저층 올수리 vs 중층 수리 안 된 매물! 어떤 게 나을까요?

BEST | 스트롱백님 안녕하세요. 매수 후보중 저층와 수리 상태가 혼합되어 고민이 있으신듯하네요.. 저라면 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다. 1) 매수와 매도는 동시에 결정된다. 우리가 매수를 하다보면 그 과정에 몰입되면서 투자금이라는 계륵에 노출됩니다. 그러면서 지역과 단지를 추릴 때 기울였던 노력 대비, 추려진 단지에서 매물을 추리는 과정에서의 노력은 상대적으로 적게, 그리고 쉽게 포기하게 되는 경향이 있는 것 같더라구요. 아무래도 지치는 것도 있을테고, 미래의 기대수익을 보고 시작했지만 당장 주머니에서 나가는 최종 투자금으로 직결되다보니 그런 것 같아요. 아무리 좋은 가격으로 매수를 하더라도, 그래서 전세임차라던지 보유과정에서 유리함을 가지더라도 결국 우리는 매도를 해야만 합니다. 매수 과정에서도 이 부분을 꼼꼼히 생각해 보려고 노력 할 것 같습니다. 선생님들께서는 그래도 구축이 정말 고민된다면 가격적으로 굉장히 매력적이어야 하고, 매력적이어야 한다의 기준은 중층이나 일반 로얄동, 향과 압도적으로 가격차이가 매수, 전세 가격에서 나야만 매력적이다라고 해주신 이야기가 생각나네요. 2) 돈으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는것 1)항과 오버랩 되기도 하는데, 집 내부의 수리는 돈을 들이면 할 수 있지만, 층, 향, 동은 그렇게 할 수 없겠죠. 이 부분을 생각해 보면서 저환수원리에서 '환금성'을 소홀히 하고 있지 않은지 생각 해 볼 것 같습니다. 저환수원리에서 환금성은, 인구수, 그리고 세대수 뿐만이 아니라 단지 내에서의 향, 층, 동, 그리고 구조 등도 환금성에 영향을 줍니다. 어쩌면 이 부분이 실제 수익을 실현하는 과정에서 더 중요한 환금성 일 수도 있다는 것을 최근 매도 경험을 통해서, 또 동료들의 경험을 통해서 복기 할 수 있게 된 것 같습니다. 그리고 일조량이 중층보다 별차이 없고, 필로티 4층이라 실제로는 5-6층이고, 일반층 서향, 동향 보다 4층 남향이라도, 4층은 또 4층만의 디메릿이 있긴하더라구요. 완전 저층인 1-3층보다 4층은 분명 괜찮겠으나, 일반 중층보다는 그래도 저층으로 취급되는 부분이 실수요자들에게 있다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 1-3층보다는 높지만, 일반 중층보다는 낮은 환금성을 보인다고 생각됩니다. 다만 이에 앞서 단지의 수요와 땅의 힘이 정말 좋다면 4층이라도 가치대비 싸다면, 그래도 내재가치가 충분하다면 얼마든지 투자 할 수 있다고 생각합니다. 이렇게 꼼꼼히 고민을 하시니 분명 투자 마무리까지 잘 해 나가실거라 생각됩니다. 닉네임처럼 스트롱하게 CEO 마인드로 빠이팅하시면 좋겠습니다 :)

안녕하세요 스트롱백님~ 적어주신 내용만으로는 단지를 모르기 때문에 투자 한다 안한다의 판단은 어렵지만 그래도 제 생각을 남겨보자면, 4층 물건이 수리가 되어있으니 전세입자 놓기에도 조건이 괜찮아 보이는데요. 만약 4층 물건을 포기하고 중층 물건이 나온다 해도 잔금치고 수리를 해야 하는 경우가 많기 때문에 매도자분이 수리기간을 주실지? (보통 중도금 일부를 요구하거나, 잔금치고 수리하는 경우가 많습니다.) 세낀 물건이라면 전세입자 퇴거자금을 드리고 수리할지? 등등 물건 상황에 따라 수리기간을 확보해야 하는 어려움이 있기도 합니다. 스트롱백님이 판단하셨을때 편익과 비용을 적어보셨으면 좋겠습니다. 4층 물건이 층수가 아쉬운걸 감안하고서라도 수리 조건이 좋은 편익이 클지? 또는 중층 이상 기본집 또는 수리된 집이 나오면 매매가가 더 비쌀것이기에 편익보다 비용이 더 큰 것인지? 따져볼 것 같습니다. 이건 어느 단지인지, 동층향에 따라 의사결정이 달라질 것 같은데요. 매물코칭을 받아보시는게 어떨까 추천드려봅니다! 매물이 날아갈까 조급하시겠지만, 시장에 투자할 수 있는 물건은 많으니 생각할 시간을 두고 결정해보셨으면 좋겠습니다 화이팅입니다 :)

스트롱백님이 보고 계신 시장이 서울 시장일까요? 4층이 중고층보다 수리가 돼서 천만원만 싼 상태라면 저층이다 보니 조금 더 네고가 가능한지도 확인해볼 것 같습니다 :) 그래도 1~3층보다는 4층이 낫고, 4층 보다는 중고층이 더 나은건 사실인데요. 공시가격 보유세도 보통 1~3층, 4~6층이 같은 가격을 형성하고 있을거예요ㅎㅎ 수요가 있는 땅이라면 사실상 상승장에서는 1~3층까지 따라서 거래가 돼요 심지어 그 전에 산 중층 가격으로요! 사람들이 조급하다 보니 그렇게 저층까지 거래가 되는 상황이 지금도 일부 상급지에선 펼쳐지고 있는 것 같아요. 그래서 보고 계신 땅이 어딘지는 모르겠지만 리모델링 이슈가 있고 최근 임장하신 지역을 보면 서울이라는 생각이 듭니다. 모쪼록 4층도 못할 투자는 아니니 네고 시도를 해보시고 중고층과 비교를 해서 좋은 투자 하셨으면 좋겠습니다!