준히 있는 것으로 보임, 전세가 마른 후에는 매매 수요도 많아질 것으로 보임.
3) 수익률 : 저점에 샀을 경우 수익률 12%, 2배 수익까지 6년 소요
4) 원금보존 :
전세가율 40% : 수도권 평균 60%보다는 낮음.
전세가 상승 : 최근 상승 후 주춤함.
입지독점성 : 주변 아파트는 정해져 있고, 신규 아파트도 없어서 입지 독점성은 확실함.
전고점 대비 하락율 : 전고점대비 80%(20%정도 하락) 한 시점임.
5) 리스크 대비:
역전세 : 저점 이후 큰 상승이 없음.
대량공급 : 없음
급격한 전세상승 : 없음
수익시기 : 같은 단지 큰 평수들은 저점대비 많은 회복을 함.(전고점 대비 14% 하락)
나의 투자 결론(매수 여부): 저평가 여부를 평가할 수 없어, 매수 여부는 결정할 수 없었다. 단지의 분위기와 안정적인 학군은 매력적이지만, 투자하려는 매물은 그 평수가 작아 3가족(자식 1, 부모2) 수준에도 살기 버겁다는 느낌이 있어 학군지에서 매력적인 매물 평수는 아니라는 생각이 들었다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 하나의 아파트 수익률 분석만으로는 평가가 어렵다는 것을 알 수 있었다. 저환수원리 를 제대로 적용하려면, 적어도 노원구 전체 입지 확인 및 그와 비슷한 지역 2개 정도는 알고 있어야 할 것 같다.
