[열기 88기 44조_가자GO] 온라인강의-4강 강의 후기 "투자 수익은, 노원구에서 벌든, 성동구에서 벌든 다 똑같다 !"

이번 강의를 딕션이 매우 예술적으로 좋으신, 자음과 모음튜터님 강의였고, 정말 기대되는 강의중 하나였습니다.

우선 현재 서울 수도권시장에 대한 전반적인 흐름에 간략하게 얘기해주셨어요.

2023년,2024년에 서울-수도권 1~3급지 가격이 급 상승했고, 결국 1~2년전에도 저평가된 물건을 잘 선택해서, 내물건에 대한 확신이 있다면, 지금도 저평가된 곳이 전국이 많이 널려있는 시장이다.

다만 무조건 좋은 물건에 투자하기보다, 내투자금에 맞는 저평가된 것중, 가장좋은것을 사는 것이다.

라는 말씀을 필두로, 강의를 시작했습니다.

ㅁ 내가 자음과모음님 4강 수업듣고, 느낀 점 정리)

지금시장에서 투자 전략은?

1. 무조건 좋은 물건 보다, 내투자금에 맞는 저평가된 것중, 가장 좋은것을 사는 것이다.
2. 호재 보다는 본연의 가치를 가지고 있는 입지가치를 잘 알고 있어야 한다.

수도권 외곽 G 지역의 공급물량이 많다고 해서, 그지역 전체 가격이 흔들지 않을 가능성이 높다. 수도권 전체 물량이 매우 적기때문에 충분히 주변도시에서 수요들이 물량을 흡수하기 때문에, 수도권을.. 지방 중소도시나 광역시처럼 보면 안됨.

리스크 대비 => 전세가 안 맞춰 졌을때 잔금을 칠수 있는가?

수도권 외곽 G 지역의 공급물량이 많다고 해서, 그지역 전체 가격이 흔들지 않을 가능성이 높다. 수도권 전체 물량이 매우 적기때문에 충분히 주변도시에서 수요들이 물량을 흡수하기 때문에, 수도권을.. 지방 중소도시나 광역시처럼 보면 안됨.

부동산은 타이밍이 중요하다.

부동산에서 매수 타이밍은 가치대비 쌀때 사는것이다.

1. 가치가 있는가? : 보유를 하려면, 그 물건의 가치를 잘 알고 매수를하고, 보유하고 있어야 나무가지에 열매가 맺힐때까지 버틸수 있는 것이다. → 가치를 알아야 보유할수 있다.
2. 싼가?

3. 감당가능한가? 

   강매수해서 수익이 날 만한 가치가 있는 아파트였나요?

가치에 따라, 회복하는 속도가 달라진다. 

초보투자자인 우리가 해야 하고 할수 있는것.

1. 가치의 유무 (투자 범위) : 가치가 성장하는 가?
   1. 1억미만, 가치가 보통+ 좋은 타이밍 물건을 지금 투자하는 것 추천함.
   2. 가치성장 + 좋은 타이밍 투자: 안양, 인덕원 수지, 평촌, 의왕정도 지금도 가능 함.
   3. 가치가 나쁜 상장폐지 아파트는 투자 X

   4. 수요가 보통인 지역의 아파트 (전세가 오르는 만큼 매매가가 오른다.)

       

2. 타이밍 (가격)
   1. 가장 좋은 투자 : 가치있는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것.

그래서 우리가 해야할 것은 무엇일까?

1. 가치 유무를 파악한다.
2. 가치 대비 저평가인 가격인지를 파악한다.
3. 가치 대비 저평가를 파악하려면, 비교평가를 한다.
4. 비교평가를 하려면, 앞마당이 있어야 한다.
5. 앞마당을 만든다 (임장, 임장보고서)

돈은, 노원구에서 벌든, 성동구에서 벌든 다 똑같다. → 지금현재 투자할수 있는 지역, 물건을 보는게 중요하다.

좋은 투자 = 좋은것을 싼 가격에 사는 것

사이클이 내 투자에 무슨 상관?

1. 가격이 싼 시기에 산다. : 투자 고수는 쌀때 사고, 비쌀 때 팔기 때문에 언제나 수익이 난다.
2. 가격이 비싼 시기에 산다. : 결국 오르지 않을 거라고 생각해 손해보고 매도 한다.

투자는 , 절대 완벽한  투자는 없다.

1. 아무리 가치가 있다고 해도, 꼭지에 사는 것은 좋은 투자가 아니다.
2. 안전마진을 확보하며, 하는 투자가 중요하다.
3. 가치가 있으면서, 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있다.

4. 내가 가치를 볼수 있는 안목을 가졌냐? 아니냐? 따라 더 좋은 물건을 투자 할수 있냐? 아니냐가 결정 된다.

    

투자할수 있는 실력을 갖추지 않으면, 임장을 가도 좋은 투자를 할수는 없다.

내투자금으로 들어오지 않는다 하더라도

내가 사람들이 좋아하는 아파트의 특징을 잘알아야 한다.

내가 투자할수 있는 아파트와 사람들이 좋아하는 아파트의 간극을알고, 그렇기 때문에 더더군다나 소액으로 여기를 투자해야 되는구나! 돈을 많이 들이면 안되는구나! 입지차이가 이만큼 난다는것을 잘 알고 있어야 한다.

임장 가기전 파악하고 가야 하는 5가지

1. 내가 임장할 지역의 위치 : 주변에 어떤 지역이있는가?

2. 월부지역 분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 참고

   (관심지역, 관심 아파트에 대한 보고서 참고하고 선행학습)

3. ‘가치파악’ → 입지분석: 인구, 직장,교통, 학군, 환경
4. 인구이동, 향후 공급 물량.
5. 현재 지역의 시세 및 인근시세 확인.

지역이 가지는 가치는 위치 (입지) 에 있다. 

• 임장보고서 : 임장을 갔다오면, 대부분 다 본것들이 휘발 되므로, 기록해야 한다. 나를 위한 기있것이다.

• 임장가서 젤 중요한건, 상권이다.

  ㄴ 선호하는 상권 : 병원, 약국, 필라테스, 헬스, 백화점 등등..

  ㄴ 비선호상권: 유흥가 맛사지샵, 노래방, 노래주점.

   

   

분위기 임장

1. 내가 서있는 위치가 어디인가?
2. 임장하다가 만나는 상권 (빌딩, 가게 등) 의 규모 및 분위기 확인하기.
3. 주변 아파트 임장하기
4. 임장한 내용을 사진, 글자로 기록하여 정리하기.

정리하는 법)

1. 알고 있는 가치가 있는 아파트가 많을 수록 비교할수 있는 아파트가 늘어난다.
2. 아파트 가치는 ‘암장’과 ‘수익률보고서, 임장보고서’로 확인 할 수 있다.
3. 내 눈, 내 손, 내발로 직접확인하고, 아파트를 투자해야 ‘투기’가 아니다.

해보지 않는 것들을 실행해보면서, 새로운 나의 목표를 찾아가는 길이 될수 있다.

내가 살아왔던거와 다르게 결과 값을 가져가보는 새로운 것에 대한 실행에 대해 말씀해주셨습니다. 결국 매번 하던대로만 하면 내 인생 목표에 변화를 가져가기 힘든것 같다.

전화 임장 꼭 해야 하나요?

1. 내가 전화를 걸어서 받는 상대방이 어떤 걸 더 편하게 생각하는지 생각해보세요.
2. 전화임장은 투자자가 해야 하는 ‘현장 확인’ 행동
3. 전화임장을 통한 시세/ 상황 확인.

통화한 내용을 녹음한 이후에 통화내용 되 돌아 보기.

전세 놓을때, 순번이 빨리 돌아오려면,

1. 전세할집의 상태가 경쟁력이 있는가?
2. 내 전세가 가격이 경쟁력이 있는가? (나갈만한 가격인가?)

매도 할까 말까 고민될때 기준 4가지

1. 이 물건은 가치가 있는가? : 가치가 있다면 수익이 날때까지 보유한다. (시스템 구축)
2. 리스크 대비가 되는가? : 리스크대비가 된다면 보유 한다.
3. 팔고 다른 집을 샀을때, 더 큰 수익이 날수 있는가? : 더 큰 수익을 낼 수 있는 실력이 있는가?
4. 무릎에서 사서 어깨에서 판다. : 꼭지에 팔려고 하지 않는다.

투자자로 성장하는 방법 (부동산 투자 공부하는 법)

1. 투자는 ‘종잣돈’을 모아서 하는 것, 대출 끌어서 하면 위험합니다.
2. 3~5천만원을 모으고, 투자를 시작하고, 투자를 목표로 앞마당을 늘려 나가세요.
3. ‘돈을 모을수 있는 구조’ 인지가 중요합니다.
4. 기존 아파트 (가치보통)에 과도한 대출로 모을 수 있는 구조가 아니라면, 매도 or 갈아타기 or 자산 재배치 고민 (투자코칭), 돈을모아 나갈 수 있다면 보유 (저가치가 아니라면)
5. 월부인맥이 있는 곳이 가서, 실제 순자산 10억을 만든사람들이 있는 곳에 가서, 그걸 이미 해본 사람들이 있는 환경에 있어야 된다. 특히, 30억만들때는 정말, 주변에 30억 만든 부자들이 어떻게 그걸 달성했는지를 보고, 거인의 어깨를 빌리는게 정말 중요하다.
6. 월급쟁이 투자자로 가는 길: 독서, 강의 , 임장, 실전투자, 인맥
7. 월부에서 10년 투자하면, 10억 달성은 꿈이 아니다.
8. 스스로의 노후대비를 책임지는 그 어렵고 ‘가치’있는 과정
9. 독서,강의 = 부자 그릇 키우기, 부자 마인드 (멘탈 관리)
10. 매일 시관관리 및 우선순위 관리, 세상을 긍정적으로 바라보는 태도 (=해낼수 있는 힘)

지금 투자를 할까요? 아니면 돈을 더 모을까요?

저에게 가장 큰 리스크나 하지못하는 부분이 있다면, ‘돈을 모을수 있는 구조’를 아직 못만들고 있습니다.

외벌이 40대 가장으로 초등학생 딸아이2명을 키우면서 아직 저의 모이지 못해, 여러가지 방법을 생각하고 결단을 내릴때가 왔다고 확신하는 강의 였습니다.

이것은 '이번에 월부 투자코칭을 통해 자산 재비치를 꼭 고민해보고, 돈을 모아나가는 구조를 꼭 만들 내야 겠다,' 는

확신이 들게 하는 강의 였습니다.

마지막에, 할수 있다는 마음으로 꿈을 그리는 사람이 된다면, 할수 있는 꿈을 언젠가 이루고 그 꿈을 점점 닮아 간다. 라는 마지막 영상이 정말 마음에 와 닿았습니다.

이번 열반기초 88기 1~4강 전체를 강의를 듣고, 2025년에도 점점 그 꿈을 점점 닮아가고 싶은채로 살아갈 것이라 다짐하게 되었습니다.

감사합니다.

ㅁ 내가 자음과 모음님 4강 수업듣고 실제로 실행할 점)

1. 전화임장 한 통화내용을 녹음한 이우에, 통화 내용 되 돌아 보기.
2. 부동산 사장님과 매물임장/전화임장시, 꼭 예의를 갖추고 진행하고 항상 사장님과 좋은 관계 유지하기!
3. 투자자를 선호하지않는 부사님들은, 일단 제외하고 호의적인 사장님들과만 진행해도 충분하다.
4. 집의 상황 보다는 ‘가격’을 보고 매물 예약을 잡는다. 매물을 보고, 부동산에 다시 돌아와서, 정리하고 순위매기고 나오는 습관 만들자!
5. 전세 계약시 특약달기 : ‘날짜’ 조율이 가장 중요. 전세 계약할 때부터, ‘이사날짜는 협의’하여 정한다.
6. 가치가 있다면 수익이 날때까지 보유 하고, 어깨 이상의 여름시장이 왔을때, 수월하게 매도하는 것이 수익을 극대화 할수 있는 방법입니다. “더 버는 것보다, 잃지 않는 투자를 제 1원칙으로 생각” 하자!
7. 월부 투자코칭을 통해 자산 재비치를 꼭 고민해보고, 돈을 모아나가는 구조를 꼭 만들기!
8. 내가 원하는 시간에, 내가원하는 곳에서, 나를 사랑하는 사람과 함께 할수 있는 인생 살아보자. 꾸준한 독감임투인!
9. 우당탕탕! 한 삶 → 성장하는 삶으로 나의 틀을깨보자! 꾸준히 배우고 실행하는 삶.
10. 강의를 배우는데, 끝내지 않고, ‘익히고 습득하고 실행까지 옮기는’ 월급쟁이 투자자로 성장하자! 아는 것에서 멈추지 않고, ‘행동’하기 위해서 입니다.
11. 책읽고 정리 하는 습관 가지기 (원씽, 보도셰퍼 돈, 부자의 언어 돌아가면서, 계속 읽어보고, 정리해보기!)
12. 이번달안에, 내가 따라 살수 있고, 닮고 싶은 ‘멘토’를 정한다.