안녕하세요. 열중반 47기 12조 쌀토리입니다.
열중의 마지막 강의! 주우이님의 강의로 마침표를 찍어주셨는데요.
주우이님의 목표는 ‘지금 상황에 행복해하며 다른 사람에게 도움이 되는 사람이 되자’ 하고 하셨는데요,
주옥같은 멘트들이 너무 많아 이 멘트는 기억해야해!하며 쉴 새 없이 손이 움직였습니다.
좋은 강의 너무 감사합니다♡
PART1. 실전투자를 위한 핵심 질의응답
1. 현재 시장 진단
- 2017-2018년과 비교했을 때 현재와 비슷한 양상. 1-3급지는 전고점 회복, 그 이상인 단지도 많고 그 밑으로는 점점 퍼지는 양상을 보임.
- 서울 거래량 : 5,500~6,000건이 평균. 6월 1만건 이상 거래. 7월,8월 약 4천건 거래.
- 수요/공급 : 서울은 22년부터 적정수요량 대비 공급량 부족한 상태이며 26~29년은 심각! 경기도는 27년까지는 적정수요량 대비 초과 수준이지만 28~29년은 부족!
- 매도세/매수세 : 매도세가 내려가고 매수세가 올라간 시점이 골든크로스. 투자하기 좋은 시기.
2. 열반중급반분들이 꼭 기억해야 할 부분
- 내 투자금에 맞는 앞마당 : 24평 최소 금액대 확인(서울1군 10~14억대, 서울2~3군 4억~7억대, 서울 4~5군 2억~3억대), 리스크 체크(서울~중소도시까지 공급량 체크)
- 자산재배치 : 가족의 동의, 재배치한 금액으로 더 좋은 아파트 살 수 있는 능력 두 가지 다 되었을 때 진행.
- 수도권 외곽 투자 vs 부산 투자 : 각각의 특성 파악. 수도권 투자 시 보유&매도가 지방보다 자유로움, 지방 투자시 수익률은 좋으나 적정 시기에 매도하고 더 좋은 자산으로 바꾸는게 좋음.(매도를 잘할 수 있을 때 지방투자!)
- 2~3급지 비선호 생활권 구축vs4급지 선호 생활권 신축 : 현금흐름 좋다면 2~3급지 / 그렇지 않다면 4급지 신축
수도권 구축 아파트 : 구축 → 수리(20평대 1,500원/30평대 2,500만원 기준), 하자, 전세 세 가지는 안고가야함.
구축 매수 시점-①재건축(용적률 210% 이하), 리모델링 이슈 없을 때(전 상승장 때 말 나왔던 곳이면 더 좋음)
Tip! 리모델링 가능성 높으면 동,층,향 잘 보고 매수해야 함.(뼈대는 그대로임)
②매매가 충분이 저렴하고 전세가 올랐을 때
- 소규모 단지 보는 법 : 입지 + 연식 / 그 중 세대수(300세대 이상) 많고 주변 아파트 둘러싸여 있고, 연식 좋은 아파트를 골라야 함.(예시로 문래역 왼쪽에 있는 소규모 아파트들)
- 앞마당 관리법 : ①정찰병 단지 뽑기 - 지역별로 5개 이상(+알림설정). 대단지,투자 검토 단지,저평가 단지
②매일 확인(네이버부동산 매일 확인, 괜찮은 매물 올라올 때마다 전화
③전수조사 - 흐름이 좋은 단지를 전수조사(2번을 보다보면 보임)
④매물임장 - 3번에 따라 투자 검토 단지 선정, 이 금액대랑 비슷한 다른 단지 정하기(총 3개)
3시간 간격으로 매임 예약, 앞 세 단지보다 좋은 조건있는 단지 다른 부동산에서 찾기
- 현재 바로 투자하기 위해 해야할 루틴 : ★5순위 시세표 만들기 (시세 업데이트 2주 한번)
- 2주택자, 다주택자 : 세금보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 실력이 있을 때 다주택!!(현재는 세금규제로 어려운 시기)
3. 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법
- 슬럼프 극복 방법 : 슬럼프는 노력의 산물이다. 루틴을 가지고 계속하자,비전보드,현재 시장의 장점 기억하기.
- 투자 할 수 없는 상황에서의 성장 : 선배투자자로서의 나눔, 모의투자
- 인생의 우선순위 : 하고 싶은 일 vs 해야 하는 일(관리영역으로 만들고 하고 싶은 일을 하자)
- 가족과 투자의 균형 : 가족은 유리공이다. (원씽에서의 가르침!)
PART2. 순자산 10억을 위한 투자 로드맵
- 한 채 전략 : 가장 좋은 주택 사기, 그리고 더 좋은 자산으로 갈아타기.
두 채 전략 : 보유 아파트를 2채로 늘린 후 갈아타기를 통해 좋은 자산으로.
일시적 1가구 2주택(A주택 구매→1년 후 B주택 구매→ B주택 매수 후 3년 내 A주택 매도.
이 때 A주택 비과세 조건은 2년 보유.)
- 다주택 전략 : 현금흐름을 만드는 전략.
- 목표 달성을 위해 지금 해야할 일 : 투자 목표 정하기(6개월이내)→앞마당 만들기→비교평가(5순위 시세표)
★적용 할 점 : 5순위 시세표(동작구, 영등포구)
★꼭 기억할 점
경제적 자유를 달성해 나가는 과정
10억 달성 → 투자로 먹고 살 수 있겠다.
20억 달성 → 배우자를 은퇴 시켜도 되겠다. (이 부분이 가장 스윗….)
30억 달성 → 내가 하고 싶은 걸 해도 되겠다.
경제적 자유를 이루려고 하는 목적이 무엇인지 한 번 더 생각해보고, 경제적 자유를 이룬다면 하루하루 어떻게 보낼건지
생각해보기!
