대구 중구 대신동 대신센트럴자이 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 대신센트럴자이 아파트 (15y, 1,147세대)
✅위치(지도)
✅입지평가 : 직장 S-, 교통 A-, 학군 B, 환경 S, 공급 A
1. 직장 : S-
- 대구 전체: S (종사자수 1,014,987명, 사업체수 279,223개, 500인이상 사업체수 62개)
- 대구 중구: C (종사자수 89,897명, 사업체수 25,006개, 500인이상 사업체수 5개)
<추가>
- 중구의 근로자 및 거주자 소득
. 근로자 연봉 4,059만원 < 거주자 연봉 4,236만원
=> 근로자 연봉보다 거주자 연봉이 200만원 정도 더 높음.
=> 수성구는 거주자의 연봉이 월등히 높아 거주지로서의 선호가 아주 높은 것으로 판단되며,
중구는 수성구 다음으로 거주자의 연봉이 높아 수성구 다음으로 거주지로서
선호되는 지역임을 짐작해볼 수 있다.
중구는 근로자의 연봉 또한 대구 내에서 달성군과 비슷한 수치로
거의 가장 높은 것을 볼 수 있다.
- 직업군의 내용으로 봐서도 제조업, 금융업, 서비스업 위주라 질 높은 직장은 적은 것으로 판단됨.
2. 교통 : A-
- 주요 직장과 대구 중심지인 범어네거리가 10분~20분 사이에 이동 가능하나,
한국가스공사 본점과 신용보증기금 본점은 30분이 조금 더 넘음.
3.학군 : B
- 배정 중학교: 성명여중(85%, 0%), 계성중(76%, 0.7%)
. 셩명여중은 항업성취도율은 좋으나, 특목고 진학은 아무도 못했네…
면학분위기는 조성되어 있지만, 눈에 띄게 잘하는 아이들은 없든지,
아니면 고학년 되면 수성구나 달서구로 빠져나가는 건지….
- 배정 초등학교: 남산초(24명: 과밀)
. 단지 전체가 남산초로 배정됨. 어른 걸음으로 9분 거리이지만,
아이들에겐 꽤 먼 거리이고, 큰 대로를 건너는 것이 맘에 걸리긴 함.
- 학교도 많지 않고 학원가도 눈에 띄게 크게 조성되지진 않았지만,
선호아파트와 많이 단지가 택지처럼 조성된 청라언덕 쪽은 학원가와 균질한 상권이 잘 조성되어 있음
특히, 대신센트럴자이 앞 상가에는 초등 커버하는 학원이 많고,
청라언덕역 ~ 극동스타클래스 구간에는 대로변에 입시학원과 분식 등 아이들이 좋아하는 상가가 즐비함.
- 수성구 학원가 라이딩 15분 내여서 공부 잘하는 아이들은 수성구 학원가 이용할 듯.
4. 환경 : S
- 대신센트럴자이의 1km 반경 내에는 백화점이나 대형마트는 없으나,
반월당역 근처 더 현대, 대구역에 롯데백화점이 있어 자차 10분 내외로 도착하는 거리임.
- 가까운 거리에 동성로 상권, 반월당역 상권이 크게 발달되어 있어
상권과 가까운 신축+준신축+준구축의 대규모 택지가 조성되어 있어 더 쾌적하고 균질한
거주지를 조성하고 있는 것으로 판단됨.
<중구 입지분석: 환경>
- 백화점 2개(더현대 대구점, 롯데백화점 대구점 + 동아백화점)
- 대형마트 1개(킴스클럽)
- 대형병원 3개(게명대병원, 경북대병원, 곽병원)
- 스타벅스 9게
<중구 분포>
- 상권 : ‘대구역~중앙로역~반월당역~경대병원역’ 사이로 상권이 아주 크게 발달함.
5. 공급 : A
-( 대구인구수) 2,407,040명
(적정수요) 2,407,040*0.5% = 12,035세대
(연도별 입주현황) 25년 13,907세대, 26년 9,827세대, 27년 1,098세대
=> 3년 합계: 24,832세대, 연평균: 8,277세대
(적정수요 대비 공급수준) 적정수요 대비 0.69배
==> 공급평가: 적정수요 대비 1배 이내 → A등급
- 대구 내 공급이 급격히 감소해서 2025년 1만 세대 정도, 그 이후는 거의 공급이 없는 것으로 보임.
대구 주요단지를 잘 지켜보면 전세가율이 오르는 시점 기회가 많을 것으로 판단됨!!
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
- 84타입이 현재 전고점 대비 하락률 34%임.
- 공급으로 인해 아직 전세가 맥을 못추고, 매매가도 매물에 따라 2~3천만원 정도 오르락내리락하지만 24년부터 계속 보합세임.
- 비교평가 : 대구 중구 VS 부산진구 VS 서울 노원구
부산진구와 서울 노원구의 5억대에 가까운 아파트를 비교해보았을 때, 대신센트럴파크자이가 확실히 고점대비 하락률이 높긴 하다. 하지만 연식이 신축인 부산 포레나초읍은 전고가 약한 단점이 있는데.. 초읍연지의 공급 때문인지…
비교단지 중 대신센트럴파크자이는 살짝 상승한 가격이지만, 포레나부산초읍은 여전히 전고 회복이 더딘 모습, 서울 노원구의 중계그린도 반등하긴 했지만 전고에 비하면 아직 기회가 남아있다. 내 상황에 맞는 단지가 맞는 듯. 하지만, 중계그린의 경우는 투자금이 너무 커 주변 단지 중 7~8억대의 2억대 투자금단지를 찾아보는게 더 유리할 듯 함.
2) 환금성 : O
- 입지 좋은 대단지 선호준구축이라 환금성 면에서도 리스크는 낮을 것으로 판단됨.
-청라언덕역 도보권(10분) , 대단지, 초등학교가 조금 먼 단점이 있다.
3) 수익률 : △
- 지금 호가인 5.0억에 투자금 2.1억원으로 매수해서 전고 7.6억까지 간다면 수익이 124%임.
200%의 수익을 얻기 위해서는 1.3억의 투자금으로 매수하거나,
지금의 투자금으로 매수했을 때는 9.2억이 되는 시점임.
수익률을 더 높이기 위해서는 전세가 더 올라붙을 때까지 기다려야할 것!!!
내집마련이라면 하락률이 34%나 되므로 지금이 충분히 적기라 생각됨.
4) 원금보존 : O
- 수익률이 124%이므로 지금의 투자금으로 산다하더라도 100%의 수익은 충분히 남긴다.
하지만, 전세가율(58%)이 너무 낮고, 전세가율이 70%인 전세가 3.5억일 때 구입하면
더 안전할 것 같음.
- 하지만, 선호하는 입지에 있는 선호 구축이고, 주변에 재개발로 인한 주변 환경이
점점 더 개선되고 있는 시점에, 공급이 조금 정리되고 서울수도권부터 번지고 있는
상승의 흐름을 탄다면 전세가보다 매매가가 더 빠른 속도로 치고 오르지 않을까..
하는 우려도 든다.
전세가율은 낮지만 선호입지에 선호준구축이라는 점, 주변 재개발 예정지가 있긴하지만
10년 내 삽을 뜨진 않을 것 같고,, 수익률 200%를 달성하는 9.2의 매가가 형성되는
시점에 매도한다면 원금보존 뿐만 아니라, 적정수익도 충분히 남길 것이라 판단됨.
5) 리스크 대비 : O
- 역전세
사실 지금보다 전세가가 더 떨어질 가능성은 없지 않을까 생각됨.
3년 내 중구에 공급되는 물량이 중앙로역 근처 더샵동성로센트리얼(주복) 392세대 뿐이고
대구 내에서도 1000세대 이상의 단지는 공급되는 않음.
전세가 최저점도 2.5억원, 지금보다 4천만원 차이 밖에 나지 않아
역전세에 대한 리스크는 낮을 것으로 판단됨,
★ 나의 투자 결론(매수 여부): 매수 X
대신센트럴자이의 입지와 단지선호도는 아주 뛰어나고
하락률이 30%이상이라 아주 절대적으로 저평가된 시점이라 판단되지만
내집마련은 아주 적기라고 판단되나,
투자자의 관점으로는 전세가가 너무 낮아 수익과 수익률이 낮을 것이고,
공급이 정리되고 어느 정도 전세가가 상승할 때 투자하는 것이 바람직할 것임,
지금 노원구나 수지 등 서울수도권 4~5급지에도 충분히 투자단지를
찾을 수 있는 시기이므로, 같은 투자금으로 서울수도권을 더 찾아봐야함!!
내 앞마당 중 서울수도권 4~5급지를 더 날카롭게 비교평가하고
투자단지를 추려보자!!
✅ 작성하면서 느낀 점
- 서울 앞마당을 늘리면서는 물리적인 시간과 체력의 한게를 핑계로
단지분석 겨우 마치고, 비교평가를 너무 소홀히 하고 얼렁뚱땅 넘어간 것이
지금에서야 너무 후회가 된다.
매 앞마당 마다 내 투자단지를 바로 선정해서 그 아이들만 관리했다면
지금처럼 허둥지둥 대는 일은 없었을텐데…
- 오늘 앞마당 중 5억 대~ 6억대 초반 단지를 비교평가를 하며
그 지역의 입지와 바뀐 시세에 투자금을 대입해보고
다시 앞마당의 단지들을 살펴보는 기회였다.
- 역시 저.환.수.원.리.
입지분석으로 저평가된 단지를 찾는 것도 중요하지만,
그 단지들이 지금 내 상황에서 매수를 해도 가능할지는
꼭 저환수원리에 대입해서 검토해보는 것이
실패하지 않는 투자에서 꼭 해야할 가장 중요한 마무리 작업이라 생각된다.
