✅아파트명
- 천안 불당 지웰더샵 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
- 천안: 면적: 636.13km2 / 인구: 70만(서북구 42만, 동남구 28만)
아산: 면적: 542.58km2 / 인구: 39.2만(배방: 9.2만, 탕정 4.7만)
** 배방과 탕정이 천안과 인접해 있음
→ 천안과 아산 합쳐서 인구 약 100만명 이상으로 (B)
✅입지평가
1. 직장
천안 불당과 아산 탕정은 매우 인접해 있고, 같은 생활권(학원, 상가 등)으로 묶여 함께 확인함.
천안의 종사자 수 32만 명, 500인 이상 사업체 수 25개로 전체 등급 ‘S’
삼성전자, 삼성디스플레이 등이 있어 질적으로 좋음
2. 교통
- 천안아산 KTX역까지 자차 9분
- 삼성전자 10분, 삼성디스플레이 15분 ‘S’
3.학군
- 불당중학교: 학업성취도 92%, 전년도 특목고 진학 12명(천안 1위)
- 불무중학교: 학업성취도 평가결과 없음, 전년도 특목고 진학 7명(천안 4위)
- 쌍용중학교: 학업성취도 78%, 전년도 특목고 진학 4명(천안 5위)
도보 가능한 거리에 학업성취도와 특목고 진학이 높은 중학교 2개(불무, 불당)있으며 초등학교도 바로 옆에 있어 학군이 좋음 ‘C?’ → 중소도시는 정량적 기준(3개 이상 중학교)에 부합하지 않음.
4. 환경
- 갤러리아 백화점, 대형마트 4개, 종합병원 2개 모두 자차 15분 이내 거리 ‘A’
- 아파트 단지는 주거지역 내에 있으며, 한블럭 지나 상업지역(학원, 병원 상가건물)에 편의시설 있음.
5. 공급
천안 서북구 기준 2027~2028년 5,992세대 공급. 인접 지역인 아산 탕정면에 2026년 약 2,767세대 공급
적정수요(서북구 인구수 *0.005) 약 2,100세대 → 서북구만으로는 가능하지만 동남구와 아산을 포함해서 볼 필요가 있음
- 3년 내 천안 지역 약 8,000세대 공급
- 3년 내 아산 포함 약 20,000세대 공급 → 공급 초
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 약 -15%로 저평가 되어있다. 직장, 교통, 학군, 환경은 모두 좋으나 공급량 리스크가 크다. 같은 지역 타아파트, 또는 신축 아파트를 비교하지 않아서 비교 평가가 추가로 필요함.
2) 환금성 : 신축은 아니지만 천안의 대장 아파트라는 점이 있으나 현재 신축 아파트가 많이 들어오는 상태라서 환금성 보류.
3) 수익률 : 10년뒤 수익률 200% 불확실.
4) 원금보존 : 전세가율 57%로 중소도시 80%에 비해 낮음
5) 리스크 대비: 공급물량이 많으며, 투자금이 많이 부족함
나의 투자 결론(매수 여부): 공급량 리스크가 크고, 현재 나의 투자금이 많이 부족하여 투자 X
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 천안의 대장아파트인 지웰더샵의 인구수, 직장, 교통, 환경, 공급, 수익률을 작성하면서 중소도시지만 이 단지가 왜 대장이 되었는지 확인 할 수 있었다. 중소도시임에도 불구하고 너무 높은 투자금만 아니라면 공급량의 압박이 있지만 투자할 의향은 있다.
- 저평가를 확인하기 위해서는 지웰더샵의 인근 아파트와, 성성동, 두정동의 신축 아파트를 더 비교해야 할 것 같다.
- 사전에 현장 공부를 하면서 확인할 포인트를 설정한 이후에 현장을 가야 놓치지 않을 것 같다.(현장에서는 돌아다닌다고 정신이 없었던것 같다. 아파트와 상가가 떨어져 있으면서도 근접하다는 것을 기억하고 싶은데 시간이 지나면 기억이 날까?)
