[내마실3기 2젠 경제적 자유를 향하조 - 김밍키] 권유디님 4강 후기

안녕하세요 김밍키입니다:)

내마실의 대망의 마지막 강의를 권유디님께서 장식해주셨습니다.

대출-인테리어-잔금-내집마련 그 후의 방향성에 대해 말씀해 주셨습니다.

본 것 + 깨달은 것 

0. 지금 매수가 어려운 이유에 대해..

1)가치 

: 비교평가가 어려운걸까?

 3개의 앞마당에서 각각 3개씩의 후보, 총 9개의 후보를 만들자. 

유디님도 과거 1,2,3등을 뽑았는데 3등이 더 많이 오르기도 했다. 결국 그 정도 후보에 올랐다는 것은 셋 중 어느 것을 매수해도 큰 차이가 나지 않을 수 있다.

→ 비교군이 정해졌다면 이제는 실행을 할 때. 특히나 쌍둥이 단지라면 조건이 더 좋은 것을 선택하자. 그리고 후보가 많을 수록 연연해 하지 않게 된다. 

2)가격 

: 대출규제로 예산을 못 정해서일까?

현재는 금리보다 한도를 얼마나 더 잘 받을 수 있느냐가 더 중요하다. 월상환액이 월저축액보다 적다면, 감당가능하다면 최대로 레버리지 하자.

3)상황 

: 내집마련이기에 거주만족도도 생각해야한다

조원과 같은 투자금이지만 나에게 맞지 않을 수 있다.

→남과 비교하지 말 것

1.2025년 9월 상황

1)9.7대책

 : 서울에 공급은 2만호 뿐, 수도권의 공급도 실현가능성이 글쎄?

2)가격

 : 전고점을 넘은 것이라면 전저점까지 떨어질 수 있다는 것을 감안하고 사도 된다.

하지만 투자자 관점에서는 전고점을 넘지 않을 것을 산다. 이것이 안전마진

왜? 1군이 한참 오르고 나면 규제가 나오면서 오름새가 주춤해진다. (어제 자모님 라이브방송에서도 현재 지금 서초가 빨간불이 아니었음) 규제로 인해 그 온기가 2군으로 옮겨가며 현재 성동구 마포구가 급등했다. 또 이곳에 규제가 나오면 주춤해지고 3군으로 온기가 퍼질 것이다. 대세상승장 끝무렵에는 강남 1억 오를 때 노원이 3억씩 오르던 시장이었다. 그럼 노원에 투자한게 과연 못한 투자인가? 아니다. 오르기전에 들어가자. 

→여태 강사님들이 전고점에 다다른 단지는 투자하지 말라고 한 것을 완벽히 납득하는 예시였다. 이미 많이 올라 버린거 더 오를 여지가 적어서 내가 먹을 수 파이가 줄어든다는 점. 덜 오른 단지는 리스크도 적고 오히려 급등폭이 높을 수 있다. (그 좋은 단지가 2군 이상이 아니면 더더욱 무리하지 말기)

3)금리

 : 경기침체로 더 내릴 예정

4)수급

 : 공급이 씨가 마른 상황

5)분위기

 : 6.27대책의 싸늘함은 두 달만에 정리가 됨. 2군의 신고가가 이어지고 추가 규제 가능성이 있다. 추가규제가 될 경우 오히려 이하 급지의 분위기에 영향을 줄 수 있다. 실거주자들은 내 집도 신고가를 찍고 팔았기 때문에 가격이 비싼 것에 크게 여의치 않아 한다. 좋은 자산으로 갈아끼우기에 초점을 맞춘다.

→ 오히려 9.7대책에서 공급 방향성이 긍정적이지 않다 보니 실수요자들이 지금이라도 매수를 하는 게 맞다고 생각한 것 같다. 

6)과거 매매가흐름 

: 보수/진보정권의 부동산 규제/완화 정책과는 상관없이 부동산은 10년주기의 싸이클을 가지고 움직인다. 과거 2018년의 문재인 정권과 지금 이재명 정권은 부동산 폭등의 원인은 다주택자로 보고 그에 타겟한 정책을 하고 있다. 사실 그 때나 지금이나 움직이는 것은 실거주자였는데.. 배가 아픈데 두통약을 먹인 셈

부동산 시장은 평온한 적이 없었다. 규제는 친구라고 생각하고 당연하게 생각하고 대응해라.

앞으로 3-4년간 역전세 걱정하지 않아도 되나 그렇게 부동산 시장이 활황이 되면 분양이 활발해진다. (물론 서울x) 그러면 슬슬 역전세 대비해야한다.

규제가 먹히는 지금 시장은 아직 대세상승장은 아니다. 상승장 초입.. 과연 내년엔 먹힐까?

→규제는 밥먹는 것과 똑같다라고 말씀해주신 부분이 인상깊다. 그러므로 의연하게 대응하고 상황에 맞는 대처를 하자. 과거의 시장에는 있지 않아 공감이 잘되지 않았지만 월부에 오면 1년의 부동산시장에 있어보니 과거의 그 분위기가 이랬구나 예측이 조금은 된다. 시장을 몸소 겪는 것이 참 중요한 것 같다.  

적용할 점

1. 규제는 친구다. 하고 의연하게 대하기. “어. 또왔어?”
2. 투자자는 더 먹을 수 있는 것에 초점 맞추기. 강남1시간이라면 모두 우량자산이라 생각하고 틀 깨기
3. 시장 안에서 살아 남기