욕심을 버리자 좋은 물건들도 찾아왔습니다. 돌고 돌아온 1호기 투자 후기

안녕하세요

‘나의 노력을 믿다’ 나믿따입니다! 

운좋게도 최근에 투자를 하게 되었는데요. 

규제에 대한 막연한 두려움과 날아가는 단지들을 보면서 눈높이를 낮추는데 어려움을 느끼는 동료분들께

제가 돌고 돌아 투자했던 경험이 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바람으로 부족한 글 올려봅니다. 

(월부에 입성하면서 지나왔던 이야기들이 길어, 1호기 투자 과정만 보고 싶다면 다음 줄(수평선)부터 보셔도 좋습니다) 

한참 부동산으로 들썩이던 2022년,

저와 아내는 신혼이라는 핑계로 주말마다 놀러다니고 맛있는 거 먹는게 낙이었습니다. 

그래도 일정 금액은 꾸준히 저축하고 있어, 우린 잘하고 있다며 스스로 위안을 삼았죠. 

그러다 우연치 않게 2023년 상반기 유튜브에서 ‘부동산 투자’ 이야기를 들었고

‘월부’라는 카페랑 강의가 있다는 사실에 궁금한 마음으로 들여보게 되었습니다. 

그리고 한번 속는 셈치고 들어나 보자라고 들었던 ‘열반스쿨기초반’

아내와 같이 마주 앉아 들었던 너바나님의 강의, 

투자라는 것이 ‘선택’이 아니라 ‘필수’라는 말씀이 저한테는 정말 큰 충격이었습니다. 

저는 자본주의에서 아무것도 모르는 최약체였던 거죠.

내 집을 마련한다는 것이 꼭 내가 살아야만 하는 것은 아니라는 것을 그때 처음 알게 되었습니다. 

그렇게 2023년 2월 저는 첫 월부에 입성하였습니다. 

사실 처음부터 열심히 강의듣고 임장가지는 못했습니다.

‘배움’을 위해서 매달 큰 돈을 들인다는 것 자체가 그 당시에 저에겐 큰 허들이었습니다. 

그래서 격 달로 강의를 듣거나, 혼자 자실이라는 것을 다녔죠. 

다들 아시겠지만 결론적으로 강의를 빼먹거나 혼자 자실을 가는 것은 

저의 성장과 투자에는 거의 도움이 되지 못했습니다. 

돌이켜보면 23년 초의 시장은 엄청난 기회를 주고 있었는데 말이죠.

그리고 23년 하반기에 들은 열반스쿨중급반에서 너바나님을 다시 만나게 되었습니다. 

‘독서’라는 벽을 처음으로 깨보았고, ‘조장’을 통해 동료들과 함께하는 과정의 즐거움을 배웠습니다. 

그 당시 반장님께서 ‘투자코칭’이라는 것을 추천해주셨고

24년 1월 한가해보이 멘토님께 ‘투자코칭’을 받게 되었습니다. 

처음으로 ‘거인의 어깨를 빌리라는' 말에 공감이 되었습니다. 

멘토님께서 저의 상황과 투자금에 대해 심도있게 고민해주셨고, 

종잣돈이 많지 않았던 터라 지방에 1호기를 투자해서 경험을 쌓아보라고 하셨습니다. 

투자코칭을 받고 나니, 혼자 고민했던 방향이 훨씬 선명해졌습니다. 

그 이후로 광역시, 중소도시를 돌게 되었고 

지기반에서 열심히 임장을 다니던 중소도시에서

첫사랑 마냥 우연치 않게 제 상황에 딱 들어맞는 단지를 마주하게 되었습니다. 

제가 갔던 지역은 공급이 거의 없던 터라 전세가가 올라가는 길목에 있었고

강의에서 배운 것처럼 연식과 수요가 충분히 괜찮은 선호되는 단지라 여기며, 

셔츠 튜터님께 매물코칭을 받고 24년 6월 첫 투자를 하게 되었습니다. 

여기까지만 읽으면, ‘1년이 훨씬 지난 1호기 투자를 지금에서 후기를 쓴다고?’ 생각하실 수도 있을 거 같아요. 

어찌보면 처음 써보는 투자 후기이니 맞는 말일 수도 있습니다.

사실 1호기 투자 후 흔히 얘기하는 ‘1호기 번아웃’이 저한테도 왔고 투자 복기는커녕, 

24년 7월 강의를 끝으로 9월 출산 예정인 아내와 시간을 보내고자 월부를 잠시 떠났습니다. 

돌이켜보면 1호기를 했다는 안도감과 임장,임보가 없는 주말이 주는 편안함 때문에,

아내와 갓 태어난 아이에게 시간을 쏟아야 한다는 핑계 거리를 찾고 있었던 것 같습니다. 

그렇게 안일한 마음으로 부동산 시장에서 발을 떼고 있던 저는 24년 하반기 규제에 크게 휘청거렸습니다. 

그 당시 유주택자의 대출 규제로 인해, 대부분 대출이 막혀 있었습니다. 

제가 살고 있는 전세집도 계약기간이 만료될 즈음이라, 갱신을 하고자 은행에 문의했고

새로운 은행에서 1주택자 대환 대출을 하면 된다고 안내받았습니다. 

그리고 만기가 한 달여 남기고 갱신 계약을 쓴 후 대출 심사를 넣었는데요.

며칠 뒤, 은행 심사처에서 연락이 왔습니다. 

‘OO님 1주택자시네요? 언제 구매하셨나요?’

‘네~ 올해 6월때 매수했는데요’

‘OO님, 1주택자셔서 지금 계약하신 서류로 대출이 나오지 않습니다.’

‘무슨 말씀이세요? 대출된다고 하셨는데요?’

‘요즘에 대출 규제가 워낙 시시각각 변하고 있어서 그때와 상황이 다를 수 있습니다.’

그제서야 심각성을 깨닫고 상황을 알아보니, 

제가 받고 있던 전세 대출은 지자체 이자 지원 대출(정부 대출)로 1주택자는 연장이나 대환이 불가능했던 것입니다. 

더욱이 대출이 된다고 알아봤던 은행들도 시간이 지나니, 전부 막혀있었더라고요. 

여러 방법들을 알아봤지만, 시간이 너무 지체되었고 시장 상황도, 정부 규제도 제 편은 아니었습니다. 

결국에는 영원할 거라 생각했던 첫사랑 같은 1호기를 급하게 매도하게 되었습니다. 

불행인지 다행인지 제가 투자했던 단지가 매매/전세가가 오르고 있던 상황이라 

상대적으로 저렴하게 내놓은 제 물건은 금방 다른 주인을 찾아가게 되었습니다. 

물론 이 과정에서 ‘매도’라는 프로세스를 배우게 되었고, 

급매라는 것이 매도자에게 얼마나 심리적으로 불안한 상황인지 깨닫게 되었습니다. 

그리고 이전처럼 열심히 임장 가고 강의를 듣지 못하더라도, 

환경 안에서 부동산 시장 상황을 바라보고, 

꾸준히 발을 들이고 있는 것이 얼마나 중요한지 크나큰 경험을 했습니다. 

뼈아픈 경험을 하고 나니, 안일했던 제 자신을 되돌아보게 되었고, 

투자자는 항상 부동산 시장에 민감하게 반응하고 

객관적으로 내 상황에 유리한 점과 불리한 점을 파악해야 한다는 것을 깨달았습니다. 

흔히 아이의 100일의 기적이 온다고 하던가요?

아이가 100일이 지나고 밤낮이 정상적으로 자리 잡힐 즈음 

아내에게 진지하게 다시 투자하고 싶다고 얘기를 했어요.

긴 상의 끝에 아내가 이해해주었고, 다시 월부에 들어가기 전 거인의 어깨를 빌렸습니다.

25년 1월 말에 김다랭 튜터님께 투자코칭을 받았고, 

기존에 모았던 종잣돈이랑 매도한 금액으로 서울, 수도권이라는 투자 방향을 잡아주셨어요. 

7개월이라는 휴식을 끝내고, 3월 서투기를 시작으로 서울, 수도권 앞마당을 만들어갔습니다. 

제가 다시 온 25년 상반기 부동산 시장은 토허제 해제 이후 상급지의 불씨를 당겼고, 

대선 이후 국정 안정성과 상승 기대 심리로 불씨가 번지기 시작했습니다.

빠른 시장 변화에 날라가는 매물들을 보며 조급한 마음이 커지기 시작했어요. 

보지 않고 거래한다는 부사님, 이 물건 놓치면 앞자리가 바뀐다는 부사님

한 주 지나고 나면 얘기했던 매물들이 진짜로 매도된 것을 보고

내가 너무 늦게 복귀했나 하는 자책도 많이 들었습니다.   

이런 상황이 지속되니, 사람 마음이 참 가볍더라고요. 

강의에서 배운대로 행동해야 하는데, 

가치와 가격을 보기 보다, 내 투자금으로 할 수 있는 단지를 우선 시 보게 되고,

큰 가치를 보기 보다, 동·층·향 등 작은 것에 집착하더라고요.

그리고 6.27 규제가 터지면서,

뜨거웠던 시장은 언제 그랬냐는 듯이 소강상태가 되었습니다. 

부사님도, 매도자도, 매수자도 모두 눈치를 보는 상황

다행히 6.27 규제가 조급했던 저에게 브레이크를 걸어주었고,

이전 규제에 대한 아픈 경험이 있기 때문에, 

좀 더 객관적으로 규제를 분석하려고 노력했던 거 같습니다. 

규제에 관련된 자료, 칼럼, 영상 등을 찾아서 보았고

너나위님, 용맘님, 여러 멘토님들이 발 빠르게 규제에 대해 설명해주시고 

대응하는 방법에 대해 자세히 알려주신 덕분에

지금 상황에서 할 수 있는 것들이 무엇인지 알게 되었어요. 

특히 월부에서 ‘강사와의 만남’, ‘오프강의 초대’는 저에게 너무 큰 도움이 되었습니다. 

궁금했던 내용들을 강사님들께 묻고 들으면서 

지금 시장에서 할 수 있는 행동들에 대해 더욱 명확해졌습니다. 

그리고 8월, 운 좋게 듣게 된 실전반은 

‘투자 원칙'을 다시 깨우칠 수 있는 뜻깊은 시간이었습니다. 

‘단순히 투자 하나 하는 것보다 더 중요한 것은 투자자로 성장하는 과정을 배우는 것’

실전반 OT때 양파링 멘토님이 해주신 말씀이 저에겐 큰 울림이 있었습니다. 

투자 하나 하려고 돌아온 게 아닌데, 올바른 투자자가 되고 싶었기 때문에,

내가 지금 당장 투자를 못하더라도, 언제든지 투자할 수 있는 실력을 키우는데 집중하자고 다짐했어요.

그리고 실전반 한달동안 험블 튜터님을 만난 건 제 인생의 큰 행운이었습니다.

‘반드시 할 수 있다’라는 단단한 마인드를 세워주셨고, 

‘임보와 임장’을 통해 ‘가치와 가격’의 중요성을 깨우쳐 주었어요. 

특히 저의 잘못된 선입견과 옳지 못한 우선순위를 바로 잡아주셨고, 

제가 부족한 부분들을 보충하는데 서슴없이 도와주셨어요. 

실전반 최종 모임에서도 최종 결론에 대한 피드백과 함께 

비교 지역에서 보지 못한 매물 들을 그 주말에 다 보라는 숙제를 내주셨어요.

실전반이 끝나고 험블 튜터님이 단독으로 내준 숙제가 1호기로 가게 된 배경이 되었습니다. 

제가 투자한 곳은 제가 지켜봤던 지역 중 후순위였습니다. 

그렇기 때문에 관심도 크지 않았고, 선순위 지역들에 매몰되어 있었죠.

하지만 선순위 지역들에서 선호되는 단지들은 많이 오른 상태고

투자 가능한 단지들은 덜 선호되는 단지들이라 고민이 많았어요. 

‘가치를 보는 것은 지역의 수요와 단지의 선호도를 보는 것'

용맘 튜터님께서 해주신 말씀이 저의 급지에 대한 선입견을 깨는데 큰 도움이 되었어요. 

“선순위 지역은 충분히 수요가 있지만, 보고 있는 단지의 선호도는 조금 부족해”

“오히려 후순위 지역이지만 충분히 수요가 있고, 내가 바라보는 단지의 선호도는 분명히 있어”

"그렇다면, 이 단지에서 내 조건에 가장 맞는 매물들을 찾아보자."

선입견을 깨고 보니, 후순위였던 지역은 ‘규제 전에는' 매매가와 전세가가 조금씩 상승하던 곳이었는데, 

‘규제 이후로’ 매매가가 살짝 얼어붙어 오히려 이전보다 기회를 주는 곳이었어요.

처음엔 부사님께선 투자자라 하니, 전세 낀 물건만 보여주려 하셨는데

규제에 대해 대응하는 방법들을 알고 적극적으로 접근하니,

현장에서 내 상황에 물건을 맞춰간다는 게 무엇인지 알게 되었어요. 

제가 봤던 2순위 매물이 부사님과 상황을 맞춰간 케이스였는데요! 

매매가는 저렴한데 월세로 껴있어서 투자로 접근하기 어려운 매물이었습니다.

만약 제가 규제에 대해 명확하게 대응하는 방법을 배우지 않았다면

문의는커녕  매물조차 보지 않았을 거예요. 

부사님께 상황을 적극적으로 이야기 하면서 

월세입자에게 이사비를 주고 내보내면서 새로운 임차인을 맞춰 승계하는 조건으로 진행했어요! 

다만 등기 이전하기까지 시간이 많이 소요되고, 

임대인이 제 상황에 맞춰주는 경우라 아쉬울 게 없어 가격 협상이 순조롭진 않았어요. 

저는 월세입자를 내보내고 새로 임차인을 맞추는데 까지 공실이 되는 동안,

공실 관리비를 내주면서 가격을 조금 더 협상하려고 했는데요.

가격 협상을 하니 오히려 매도자 분께선 공실이 되면 실거주자를 들여도 된다고 하더라고요.

협상은 기브앤테이크라는 점을 이 과정을 통해 다시 한번 깨달았습니다. 

내 상황에 유리한 조건만 만들기보다, 매도자에게도 작은 것을 내주면서 협상을 해야 한다는 것을 배웠습니다.

그리고 제가 봤던 1순위 매물은 대단지라, 필지가 1,2단지로 나뉘어져 있었는데

제가 본 매물이 상대적으로 덜 선호되는 2단지라 고민이 되었어요. 

험블 튜터님께 문의드렸고, 지역의 가치와 단지의 선호도를 우선 시 보라고 해주셨어요.

오히려 전세가가 비슷한 상황에서 가격이 상대적으로 저렴한 2단지가 더 좋은 수익률을 낼 수 있다고 말씀해주셨어요

튜터님의 말씀에 힘입어 적극적으로 가격 협상을 했지만, 

전세도 탄탄하게 맞춰있는 매물이라 매도자가 급할 이유가 전혀 없었어요. 

특히 1개 부동산에만 내놓은 물건이라, 부사님의 적극적인 모습을 기대하고 부탁드렸지만

매도자의 편에서 가격 협상에 미온적이시더라고요. 

어떻게 하면 부사님의 미온적인 마음을 돌릴 수 있을까 고민하다가, 

적극성을 보이자 생각하고 3-4일에 한번씩 부동산을 찾아갔습니다.

‘투자자는 요즘 많이 보러 오나요?’, ‘다른 물건은 어때요?’, ‘최근 거래 뜬 거 뭐예요?’

꼭 해당 매물만 묻지 않았어요. 더 나은 매물이 있을 수 있는지, 또 내 상황에 맞출 수 있는 게 없나 찾아봤어요.

주변에 있는 부동산을 모두 돌아 보니, 제가 본 매물이 확실히 저렴하고 내 상황에 가장 잘 맞다는 확신이 들더라고요. 

저는 매수가를 정하고 최종 협상을 위해, 아내와 아이를 데리고 부동산을 찾아갔습니다.

가뜩이나 비가 오는 늦은 저녁이었고, 다음날 아이 돌잔치가 있음에도 찾아간 저의 절실함이 더욱 느껴지길 바랬어요.

그렇게 강경했던 사장님께선 최대한 노력해본다고 하고 저의 편에 서서 협상을 해주셨습니다. 

다음날 오후 사장님께서 연락을 주셨고, 천 만원까지 가격 협상을 해주셨어요. 

조금 더 아쉬운 소리를 했지만, 사장님께서 진심으로 노력해서 깎아주신 게 느껴졌습니다. 

주말 다른 경쟁자들도 붙어 있던 터라, 적정 매수가에 만족하고 가계약금을 보냈습니다.

그런데 가계약금을 넣고 월요일 오전 매물코칭을 기다리는 일요일에 많은 생각이 들었어요. 

최선의 단지가 맞았을까, 가격을 조금 더 깎았어야 했나, 투자금이 다 들었는데 이게 맞는건가? 

매물코칭때까지 버텨볼걸 그랬나 아쉬움이 들더라고요.

월요일 오전 센쓰 튜터님께 매물코칭을 받게 되었고, 좋은 물건 보셨다고 말씀해주셔서 천만다행이었어요.

다만 내가 고민했던 궁금증을 이야기 나누면서, 투자 이전에 알았으면 조금 더 확신을 가질 수 있었겠다 생각했어요.

2순위 매물도 충분히 괜찮았다고 말씀해주셔서 1순위에만 매몰되지 않고 더 적극적으로 협상했으면 어땠을까 합니다.  

협상 과정에서 1순위 매물을 놓친다고 해도 2순위 매물로 가면 된다는 확신이 있었을 테니 말이죠. 

참 돌고 돌아 온 1호기였던 거 같습니다. 

제가 월부에 돌아오면서 처음에 바라봤던 급지의 단지들은 아니었습니다.

그럼에도 현재 시장에서 내가 할 수 있는 것에 집중했고, 

내 종잣돈 안에서 가치있는 단지 중 최선의 선택을 했다고 생각합니다. 

혼자만의 힘으로는 절대 불가능했을 겁니다. 

멘토님, 튜터님들 덕분에 본질을 계속 깨우칠 수 있었고, 

주변 동료분들과 함께해서 힘든 과정을 웃으며 지낼 수 있었던 것 같습니다. 

월부라는 좋은 환경과 커뮤니티를 함께 만들어주시는 너바나님, 

자본주의에서 투자에 대한 생각을 깨우쳐 주셔서 감사합니다. 

수강생들의 투자를 진심으로 생각하고, 

현장에서 늘 한 발자국 앞서 바라보고 인사이트 나눠주는 너나위님

진심 어린 강의와 글귀에 항상 힘을 얻고 있습니다. 

수강생들이 어려워 하는 부분을 항상 고민해주시고 

강의와 코칭을 통해 해결해주시는 많은 멘토님, 튜터님들

거인의 어깨를 빌려주셔서 진심으로 감사합니다. 

그리고 제 부족한 부분을 가득 채워주신 험블 튜터님, 

뜨거운 여름 함께 치열하게 성장해온 험브레인즈 동료분들 

월부에 떨어져 있을 때도 늘 응원해준 열중33기 풍학교 동료분들

옆에서 응원해주고 다양한 경험담 이야기해준 많은 동료분들 진심으로 감사합니다. 

그리고 혼자 육아하느라 고군분투하는, 그럼에도 저의 힘듦을 먼저 걱정해주는 아내, 한없이 고맙습니다. 

아빠 손길이 부족함에도 건강하고 씩씩하게 자라주는 아들에게도 정말 고맙습니다. 

늘 부족함을 알고, 바른 자세로 배우고 현장에서 적용하도록 노력하겠습니다.  

목표를 잊지 않고 한걸음씩 나아가겠습니다.  

긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다.