안녕하세요. 부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.

저번 글에서는 세입자 입장에서 월세 계약할 때 주의할 점을 다뤘습니다.

오늘은 시선을 바꿔서 임대인 입장에서 가장 골치 아픈 상황 중 하나인 월세 연체 문제에 대해 이야기해 보겠습니다.

기다리면 손해!

임대차 계약을 하면 세입자는 매달 정해진 날짜에 월세를 내야 합니다.

한두 번 늦으면 그냥 기다려주기도 하지만 이게 반복되면 임대인 입장에서는 부담이 커집니다.

특히 대출을 끼고 임대사업을 하는 경우에는 월세가 바로 이자랑 연결되기 때문에 더 예민할 수밖에 없죠.

한두 번은 괜찮지만…

세입자가 월세 납부를 하지 않는다면 우선 문자나 전화로 알리시는 게 좋습니다.

깜빡했거나 일시적인 사정이 있을 수도 있죠.

대부분이 이 단계에서 바로 납부합니다.

문제는 월세 납부가 계속 미뤄지거나 세입자와 연락이 되지 않을 때입니다.

이때는 더 기다리지 마시고 다음 단계로 넘어가야 합니다.

내용증명으로 임대인 의사 표시하기

말로만 독촉하다가는 시간만 끌립니다.

이럴 때는 내용증명을 보내는 게 좋습니다.

내용증명은 우체국에서 보내는 공식 문서이고 법무법인이나 변호사의 이름으로 보내게 되면 내용증명을 받은 세입자 입장에서도 부담을 갖게 됩니다.

내용증명에는 어떤 내용이 담겨야 할까요?

• 밀린 월세가 얼마인지
• 언제까지 내야 하는지
• 안 내면 계약을 해지하고 퇴거 요구하겠다는 점
• 그래도 안 나가면 소송까지 하겠다는 경고 문구

이렇게 공식적으로 경고하면 세입자가 더 이상 미루기 어려워집니다.

또 나중에 소송할 때 중요한 증거로 쓰이기도 하고요.

끝까지 버티는 세입자 해결 방법은

기한을 줬는데도 월세를 안 준다? 이제는 법적 절차를 진행해야 합니다.

1. 지급명령

법원이 세입자에게 “밀린 월세를 내세요.”라고 명령하는 절차입니다.

재판 없이 서류만으로 가능하고 세입자가 2주 안에 이의 신청을 하지 않으면 확정판결과 똑같은 효력이 생깁니다.

확정이 되면 바로 강제집행이 가능하죠.

단, 강제로 집에서 나가게 할 수는 없습니다.

돈 문제만 해결할 수 있는 방법인데요.

2. 명도소송

세입자가 월세를 내지 않은 채 계속 살고 있다면 명도소송이 필요합니다.

2달 이상의 월세를 내지 않았다는 사실과 계약 해지가 됐다는 걸 입증하면 법원도 임대인 손을 들어줄 가능성이 높습니다.

판결이 확정되면 집행관을 통해 강제퇴거 결과를 진행할 수 있습니다.

이때 계약서, 연체 내역, 내용증명, 문자·통화 기록 같은 증거가 있으면 훨씬 유리해집니다.

월세 연체 문제는 시간이 길어질수록 손해도 커집니다.

그때그때 대응하고 필요한 법적 절차를 바로 진행하는 것이 손실을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

계약서 한 장, 문자 한 통, 내용증명이 앞으로 벌어질 큰 분쟁을 막는 열쇠가 될 수 있습니다.

앞으로도 분쟁 상황에서 바로 사용할 수 있는 실질적인 해결책을 계속 전해드리겠습니다. 감사합니다.

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