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직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요 오월의 햇살입니다 ☀️
열반중급반 4주차 강의는 주우이 멘토님과 함께하는 질의응답으로 마무리되었습니다.
요즘처럼 조급해지기 쉽고 빠르게 움직이는 시장에
궁금한 점들을 뽑아 핀포인트로 답변을 주셔서 도움이 되었습니다.
맨 먼저 시장 흐름을 짚어주셨는데 이때 적용할 점으로는
앞으로 KB 시세, 아실 거래량, 공급, 주택가격 심리지수 등 지표를 보면서
꾸준히 시장 분위기를 파악해봐야겠다고 생각했습니다.
또한 24년에 투자공부를 시작했다보니 늘 보조지표로서 전고점을 봐왔는데
상급지 단지들은 전고를 돌파한 단지들이 많아지는 가운데
전고점보다 늘 잊지 않아야하는 것은 "저/환/수/원/리 기준에 부합하며
상대적으로 저렴한지 확인해야한다는 것"입니다.
저/환/수/원/리에 맞는 아파트 중에서
1. 같은 매매가를 가진 아파트 중 가장 좋은가?
2. 동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중에서 가장 좋은가?를 따져보고
더블 체크 차원에서 네이버 부동산에 매매가/투자금으로 필터를 걸어
보다 넓은 지역 범위에서도 다시 한번 살펴보라고 하셨습니다.
그리고 가격이 오를 때는 계속 오르기만 할 것 같지만,
이때 생각해야할 것은 최악의 경우 어디까지 떨어질 수 있을지를 보고
(나의 상황을 고려하여 나에게 있을 수 있는 리스크 파악)
그것을 내가 견디고 버텨낼 수 있는지가 중요합니다.
이때 버텨내기 위해서는 가격에 대한 확신을 갖는 것이 중요합니다.
돈이 더 모일 때까지 기다렸다 투자를 할지, 지금 살지 관련해서는
기본적으로 준비가 되었다면 그 상황에 맞는 투자를 진행하는 것이 맞지만
단기간 내 보너스/성과급 등으로 몇 천만원 더 확보가 가능한 상황이라면
그래서 더 좋은 단지를 투자할 수 있는 유의미한 변화가 생긴다면
이럴 때는 단기적으로 기다리는 것도 괜찮다고 말씀해주셨습니다.
현 상황에서 수도권 지역별 투자금도 다뤄주셨는데
기억해야할 것은 이는 평균적 수치이며 나의 노력에 따라 더 상급지에서도
내 투자금으로 가능한 단지를 찾을 수 있기에 폭넓게 봐야한다는 것입니다.
그리고 수도권 구축 아파트는 수리/하자/전세를 고민하게 되는데
하자(누수 등)는 연식이 있다보니 어쩔 수 없이 안고 가야하는 부분이고
하자 보험을 들어두면 조금 낫다고 팁을 주셨습니다.
수리의 경우 가격 기준(보통 평당 100만원 가량)을 정해두고 진행하는 게 필요하며
입지가 뒷받침 된다면 구축 아파트도 전세가가 오른다고 강조하셨습니다.
또한 1기 신도시 구축을 볼 때는 용적률도 함께 고려해야하고
만약 재건축이 아니라 리모델링 가능성이 높은 단지라면 리모델링은 동/층/향이 바뀌지 않으므로
동/층/향도 잘 고려할 필요가 있다고 말씀주셨습니다.
무엇보다 구축 투자 시 꼭 확인해야하는 부분은 “입지독점성”으로
(수요 및 땅의 가치 있는가, 주변에 빈땅 있는가)를 의미합니다.
서울은 대부분 입지독점성이 있으나 수도권은 꼭 그렇진 않으며(동2)
구축은 꼭 재건축 관점에서 매수를 하는 것이 아니라
입지 좋은 구축 단지는 재건축 또는 리모델링 이슈가 있으니 덩달아 따라오면 좋은 것이며
재건축, 리모델링 얘기가 나오지 않을 때,
또 매매가가 충분히 저렴하고 전세가 올라와있을 때 투자를 하라고 말씀해주셨습니다.
재건축을 하게 되면 기존 매수가 + 분담금 < 주변 신축 아파트 매매가 일 때 메리트가 있다고 하셨습니다.
그리고 소규모 단지를 볼 때는 입지 + 연식 + 다른 단지끼리 붙어있어야 하고
입지가 좋아도 나홀로 단지는 환금성이 떨어질 수 있으니 주의가 필요하며
세대수가 많고 주변에 아파트로 둘러쌓여 있는 아파트는 균질성 + 통합 리모델링의 가능성이 있어 좋다고 하셨습니다.
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