가계약 전 투자고민

하세나님 안녕하세요? 투자물건을 찾는 중에 저환수원리를 고민하며 검토하신 부분이 정말 꼼꼼하게 생각하셨다고 느껴졌습니다. 제가 해당 물건이 어떤 물건인지, 어느 지역인지 잘 모르지만 개인적인 저환수원리에 대한 생각을 남겨봅니다. -저평가: 현재 호가 기준 투자금을 비교했을 때 -> 저평가는 투자금을 가지고 판단하는게 아니라 매매가를 보고 판단하는 것이라서 전세가가 높아서 투자금이 적어진다고 저평가로 판단하긴 어려운 것 같습니다. 가격이 앞마당에 비슷한 가치를 가진 것 중에서 가장 싸거나, 앞마당의 같은 가격을 가진 단지들 중에서 가장 좋은 단지라면 하세나님의 앞마당 중에서는 상대적으로 저평가라고 판단할 수 있을 것 같습니다. -환금성: 서울 수도권 4급지에서 700세대 정도 되는 물건이라면 환금성이 나쁘지는 않을 것 같습니다. 대신 단지 주변이 균질한 환경인지 나홀로 아파트인지에 따라서 다를 수도 있다고 생각합니다. 최근 24~25년 거래가 많이 안된 측면은 있지만 수도권이 상승장일 때 거래가 어땠는지도 한번 봐보시고, 상승의 흐름이 오면 충분히 거래가 잘 되는 곳인지도 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 고려하신 물건의 층과 향도 물론 고려해보시구요 ^^ -수익성: 말씀하신대로 지난 상승장에서 4.6억 정도의 상승을 했기 때문에, 그리고 서울에 있는 아파트라면 모두 가치가 있다는 너나위님 말씀이 있으시기 때문에 우선순위의 문제이지 수익을 안가져다 주지 않을 거라고 생각합니다. 대신 수익률을 따졌을 때 들어가는 투자금에 적정한 단지인지는 판단하는 과정이 필요할 것 같습니다. -원금보존: 서울 전세가율 60%이상이라면 원금보존에 나쁠 건 없어 보입니다. 대신 강남접근성이 1시간 이내인 단지인지도 확인하면 좋을 것 같아요. 그리고 26년에 900세대 정도의 공급은 아주 인접한 곳이 아니라면 큰 걱정은 없어도 되지 않을까 싶습니다. -리스크: 3~4월에 5.5억의 전세가 맞춰질지 걱정이 되시는 부분은 현재 그 단지가 전세가 얼마에 거래되는지를 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 현재도 비슷한 가격인 5.5억에 맞춰지고 있다면 내년 3~4월에도 무리 없이 맞춰질 것으로 생각되고, 반면에 지금 전세가 4.5~5억 정도로 맞춰지는 곳인데 무리하게 내년에 전세가 오를 테니까 괜찮겠지라고 생각하셨다면 혹시 모를 돌려줘야할 금액까지도 준비해놓으셔야 할 것 같습니다. 이상 제가 생각한 부분을 남겨봤습니다. 해당 지역과 단지를 모르는 상태라서 정확하지 않을 수 있고 저 역시 열심히 배우고 있는 입장이기에 참고정도로 생각해주시고, 아무쪼록 좋은 결과를 얻길 바래봅니다 ^^ㅎ

안녕하세요 하세나님..! 매물코칭까지 받았는데 매물을 놓치셨나 봐요 많이 속상하실 것 같습니다 ㅠㅠ 지역이 추론은 되지만 단지까진 알 수 없다보니 저환수원리에 관해 자세하게 말씀드리긴 힘든 상황입니다. 일단 매매가가 1500만원 더 높아진 점은 조금 아쉽기도 하지만...여전히 하세나님의 앞마당 중 투자금 2.5억, 매매가 8억인 것들 중 가치가 제일 높다고 판단된다면 충분히 하실 수 있다고 판단됩니다. 다만 5.5억 전세가가 혹시나 내 욕심이 들어간 수준은 아닌지? 냉정하게 주변 단지의 전세가와 비교해 보시길 바랍니다. 내가 이 동네에 전세 구하는 사람이라 생각해 보시고, 내 매물이 우선순위에 들 수 있는지를 보는 것입니다. 또한 26년 3~4월 단기 공급 말씀도 하셨는데, 주전세 6개월 계약이라면 빠른 잔금 후 곧바로 임차인을 빨리 구해서 만기 전에 협의 하에 입주할 수도 있다면 공급을 피해 볼 수도 있을 테구요. 그리고 사실 서울은 워낙 수요 자체가 풍부해서 인접 지역의 소규모 공급 수준은 큰 영향을 주진 않을 듯 합니다. 28년 만기 시점의 경우도 마찬가지구요. 물론 그럼에도 불구하고 전세가가 하락하면 대응하면 되는 것입니다. 지방과는 달리 볼 필요가 있을 것 같아요.

세나님 안녕하세요, 투자를 앞두고 계시군요 저는 매물조건을 가지고 얘기드리고 싶습니다 주전세로 앉는 주인분께서 6월 거주 후 나가시는 시기에 공급이 있는지, 공급이 미치는 범위가 어떤지 구체적으로 플렌을 짜셔야 할 것 같습니다. 만약 위 물건을 매수하였는데 전세가 생각보다 맞춰지지 않아 투자금이 더 들어간다면 매수 할때부터 투자금이 오버되는 상황에서 더 악조건이 된다고 생각합니다 '투자는 안전한 자산을 가져가는게 맞습니다' 기본집이라고 하셨고, 수리기간이 확보가 된다고 하셨는데 어떻게 수리기간이 확보가 되는지 궁금합니다 보통 수리를 가져간다고 한다면 잔금을 치뤄야 하는데 잔금을 치룰 수 있는 상황이 되시는지, 집주인이 일정 금액만 받고 미리 공실을 만들어주시는지 확실하게 할 필요가 있다고 생각됩니다 말씀하신것 처럼 선호도가 높지 않다는 건 수요가 떨어진다고 볼 수 있기 때문에 첫번째 답변에 포함될 것으로 보입니다 세나님께서 힘들게 물건을 찾고 코칭을 받으신 물건이 날아간 상황은 너무 아쉽지만, 나의 확신이 없다면 다시한번 코칭을 받아 보시면 어떨까요? 구체적인 상황은 물건에 따라 다르기 때문에 다른 방향의 코칭이 나올 수 있습니다 ㅠㅠ 꼭,꼭 투자에 성공하시기를 응원하곘습니다 감사합니다 :)