- 상황(규제, 걱정) 보다 본질(무엇을 살것인가?)에 집중
>> 행동하는 것이 중요 한 시기 - 비교평가란 가치와 가격, 내 상황을 파악하여 투자로 연결시키는 유의미한 과정
- 비교평가를 해야하는 이유
a. 확신을 갖고 투자할 수 있다.
가치가 있는 곳인데 가격이 똑같거나 싸다 > 확신을 갖고 투자할 수 있는 것을 직접 확인
b.같은 돈으로 더 벌 수 있다.
c.전세, 매도 운영에 도움이 된다.
투자 후 2년마다 전세만기 대응 및 매도 계산
>> 매수할 때 가치와, 가격, 우선순위를 알고 투자관련 의사결정을 스스로 하기 위해 비교펑가를 한다. - 비교평가의 핵심 = 가치를 제대로 판단하는 것
- 지역 내 핵심가치를 아는 것이 중요하다
핵심가치란? 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소 지역 내 핵심 가치에 우선순위를 두고 비교 평가
a. 가격고정
시세지도 그릴 때 그 지역의 가장 가격에 영향을 주는 것이 무엇인지 생각하며 그리면
핵심 가치(1~2개)가 무엇인지 알 수 있다.
b. 좋은 건 더 비싸고 덜 좋은게 싼 상황일 경우
싼 걸 사는게 투자의 본질
하지만 둘 다 싸다면 더 가치 있는 곳을 선택 하는게 더 버는 선택.(감당 가능하다면)
핵심 가치를 충실하게 만족하는 더 핵심 단지에 투자해야 장기적으로 더 벌 수 있다.- 저평가를 바라보는 두 가지 관점
a. 절대적 저평가
모두가 싼 시기 = 투자범위를 좁고 뾰족하게
b. 상대적 저평가
산 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기 = 투자범위를 넓게 - 좋은 건 비싸고, 싼 건 덜 좋다면
단기간에 많이 오른건 매전차가 벌어진 상태로 투자금이 많이 들 수 있다.
이것 보다 상급지에 투자 할 순 없는지? 감당 가능한 지?
무리하지 않는 선에서 투자 - 지역 간 비교 평가 : 비슷한 요소를 가진 것 끼리 묶어서 비교
가격 고정 비교평가 (눈에 보이는 요소를 고정해 두고) > 가치 비교평가(나머지 요소를 비교) - 비교평가 후 단지 좁혀 나가기
가치가 차이나는 경우 더 가치 있는 곳 우선순위
장단점이 혼재하는 경우 상황에 맞는 곳 우선순위 - 매매가 고정하여 비교할 때 평형 차이로 입지가 좋은 곳이 전고점 기준 낮을 경우
입지가 덜한 전고점 높은 큰평수 선택 X ,내 상황에 맞는 물건 고민해보기 - 비교평가는 내가 하는 투자의 장단점을 알고 우선순위를 매긴 후 내게 맞는 집을 선택 하는 것.
결국 투자하기 위한 것이다. 선택을 미루지 말자!
(입지 좋은 땅을 장기보유 하고싶은가? 투자금이 적고 다음 투자를 고려하여 전세 상승분을 빨리 회수하고 싶은가?) - 수도권 비교평가를 할 때 필요한 마음 가짐은 10년 뒤를 바라보는 것.
가치 있는 단지라면 가격은 우상향 한다. 내 앞마당의 평균 자금이 내 종잣돈과 맞지만 확신이 없어 결론을 못 낸 경우 or
살 수 있는 집이 별로 없어 기다려야 할지, 하급지를 가야할지 고민될 경우
중심지에서 최대한 가까운 꽤 좋은 지역을 보고 있기 때문에 고민 되는 것
긴가민가 하더라도 현재 살 수 있는 단지를 찾고
> 기존 앞마당 시세 지켜보면서 아랫급지 임장 및 후보단지 뽑기
> 1, 2단계 에서 뽑은 단지를 비교하여 확신을 갖고 산다
>>>> 다른 지역 임장을 가더라도 비교단지를 쥐고 가야 의사결정이 쉬워진다- 가격을 고정하여 가치비교(우선순위(교통,위치+각 지역이 핵심가치에 부합))
> 가격이 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우 투자자의 상황 고려
> 정답이 있는게 아니고 우선순위가 있고 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐 책임지는 마음이 중요하다. - 물건 별 비교평가 : 실제 들어가는 비용을 정확하게 체크
더 싸고 좋은 집을 살 수 있다.
근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다.
적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.
>>>> 매수 뿐 아니라 투자 운영에도 도움이 된다. - 물건 별 비교평가에서 고려해야 할 우선순위는 “비용”
- 일단 싸고, 잃기 어려우며 내가 아는 단지 중 최선 이라는 생각으로 투자 결정
- 앞마당 개수보다 훨씬 중요한 기준은 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것.
그 지역의 핵심가치를 알고 임장을 마무리 하자. - 실전 투자를 하는 데 가장 중요한 두가지
A. 투자실력(집 살 수 있는 실력을 갖추는 것)_언제 어디서든 투자할 수 있다.
B. 꾸준히 행동할 수 있는 환경 - 한 번이 아니라 꾸준히 좋은 투자를 하고, 잘 지켜나가는 건 실력의 영역
- 실력의 영역 = 좋은 투자를 반복하는 것. 오를 때 까지 가치를 믿고 보유하는 것. 자산을 지속적으로 불리는 것.
- 투자공부 하면서 필요한 시간 관리는 우선순위가 높은 중요한 일에 충분한 시간을 쓰는것.
중요한 일에 충분한 시간을 쓰면 성과가 나오고 성과가 나와야 투자생활을 지속할 수 있다.
비교 평가 요정 잔쟈니 튜터님 오프닝 강의를 너무 인상깊게 봐서 기대를 잔뜩하고 있었는데 역시나 너무 좋았다.
비교평가 를 단계적으로 사례를 들어 꼼꼼하게 알려주셔서 좋았다.내 앞마당에 적용하면서 해봐야 제대로 이해할 수 있을 것 같다.
상황을 해결하는 것에 매몰되지 말고 본질에 집중해야겠다.적용해야 할 점
앞마당 시세 트레킹 > 지역의 시세지도 그리기 > 지역별 핵심가치 찾기
지역 내 비교평가를 통해 현재 종잣돈으로 할 수 있는 단지 앞마당별로 뽑기
앞마당 별로 뽑은 단지들 지역간 비교평가 해보기
내 상황 파악(현금흐름, 투자방향성, 개인상황)투자 하고 가능 단지 물건 별 비교평가 해보기
내가 아는 단지 중 최선의 선택 1호기 하기!
