[열기88기 30조_jaehee] 4강 후기

지난 선배와의 대화때 함께 해 주신 험블튜터님께 이미 듣고 잔뜩 기대하고 있었던 자모님 강의.

튜터님께서 자모님 무서운 분이시라고 했는데,

네…..무서운 분이세요.

자모님께 강의 들으면서 뒷통수를 몇번 맞은 느낌적인 느낌을 계속 받았고,

진짜 내년 초까지 투자 안 하면 자모님께서 쫓아와서 등짝스매싱을 날리시며 '왜 안해요!!!'하고 혼내실 것 같았어요.

그리고 그만큼 내용도 무섭게 찝어주셨어요.

임장과 임장보고서 (수익률보고서)의 필요성에 대해 하나하나 모두 다 뜯어가며 설명해 주셨고, 

각 과정을 어떻게 풀어가야 하는지 과거 경험까지 풀어주신 열정에 감동을 한아름 품은 시간이었습니다.

내가 같은 투자금으로 투자할 지역.

3000~5000 사이 지방

5000 이상에 자산 흐름이 좋다면 수도권, 아니면 지방

1억 이상이면 가능한 수도권.

수익률을 높일 수 있는 방법 : 결국은 가치분석을 통해 저평가 된 아파트를 매수하고, 충분히 수익이 날 때 까지 보유.

수익률보고서는 아파트의 가치를 알게하고 내 스스로 그 가치를 믿고 시장을 기다릴 수 있는 자양분이 되는 것.

'저환수원리'를 절대 지키며 기준 안에 들어오는 물건들만 비교하기.

임장 : 지역을 분석하고 내가 매매할 아파트의 가치를 정확히 알기 위해 필요.

분위기 임장, 단지 임장, 매물임장 ( 전화임장 포함) 모든 순간들이 나의 수익과 직결되는 것이며,

특히 매물임장을 하지 않고 매매를 진행한다면 투자를 실패할 가능성이 높아짐.

시장이 좋지 않을때는 가격의 외곡이 많기 때문에 이를 명확하게 파악하기 위함.

가격/입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 가능성이 있음.

임장 = 보물 찾기 : 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가가 가능

                           비교평가 할 수 있는 지역이 많을 수록 좋은 투자가 가능

내가 투자할 입지보다 상위입지와 하위입지를 모두 임장해봐야 좋은 것과 나쁜 것에 대한 정확한 비교가 되기 때문에 투자할 지역, 내가 갖은 투자금으로 투자가 가능한 지역만 임장할 것이 아니라 어떤 곳이든 내가 접근하기 좋은 집, 회사 근처부터 임장을 해서 임장하는 것을 습관화하기.

임장 지역을 선택했다면 꼭!! 그 지역을 앞마당으로 만들기.

내가 정한 기간 안에 앞마당으로 만들지 못 했다면 다음 지역으로 넘어가기. 하지만!! 지금까지 한 부분에 대해서는 확실하게 정리해두고 다음 지역으로 넘어가고 시간이 될 때 꼭 마무리 짓기.

매물임장이 가장 허들이 높을 수 있지만 그곳에 사는 사람들을 파악하고 물건의 상태를 명확히 판단하기 위해 꼭 필요.

매물임장 전 꼭 전화임장을 통해 부사님과 사전에 약속을 정하고 방문하기

전화임장을 하면서 부사님의 성향을 파악하고, 내가 앞으로 같이 할 수 있는 사람인지, 다양한 물건을 보여줄 수 있는 파악하기

매물임장을 꼼꼼히 한다면 거래를 할 사람이라는 판단을 해서 부사님이 더 브리핑도 잘 해주고, 더 친절하게 알려주심.

투자를 하다보면 여러 부동산을 다녀야 하는데, 매수하지 않는다고 일방적으로 전화를 안 받거나 하면 그 지역 부동산에 블랙리스트로 올라갈 수 있음. 매매를 하지 않더라도 부사님께 예의있게 행동하기.

거실바닥 장판, 마루, 도배, 조명, 베란다 샷시, 방충망, 확장시 단열공사 여부 확인

문제 발생 시 투자금에 영향을 주는 부분들은 특히 더 꼼꼼하게 확인하기

베란다 천장 등 곰팡이 여부 확인

매수타이밍 : 쌀때 (→저평가)

매도타이밍: 비쌀때 (→고평가)

가치와 타이밍에 대한 것만 알고 행동을 해도 실패하지는 않지만 매수를 계약 하기 전에 매물코칭을 받고 매수를 결정해 절대 실패없는 투자하기.

어떤 상황에서도 입지분석이 우선이 되어야 함.

가치를 먼저 분석하고 가격을 분석하기.

가치가 좋지 않은 물건 (ex. 지방 구축 나홀로 아파트 탑층)은 절대로 투자하지 않기

내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 물건 2개 중 전고대비 많이 떨어져 금액이 훨씬 싼 아파트를 매매하는 것 보다 입지를 분석하고 매매가가 비싸도 투자할 수 있는 범위에 들어왔다면 입지가 더 좋은 아파트 매매하기

아파트가 신축이고 좋은 아파트냐고 투자여부를 결정하는 것이 아니라 단지가 품고 있는 가치가 저평가 되었다면 매매

(1999년식 복도식 24평 구축 구로 아파트와 신축 천안 34평 아파트를 비교해보고 투자금이 같다면 서울 아파트가 더 투자에 좋은 조건일 수 있음)

 내가 매매하려고 하는 시점에 갑자기 매가가 천 혹은 이천이 뛰었지만 가치가 좋다면 매매할 수 있어야 함.

(가격이 올랐다고 투자하면 안 되는 지역으로 내려가서 투자하는 것 보다 좋은 지역에서 가능한 물건을 찾는게 옳은 방법임)

부동산 거래 시 믿을 수 있는 부사님과 거래해야 겠지만 그렇다고 무조건 100% 신뢰하지 않기

매매시에는 가격을 높여 부르려고 할거고, 매도시에는 매도가를 낮춰 급매물로 만들려 할 가능성 있음.

터무니 없는 전세가로 투자금에 영향을 줄 수도 있으니까 매매나 전세 전 꼭 주변 시세 확인하기.

투자를 앞두고

미리 미리 앞마당 많이 만들어놓기

대출 절대 금지

최소 3천까지 모으고 1호기 투자

흑자구조 만들기 →지출을 줄이는게 가장 큰 자금 확보의 방법

투자를 통해 현금 흐름을 만들기 → 더 빠르게 스노우볼을 키울 수 있음.

멘토 정하기 : 10억 달성기에서 멘토를 정하고 그 멘토의 과정을 따라가기

 “내가 할 수 있을까?” 가 아니라 “해낸다”라는 마음으로 하나씩 해나가기

멈추지 말기 

정리되고 정돈된 삶이 과연 좋은 삶일까?

우당탕탕한 삶은 과연 좋지 않은 삶일까?

우당탕탕한 삶은 움직임을 통해서 발전중인 삶이 될 수 있고,

정돈된 삶은 변화가 없이 멈춰있는 삶일 수도 있다.

투자 과정부터 10억이 될 수도 있고 30억이 될 수도 있는 저 어딘가 나의 목표 구간까지

내가 해야할 것들에 대한 정의와 행동 방향을 콕콕 찝어주셨던 강의였습니다.

월부가 아니어도 좋으니 멈추지 말라는 말씀.

천천히 가도 좋으니까 내 페이스에 맞춰서 가라는 말씀 잊지 않고 

끝까지 한발 한발 걸어가겠습니다.

(근데 앞으로 하나하나 지켜나갈게 무지 많은 것 같네요. 오늘 적은 이 후기는 앞으로 최소 100번은 계속 보면서 순간순간 놓친 것은 없는지 체크할 것 같습니다.)