*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명: 한진한화그랑빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(B)
노원구는 종사자수 13만으로, B등급이다.
2. 교통(A)
1,6호선 역세권이고, 7호선 태릉입구도 가깝다.
강남 49분(환승2회). 시청 36분, 여의도 48분(환승1회)
3대 업무지구 모두 1시간 내 출퇴근 가능하다.
특히 도심업무지구 연결성이 특히 좋다.
3.학군(C)
한천초(학급당 학생수 20명) 초품아로 초등학교 접근성 좋다.
주로 녹천중(83%)가고, 간혹 광운중(78%) 간다.
중계학원가 셔틀버스 다닌다.
4. 환경(B)
인근에 백화점은 노원역 가야 롯데백화점 있음.
1KM내에 대형마트(이마트) 1개로 B등급. 좀더 넓히면 이마트2개, 이마트 트레이더스1개.
5. 공급(S)
노원, 성북, 동대문 총 수요는 6500세대, 공급은 26,27,28 3년 평균 2160세대. 적정수요의 반도안됨. 다만 25년 입주 많았으므로, 27년 전세는 신경써야함.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고를 거의 회복했기에, 절대적 저평가는 아니라고 봐야함. 같은 8억 초반 단지들, 가치가 비슷한 단지들을 비교하며 상대적 저평가여부 확인 필요.
2) 환금성 : 지역내에서 인지도 있는 3003세대 대단지로 환금성은 좋은 단지로 보임. 저층, 탑층 제외해서 사면 될듯.
3) 수익률 : 저점에 매수했을 경우 3년만에 200%수익률 보여준 힘있는 단지임. 10년뒤 전세가가 2배(=9.4억)된다고 가정했을 때, 매매가는 15.7억 될것임. 3.8억 투자금으로 7.2억 시세차익 가능. 10년간 189% 수익률. 연간 18.9%수익률. 목표하는 20% 수익률 나오진 않겠지만. 충분해보임.
4) 원금보존 : 전세가율 54%로, 60%정도 될 수 있도록 매매가 낮게 잘 사야할듯.
5) 리스크 대비: 25년 기점으로 인근의 장위나 이문 공급은 일단락 됨. 그러나 이문4구역도 앞으로 추진될 것이고, 남양주, 의정부, 구리 등 인근 경기도의 공급도 계속해서 있을 수 있으므로 신경써야함. 27년 전세 시장도 잘 봐야함.
나의 투자 결론(매수 여부): 지금은 매수하지 않는다. 3.8억이면 매11/전7 매12/전8 정도 되는 더 좋은 단지도 가능할듯.
✅ 작성하면서 느낀점 : 후 내 0호기. 가져가는 게 맞을까? 일단 한타임 가져가기로 마음 먹었으니, 가져가다가 중간에 시절 좋을 때 팔아야겠다. 4년 뒤?
