[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 내마실, 권유딤님과 함께하는 강의 후기 가즈아!!

Introdcution & Conclusion

• 임장과 임보를 쓰는 것을 Complete 하는 게 초보자로서의 Mission이라고 생각하면서 임하겠습니다.
• 요새 추세는 급매가 없고 규제는 마치 Friend와 같은 것으로 적응하고 할 수 있는 것에 Do my best 하겠습니다.
• 규제나 나와도 Must 매수하고 문제라고 하기보다는 필요한 것이라고 여기며 목표만을 Think 해보겠습니다.
• 감당하지 못하는 대출로 가계재정악화로 버티는게 Difficult 하는 것을 실패한 사례라고 보겠습니다.
• Result는 매도가에서 매수가를 뺀 값으로 생각해서 당장보다는 앞으로를 바라보는 Aspect으로 접근하겠습니다.
• 감당가능한 원리금 + 내집마련의 적정한 가격 + 안전하게 를 Focus 두겠습니다.
• 좋은 시기에 Chaep하게 사는 것으로 몇 억을 벌고 Start 하도록 하겠습니다.

• 과거 10년보다 공급물량은 Low 하고 서울에는 아파트 공급이 없다는 뜻으로 영향을 받지 않다고 생각하겠습니다.

• 부동산 시장에서의 가격은 이렇게 Arrange해서 파악하겠습니다.

  - 전고점 넘은 것은 High Risk & High Return 으로 싸지 않고

  - 전고점 이하는 Middle Risk & Middle Return 으로 비싸지 않은 좋은 매수 타이밍으로 장기 보유시 모두 Win

  - 전고점 마이너스 20% 이하는 Low Risk & Low Return 으로 싼 수준

  - 전제는 서울 및 강남 1시간 이내 경기는 모두 우량 자산 Range

• 부동산 시장에서의 금리는 인하 확률로 대출을 더 쓰니 규제 강화 Possibility 존재한다고 파악하겠습니다.
• 부동산 시장에서의 수급은 전세물건은 구하기 Hard하고 조건부 전세대출 금지 효과도 미약한 것으로 파악하겠습니다.
• 부동산 시장에서의 분위기는 공급과 수요 대책의 엇박자 / 공급 대책들이 Practical 효과가 크지 않다는 것 / 상위급지 수요자들은 갈아타기로 매수 가격보다 더 좋은 Place가 목표라서 그 지역이 규제지역이 될까봐 조급함으로 신고가가 Happen 되어 추가 규제가 진행될 경우 그 이하 급지 분위기에 Impact 한다는 것으로 파악하겠습니다.
• 수도권의 Price는 최상급지는 위험하되 전고점 이하는 모두 매수 대상 / Supply는 부족해서 전세난이 심화가 될 것 / Interest Rate는 인하기 돌입으로 파악하겠습니다.
• 강남 1시간 내 수도권 외곽은 상승하기까지 3~5년 가까이 걸릴 수 있는 소액투자처로 Accept하겠습니다.
• 이것저것 따지는 것보다는 무엇이라도 하는 것이 Important 하는 것으로 Something Do 하겠습니다.
• 2015~2016년 : 6년 보합,하락 후 첫 반등 Period / 2017년 : 폭등시장, 8.2대책으로 좋은 건 많이 오르고 덜 좋은 건 안 오르는 Period / 2018년 폭등진행, 역대급 규제로 내꺼도 오르긴 하는 구나. 규제지역 어디까지 Period / 2019~2020년 : 상승폭 둔화, 전세가 하락으로 역전세 Period / 2020~2021년 : 지역, 상품 가리지 않는 대폭 다 오르는 Period  / 2022~2023년 : 전국 하락장 Period / 2024~2025년 : 하락 후 반등, 6.27대책 Period 마치 2017년 / 추후 : 다 오를 관망 > 부동산 시장에서 Stable한 시기는 없었던 것으로 파악하겠습니다.
• 지금으로부터 3~4년 후는 괜찮을 것 같지만 5~6년 후에는 역전세가 올 수도 있으니 Risk 대비하겠습니다.
• 이제 예산으로 살 수 있는 아파트의 Value가 낮아질 수 있으니 행동해서 하는 Behavior Move 하도록 하겠습니다.

• 전세대출 받고 New 집주인으로 이전되었는지 확인하는 경우도 있으니 이를 세입자에게 대출 받을 시 체크해보라고 Inform 하겠습니다.
• 거주보유분리시 잔금 당일 소유권 이전하는 Case는 전세자금대출 불가로 매도인과 세입자가 전세계약 하고 세입자 전세자금 대출 진행 후 잔금 치르고 나서 매수자가 전세계약 승계 Step으로 알겠습니다.
• 대출 받기 전 어떤 종류(일반/정책), 어떤 상품을 Utilize 할지, 상환 방식(원리금/체증), 몇 퍼센트 Interest Rate, 감당 가능한 대출인지를 Consider 하겠습니다.
• 정책대출을 이용하기 위해서 예산을 낮추는 Need는 하지 않고 금리 낮고 한도 범위 내로 대출 알아보겠습니다.
• 대출시 월 납부액이 월 저축액보다는 Low하여 감당 가능한 범위 내에 Condition으로 우대금리로 찾아보겠습니다.
• 실거주 인테리어 비용은 평당 100만원 이상으로 돈을 쓰면 끝도 없는 Part라 미니멀리즘으로 접근하겠습니다.
• 방의 크기보다는 방의 갯수에 좀 더 Focus를 두도록 하겠습니다.
• 샷시, 욕실, 싱크대 위주로 살릴 수 있는지를 보고 전세가를 High하게 받을 수 있도록 가격에 집중해보겠습니다.
• 매도인은 매수자가 잔금일 전에 인테리어 공사를 진행하는 것에 Agree하며 협조한다는 특약도 Know 하겠습니다.
• 매수할 사람이라고 관리사무소에 얘기하고 Call 해서 누수 Ask 해보겠습니다.

• 인테리어시 어떤 종류를 했다는 것보다 Interior를 했다는 거 자체만으로 의미가 있다는 것으로 여기겠습니다.
• 깔끔하게 보이는 것이 인테리어의 Purpose로 브랜드보다는 가성비 위주로 살펴보겠습니다.
• 베란다 확장시 단열공사 했는지, 철거 후 쓰레기 처리 비용까지 Handle 하도록 하겠습니다.
• 샷시는 단창과 완창으로 구분되면서 내.외부 샷시 있는 방은 All Change 하겠습니다.

• 인테리어 Cost

  - 샷시 공사 Cost는 24평은 1000~1500만원 / 32평은 1500~2000만원 

  - 목공 공사 Cost는 전체 몰딩시 24평은 110만원 / 32평은 120만원

  - 화장실 공사 Cost는 전체 24평은 300만원 / 32평은 550만원, 전체철거방수는 50만원

  - 싱크대 공사 Cost는 전체 24평은 200만원 / 32평은 350만원

  - 타일 공사 Cost는 24평은 130만원 / 32평은 150만원

  이렇게 Know하겠습니다.

• 인테리어시 Save 할 부분과 Repair 할 부분을 잘 구분해서 견적을 받도록 하겠습니다.
• 애초에 올수리 예정이라면 상태가 안 좋은 집을 Cheap하게 싸는 것도 기회라고 여기겠습니다.

• 법무사는 각종 세금(취득세) 계산 및 납부 / 소유권 등기 이전 / 근저당, (가)압류, 임차권 등 말소하는 Role 하는 사람으로 수수료는 15~30만원 정도 Pay 되는 것으로 알고 제가 개인적으로 아는 법무사 수수료가 20만원인데 라는 식으로 Tell 해보겠습니다.
• 필수비용은 인지대(1억~10원 사이는 15만원) + 국민주택채권은 Necessary한 부분이고 불필요비용은 수수료대행, 교통비, 기타비용, 원인서류작성, 등본열람, 등록세 신고 Part는 빼도록 하겠습니다.
• 취득세는 카드로 무이자로 납부할 수 있도록 하며 농협카드는 미리 카드 Issue 받고 영업점 가서 일시 한도상한 신고한다고 하면서 법무사견적서, 매매계약서, 신분증 Document 등을 가지고 요청하고서 잔금 하루 전날에도 확인을 해봐야 잔금날에도 취득세 납부할 수 있게 Make 해놓겠습니다.
• 잔금 Before Day에는 입금 받을 금액, 입급 할 금액을 미리 계산해보고 계좌이체 한도 증액, 법무사 견적서 문자로 요청해서 받아놓는 작업을 Perform 하겠습니다.
• 잔금 진행 Day에는 평일 오전을 선호하며 매수 부동산, 매도인, 법무사, 부동산사장님, 매수인 이렇게 모여서 진행을 하며 취득세를 카드로 할 시에는 전자고지번호를 Ask 해놓겠습니다.
• 각종 비용 정산 부분은 선수관리비, 공과금, 중개수수료이며 부동산 중개수수료를 계좌이체로 Send한 내역을 증빙해놓게 저장해놓으며 자본적 지출로 절세할 수 있다는 것을 Catch 하겠습니다.
• 양도세 줄이는 법으로는 계좌이체한 중개수수로와 카드 결제한 취득세 내역을 증빙자료로 Gather 해놓겠습니다.

>Impressive

• 임장과 임보를 완료
• 마치 친구와 같은 규제로 그 속에서 기회를 잘 획득
• 문제보다는 목표를 생각
• 감당가능하고 안전하게가 무엇보다 전제
• 결과는 매도가에서 매수가를 뺀 값

• 공급으로 수도권의 영향은 미비
• 전고점 이하의 가격이 현 수준에서 적합한 매수 타이밍
• 갈아타기는 가격보다 지역을 우선적으로 검토하여 신고가를 갱신
• 소액투자처는 상승 시기가 좀 더 소요될 수 있다는 것을 받아들여서 따지기보다는 행동하는 게 중요

• 조건부 전세대출 불가로 세입자의 전세대출 받는 과정 체크
• 방의 크기보다는 방의 갯수에 더 중점
• 관리사무소에 매수할 사람이라고 전화해서 누수 확인
• 인테리어는 평당 100만원 정도

• 인테리어를 했다는 거에 중점을 두므로 브랜드보다는 가성비 위주로
• 인테리어 비용
• 올 수리 예정이라면 상태가 안 좋은 집을 싸게 사는 것도 기회

• 법무사의 역할
• 법무사 견적서에서 필요한 내용과 불필요한 내용 구분
• 취득세는 카드로 무이자로 납부
• 잔금 날은 오전으로 진행
• 자본적 지출로 양도세 줄일 수 있게 부동산 중개수수료 및 취득세 납부한 내역 증빙자료로 수집