[열중47기 24조 필디] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 - 추천도서후기

25.09.26

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 및 출판사 : 김현철

읽은 날짜 : 25.09.25

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부증성 #전세 #공급

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.

2. 내용 및 줄거리

일본의 집값은 다시 오르고 있습니다. 빈집을 뒤로한 채 말입니다
서울의 빈집은 대부분 재개발지역에 있다고 보면 된다.
주택은 다른 물건들과 다르게 생활권이라는 공간적 제약이 적용한다.
인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다.
우리는 인구는 곧 수요다 라는 함정에 빠진 것입니다 . 1인 1수요로 착각을 하는 것이죠. 정말 잘못된 생각입니다.
주식은 금리의 영향을 많이 받습니다. 그런데 집은 전혀 영향이 없다고는 말하기 어렵지만, 다른 수요에 영향을 주는 수요변수 요인 중하나에 지나지 않기 때문에 결국 크게 영향이 없습니다.
수요에 영향을 주는 요인은 항상 갑작스러운 변화가 있을 때 시장에 영향을 줍니다. 이미 모든 사람이 알고 있어서 예견된 상황에서는 시장에 내성이 작용해 큰 영향을 주지 않는다는 사실을 인지해야 합니다
금리가 올라가면 집값이 내려간다고 주장하는 많은 전문가가 오류를 겪는 것이 주택을 투자 상품으로만 보기 때문입니다
집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다.
결국 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 여향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 숭에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것이다.
인구가 줄어들어 수요가 없어지면 자연히 공급은 줄어들게 되고 시장에서 수요와 공급은 일시적으로 어느 정도 어긋날 수는 있겠지만, 다시 균형을 되찾는 상황이 반드시 오게 됩니다.
미분양의 정확한 의미와 시장에 미치는 영향을 알아야 합니다.
면밀하게 판단하자면 입주 미분양이야말로 정말 시장에 미치는 영향을 크다고 볼 수 있습니다.
집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.
집으로 돈을 벌어본 사람들은 30% 정도 할인하면 싸다 생각하고 계약에 이르는 확률이 높았습니다.
집은 공산품처럼 가격이 딱 정해져 있는 물건이 아니므로 시장에서 수요와 공급에 의해 결정되는 가격을 인지해야 하나, 그 판단이 개인의 입장에서는 매우 어렵습니다.
전세공급은 크게 2가지로 볼 수 있다. 바로 공공임대와 민간임대이다.
뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다.
집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유한 영역입니다.

부동산은 다른 재화와 다른 특성이 있습니다.
첫째, 가장 큰 특성으로 부동성입니다.
둘째, 부증성이라는 특성이 있습니다
셋째, 아파트는 부동산 중에서도 또 다른 특성있습니다. 바로 의식주의 하나라는 것입니다. 필수요소라는 것입니다.
이렇게 부동산은 다른 재화와는 다른 특성이 있습니다, 그리고 그 고유한 특성 때문에 다른 재화와 다른 수요, 공급법칙을 나타내기도 합니다.

전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 시세의 월세보다는 저렴하기 때문이다.
투자자는 매달 수입이 발생하는 Income Gain과 원금의 가격상승으로 인한 Capital Gain을 노리고 부동산에 투자합니다.
집을 지어 공급을 늘리는 방법은 시간과 자금이 많이 들기 때문에 공급되는 동안 급등하는 전세가를 어찌할 수 없는 부분이 작용합니다.
공급을 해결하지 못한 채 금융지원을 적극적으로 도입해 오히려 전세가를 더 올리는 역효과를 가져오게 됩니다.
가장 먼저 집값, 전세값이 움직이는 것이 강남입니다.
집을 보러는 다니는데 막상 계약에 임하기에는 부담스러운 상태가 됩니다. 이것이 가수요가 되는 상황을 만들게 됩니다.
전세가를 안정시킬 방법은 사실 공급을 늘려서 수요와 공급의 균현을 적절하게 맞추는 방법밖에는 없습니다.

입대사업자가 늘지 않는이유
1. 의무기간 : 임대이무 기간에 묶여 매도할 수 없다.
2. 소득세의 증가
3. 건강보험료 인상 문제
4. 임대료를 마음대로 올릴 수 없게 되어 있다.

매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인이다.
전세가가 급등하니까 사람들이 전세가보다 높은 가격에 매매 거래를 하는 경우도 있지만 거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있습니다. 집값에 대한 부정적인 시각이 큰 사람들이 훨씬 많을 때 나타나는 현상입니다.
역전세난이란 전세물량이 늘어났으나, 그 수요가 줄어서 전세계약이 잘 이루어지지 않아 어려움을 겪는 현상
전세공급이 일시적으로 많이 한꺼번에 몰림으로써 전세가가 떨어지는 현상이라고 볼 수 있습니다.
역전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야 합니다. 그래서 대부분 역전세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변입니다.
각자 시장은 다른 시장에 많은 영향을 주지 않습니다. 예를 들었듯이, 부산에 100만 채가 입주한다 해서 서울 전세가가 떨어지지 않습니다. 그 이유는 생활권입니다.
전매라는 것은 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 말한다.
시장에서 착시 현상을 불러일으키는 선분양의 가장 큰 문제점입니다.
후분양제도가 실시되면 반드시 폭등이 일어나게 됩니다.
아파트 경기사이클에서 폭등기에 이르게 되면 아파트 매매가는 상상을 초월할 정도로 상승하게 됩니다.
상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질뿐, 매매가가 떨어지지는 않습니다.
수요에 영향을 주는 요인으로 경제 전문가들은 인구, 금리, 경기상황 등을 주로 꼽고 있지만, 이들이 수요에 영향을 미치는 것은 극히 일부입니다. 결국 사람들의 심리가 가장 크게 작용하는 것을 현장에서는 바로 느낄 수가 있었습니다.
바닥은 아무도 모른다.
사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다는 것이었습니다.
거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할 때는 폭등이 찾아오고, 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때는 폭락이 찾아노는 것입니다.
가격에 영향을 미치는 요인인 선분양제도, 전세제도, 사람들의 심리보다 더 강력한 것은 사실 정부정책입니다.
수요에 영향을 주는 정책으로는 대표적인 것이 세금이다. 거래세에 해당하는 취득와 양도세를 조절하게 되면 수요에 크게 영향을 주게 된다.
시장이 과열된 경우에는 취득세를 인하했던 것을 증액시키거나 양도세를 중과하는 방식으로 정책을 사용하게 된다. 그렇게 되면 시장의 참여자들은 투자해야 할 자금이 늘어나거나 투자해서 벌어들인 소득을 대부분 세금으로 내야 하는 상황이 되기 때문에 투자에 부정적인 상황이 되어버립니다. 따라서 수요는 줄게 됩니다.
정부는 시장에서 직접적인 수요자와 공급자의 역할을 할 수가 있습니다. 그 주된 역할을 LH공사가 수행합니다.
상승 흐름에서는 매도자 우위의 시장이 형성됩니다. 매도자, 즉 공급물량은 거의 없습니다
반대로 하락 흐름의 시장에서는 매수자 우위의 시장이 형성됩니다.
변수가 있습니다. 주택의 경우 또 다른 시장인 임대 시장이 있습니다. 바로 전세 시장입니다.
매매 시장에서 하할의 흐름에 있을 때는 투자자들이 매수하지 않고 실수요자들도 자가를 팔고 전세의 수요자를 변하는 상황이 벌어지게 되어 있습니다. 그래서 이 시기에 임대 시장은 임대인 우위의 시장이 형성되죠 그결과로 임대가인 전세가가 상승합니다. 그리고 이게 매매 시장에도 영향을 주게되어 매매 시장은 수요와 공급이 안정되어 잇음에도 불구하고 가격이 안정적인 흐름이 형성되는 것이 아니라 상승 쪽에서 흐름이 저절로 흘러가게 되어 있습니다.
시장에서 안정적인 흐름으로 진행되지 못하는 것의 가장 큰 변수는 학군 수요입니다.
현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 합니다.
폭락하기 전에 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등입니다.
전세가가 매매가의 바로 밑에 있을 때는 충격으로 인한 매매가 하락을 전세가 받쳐주는 상황이 되어 더 이상 떨어지지 않습니다. 폭락은 반드시 폭등이 전제되어야만 가능한 상황입니다.
인터넷 시세만 보면 현재 벌어지고 있는 상황을 제대로 인지하지 못하고 곡해하는 현상이 발생하곤 합니다.
전세 가수요라는 것은 아직 계약을 임할 상황이 아님에도 불구하고 집을 구하러 다니는 수요자를 말합니다.
폭등기 : 이 시기에 분양 물량은 거의 최고에 이르게 됩니다. 바로 사람들의 심리 때문입니다. 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다.
정부규제가 강력하면 잠깐 눌릴 수 있습니다. 그러나 그 규제의 효과는 그리 오래가지 않습니다. 왜냐하면, 정부의 규제가 모든 사람을 통제하기는 거의 불가능하기 때문입니다.
언제나 그렇듯 많은 수의 아파트가 한꺼번에 입주를 하게되면 일시적으로는 전세가가 떨어지게 됩니다.
준비된 투자자는 자금 계획을 가지고 있기 때문에 버틸 수가 있지만, 자금 계획이 없는 투자자는 공포에 휩싸이게 됩니다.
투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다.
현장에서는 그러한 조짐을 파악하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 그래서 미리 대비하는 것이 중요하다는 것입니다.
가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다.
아파트 사이클이 제일 중요한 이유는 가격이 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문입니다.
부동산은 오르기만 하는 것도 아니고 떨어지기만 하는 것도 아닙니다. 오르고 내리기를 반복하고 폭등과 폭락이 옵니다.
아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든, 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야 합니다.
가장 먼저 해야 할 것은 사이클에 대해서 아는 것입니다.
전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 적절하게 늘려갈 수 있습니다
약간의 리스크를 안고 가는 투자가 성공할 확률이 높다고 말씁드립니다.
학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 가장 먼저 올라갑니다.
부동산의 특성 중의 하나인 세상에 단 하나밖에 없는 물건 이라는 뜻의 일물일가의 법칙입니다.
가치도 다르게 형성될 수 밖에 없습니다.
시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다.
갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다.
전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다.
인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90%가까이 가도록 기회를 주지 않습니다.
전세가는 폭등이 있기 전까지 절대 떨어지지 않습니다 다만 지역적으로 주변에 신도시나 대규모 도시개발로 인해 입주아파트가 일시적으로 몰리는 경우에는 일시적으로 떨어 질 수 있지만, 이것마저도 그 지역이 입주가 끝나면 다시 상승 하게 되어 있습니다 . 그렇기 때문에 갭 투자를 행한 분들은 길게 가져가는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져가실 수 있을 것입니다.
파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다.
팔 때는 한 가지 팁은 경쟁 물건이 많을 때 공인중개사에게 제안합니다. 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액을 재계약을 먼저 합니다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 생각보다 잘 팔릴 것입니다.
지금의 대중심리는 소형에 있습니다. 소형 공급이 많다고 해도 대중의 심리로 인해서 소형의 공급을 지금은 충분히 소화할 수 있다고 보입니다. 그래서 이번 사이클 이내에서는 소형이 대세를 이룰 것으로 보입니다.
건설사는 인기가 좋은 소형에서 마진을 많이 보고 대형에서는 손해를 보고 있다고 생각하면 됩니다. 그래서 다음 사이클에는 반드시 대형의 시대가 온다고 확신한다.
한국 부동산 시장은 크게 2개로 분리되어 있다. 서울, 수도권 시장과 지방시장입니다.
조언을 구하는 사람에게 나올 대답은 무조건 부정적일 수밖에 없는 것.
오피스텔 투자를 하면 공부가 되는 이유는 오피스텔은 복합적인 상품이기 때문이다. 주택이 될수도 있고, 사무실이 될 수도 있는 아주 가변적인 상품입니다. 여기에 적용되는 법률과 세금이 모두 다릅니다.
일시적 1가구2주택의 양도세 비과세 요건은 기존 주택은 2년 이상 보유했고, 새로운 주택을 산 시점으로 3년안에 기존 주택을 팔아야 한다. 그럴 때 기존 주택은 양도차익이 많아도 비과세 됩니다.
갭 투자를 한 물건은 항상 전세만기에 맞추어 파는 것이 유리하다는 것을 알 수 있을 것입니다.
부동산을 매수할 때 반드시 본인의 보유 주택 수와 그와 관련된 세금 관계를 고려해야 한다. 그리고 그에 따른 최적의 매도 시기도 매수할 때 이미 고려해서 계획을 세워놓아야 한다.
경매 투자만큼 비효율적이고 위험한 투자가 없습니다.
경매 물건은 일단 하자가 있는 물건입니다.
경매는 임장 활동이 필수적으로 요구되는 투자 방법입니다.
경매 투자의 가장 큰 장점은 저렴한 가격에 있습니다 그런데 투자자들이 가장 크게 실수하는 것이 있습니다 바로 흐름을 모르는 것입니다.
지역주택조합의 주의사항을 알려주는 전문가들은 토지 매입 여부를 꼭 확인 하라고 말합니다.
지역주택조합을 고려할 때는 토지 매입은 안되어 있다고 생각하고 있는 것이 좋을 듯합니다.
조합 설립 이후 발생하는 문제는 모두 조합 자체의 책임이다.
빌라가 많이 오르는 시기가 있습니다. 바로 아파트 사이클에서 하향안정기 시점입니다.
빌라 투자에서 결론은 빌라가 싸다고 해서 아파트처럼 따라 올라가는 것은 아니라는 것입니다. 오히려 전세가 급등하고 아파트 매매가 뜸할 때 틈새상품으로서 단기간 매리트가 있는 투자 상품입니다.
재개발, 재건축에서의 핵심은 조합원의 수익 여붕 따라서 조합원들의 대부분이 사업추진에 동의하냐, 안 하냐의 문제인 것입니다.
재개발, 재건축 투자를 하는 경우 임대를 놓거나 직접 들어가서 살아야 하는데, 이 2가지 다 비효율적입니다.
전세를 보면 공급이 부족한지, 남는지를 알 수가 있습니다. 전세는 투기 수요가 없는 실수요가 전부입니다.
부동산 이론에 의하면 정부의 시장 개입은 반드시 실패학 되어 있습니다.
공급에 대한 대책이 없이 수요만으로 시장을 조절하는 것은 한계가 있습니다. 그래서 정부정책은 실패하게 되어 있는 것입니다.
집값이 내려가려면 시장 참여자들이 공포에 가까운 심리상태여야 합니다.

공포상태가 되기 위한 전제조건이 형성되어야 한다는 이야기입니다.
첫 번째는 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야합니다
둘 째는 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다.
세 번째는 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 합니다.
네 번째는 투자자들이 묻지 마 투자자가 주로 이루어야 합니다.

아파트 사이클을 잘 살펴보면 떨어지는 시기는 길어야 3~5년 정도입니다. 그리고 올라가는 시기는 짧게는 5년 길게는 거의 10년 정도입니다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

부동산의 본질적 특성
- 부동성, 부증성, 생활권 제약이라는 특수성을 지녀 다른 재화와 다르게 가격이 형성됨.
- 주택은 단순히 인구 수나 금리만으로 설명할 수 없는 시장 구조를 가짐.
수요와 공급, 그리고 심리
- 인구 감소가 곧바로 집값 하락으로 이어지지 않음.
- 금리 역시 수요 요인의 하나일 뿐 절대적이지 않음.
- 시장을 움직이는 가장 큰 변수는 사람들의 심리와 정책.
전세의 중요성
- 매매가보다 전세가가 집값에 더 큰 영향을 줌.
- 전세가 상승은 매매가를 끌어올리고, 역전세난은 공급이 몰릴 때 일시적으로 발생.
- 전세 시장은 실수요 기반이라 시장 판단의 핵심 지표.
사이클 이해의 중요성
- 아파트 시장은 폭등과 폭락의 사이클을 반복.
- 폭락은 반드시 폭등 이후에 나타남.
- 지역·학군·심리·정책에 따라 시기별 현상이 달라짐.
정책과 시장의 상관관계
- 세금(취득세·양도세)과 정부 규제가 수요에 직접적 영향.
- 공급 대책 없는 수요 규제는 실패할 수밖에 없음.
투자 전략
- 갭투자는 하향 안정기 말기에 효과적.
- 전세 만기 시점에 맞춘 매도가 유리.
- 사이클에 맞춘 전략적 투자와 욕심을 줄이는 시점 판단이 중요.
- 빌라, 재개발·재건축, 오피스텔 등은 상황·사이클별로 단기/틈새 투자 가치가 달라짐.