✅아파트명
강서구 염창동 강변힐스테이트 (417세대, 2005년식)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
강서구 종사자수 290,473명 (A등급)
2. 교통
강남 45분/ 여의도역 23분 /시청 38분
3.학군
염경중학교 88.5%, 염창중학교 86.1% (목동 근처라 학업성취도가 높은 편인듯하다)
4. 환경(주변 편의시설)
서울축협하나로마트 증미역점 (자차 8분)
홈플러스 (자차 9분)
NC백화점 강서점 (자차10분)
부민병원(자차 8분)
현대백화점 목동점(자차10분)
그리고 작게나마 한강뷰가 보인다는 점.
5. 공급
2025년 11월과 2026년 10월에 총 609세대 입주물량이 있지만, 서울 강서구 적정 수요 2,750가구 이하이기 때문에 공급물량으로 인한 타격은 없을 듯 하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 강변힐스테이트 33평 현재 매매 12.3억 전세6.6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매13.6억 전세6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 10억 전세5.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 주변 염창동아1차(778세대,1998년식)와 비교했을 때, 강변힐스테이트가 저평가물건인지 잘모르겠음.
2) 환금성 : 300세대 이상, 저층/탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 5.7억, 100%수익률 위해서는 10년동안 5.7억이 올라줘야함. 12.3억+5.7억=18억
현재 가격 고점대비 -1.3억임. 고점대비 -17%빠진 금액이므로, 전고점 대비 4.4억 올라가야함.
4) 원금보존 : 전세가율 54%임 (서울 전세가율 60%에 부족), 공급물량으로 인한 타격은 없으나 전세가율 기준 충족하지 못함
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점
2주차 강의만 듣고 수익률 보고서를 작성하려니 막막한 부분이 있었는데, 3주차 강의까지 듣고 임장을 다녀오고 오니 어떤 의미에서 수익률 보고서를 쓰는지, 어떤 부분을 자세히 보아야 하는지 느끼게 되었다. 이번 조분임 임장지역은 수익률 보고서의 지역은 아니지만, 수익률 보고서를 다시 쓰며, 임장때 다녔던 아파트와의 비교, 분위기 등을 다시금 생각하며 작성하게 된 듯하다.
